На что обратить внимание в договоре аренды квартиры

Cнять квартиру немыслимо без договора аренды. Этот документ регламентирует отношения между нанимателем и наймодателем и имеет важную роль в разрешении конфликтных ситуаций. Поэтому, при его составлении нужно быть предельно внимательным, чтобы не пропустить ни одного из обязательных пунктов.

В этой статье мы собрали основные рекомендации для тех, кому только предстоит заключить сделку, на что именно необходимо обратить внимание при заключении договора аренды квартиры.

Для чего необходим договор аренды

Сразу давайте разберем определение аренды. Большинство людей употребляют фразу "аренда квартиры", но с точки зрения закона и правопорядка корректно использовать фразу "наём квартиры".

Словоформа "аренда" употребляется для всех помещений, которые не являются жилыми, либо в сделках, где арендатором является юридическое лицо. Словоформа "наём" употребляется к жилому фонду, где нанимателем выступает физическое лицо. Следовательно, если оформляется сделка по аренде квартиры от имени физического лица, то заключается договор найма квартиры.

В дальнейшем, для удобства читателя, будем использовать привычный термин аренда квартиры, имея в виду наём.

Договор аренды квартиры - это юридически оформленная инструкция, свод правил для владельца квартиры и арендаторов. Он определяет права и обязанности для участников сделки, сроки аренды и способы оплаты за нее.

Такой документ необходим для установления факта, что человек арендует квартиру и проживает в ней. Без этого документа, человек рискует оказаться на улице в любой момент времени.

Договор аренды квартиры сводит количество спорных ситуаций к нулю практически, поскольку четко разделяет ответственность между сторонами и служит законным и необходимым основанием для судебных разбирательств, если эти самые стороны не смогут договориться между собой.

Если нарушаются условия, прописанные в договоре, то любая сторона может отстоять свои интересы путем обращения в суд.

На какой срок заключается договор аренды

Договор аренды может быть двух типов: на короткий срок (до 11 месяцев) и на долгий срок (от 12 месяцев). Обычно, владельцы квартир оформляют договор в письменном виде на короткий срок с возможностью продления срока и изменения оплаты за аренду.

Основным поводом к заключению краткосрочного договора является освобождение от регистрации в Росреестре. Договора, заключенные на год и более, подлежат обязательной регистрации.

Эксперты в области аренды жилья рекомендуют оформлять договор на любой срок, даже посуточно, т.к. в этом случае риски арендатора увеличиваются даже по сравнению с долгосрочной арендой.

В чем смысл договора аренды

Участниками договора аренды являются владелец квартиры и квартиросъемщик, арендатор (наниматель) и арендодатель (наймодатель), соответственно.  Договор определяет действия того, кто будет снимать в аренду квартиру, устанавливает срок аренды, условия нахождения в квартире, порядок внесения оплаты, сумму оплаты и много других важных моментов.

В договоре также определяется, в каком состоянии находится квартира на момент сдачи в аренду, имущество и его состояние в деталях. Описать все вышеуказанное следует максимально подробно, от этого зависит степень взаимопонимания между сторонами договора, а также результат решения всех возможных спорных вопросов, которые могут возникнуть в срок действия договора.

Определенной гарантией порядочности арендатора служит страховой депозит, который вносится вместе с оплатой первого месяца аренды. Как только договор будет исполнен, и квартиросъемщик будет намерен съехать с квартиры, страховой депозит может обеспечить владельцу квартиры весь нанесенный ущерб, соразмерно эксплуатации квартиры. Например, поломка бытовой техники или мебели, пятна на ковре, сломанная ручка на двери, испорченное стекло в зеркале и прочее.

Что сделать до подписания договора

Перед тем, как заключить договор аренды квартиры, внимательно всё осмотрите на предмет "работает - не работает". Проверьте состояние розеток, выключателей, сантехники, бытовой техники. Все недостатки необходимо указать в договоре. До момента оформления договора, вся ответственность за квартиру лежит на ее собственнике.

Как только подписывается договор, ответственность переходит к арендатору. Поэтому, если собственник после подписания договора обнаружит какой-то "ущерб", он смело сможет потребовать его устранить или материально компенсировать. И доказать непричастность арендатора к этому ущербу будет невозможно.

Как правильно составить договор аренды квартиры

Правильно составленный договор аренды имеет обязательные условия, которые обеспечивают ему юридическую силу и дополнительные условия, которые оформляются по инициативе сторон. Обязательными условиями являются следующие положения:

Обратите внимание на предмет договора аренды

В этом разделе указывается вся информация по квартире: почтовый адрес с индексом, площадь, количество комнат и кадастровый номер из выписки ЕГРН. Также дополняется списком имущества, которое передается вместе с квартирой в аренду квартиросъемщику. Здесь же должна быть отметка о том, что квартира передается без обременения.

Договор аренды не может обойтись без упоминания сторон сделки, а именно их паспортных данных, а так же характеристик предмета договора (квартиры). Отметьте в договоре всех проживающих с вами жильцов, дабы не искать потом арендодателя и не выпрашивать у него отдельное согласие на каждого жильца.

А вы точно арендодатель - собственник?

Перво-наперво, заключая договор аренды, обратите внимание на человека, с которым вы собираетесь подписать договор, является ли он владельцем квартиры. Способов проверить - несколько. Первый: попросите у владельца свидетельство на право собственности квартирой и паспорт, сравните данные. Второй: познакомьтесь с выпиской из ЕГРН. Так же сопоставьте данные.

Следующий шаг - необходимо убедиться, что собственник квартиры является единственным. Если собственников несколько, то вам должны предоставить письменное согласие на аренду квартиры каждого из них. Если все собственники не могут присутствовать на месте в момент заключения сделки, необходима доверенность, заверенная у нотариуса. Доверенность нужна и в случае, если квартиру сдает не собственник лично, а его представитель.

Обратите внимание, чтобы в договоре аренды квартиры был пункт с указанием всех документов, на основании которых арендодатель имеет право сдавать помещение в аренду. Также должен быть не просто список свидетельств с указанием реквизитов, владелец должен предоставить их оригиналы. Не копии! Можно за несколько минут со знанием специальных редакторов и некоторым умением сделать кого угодно владельцем элитной квартиры в центре столицы.

Срок действия договора аренды квартиры

Срок договора найма квартиры может быть абсолютно любым и определяется по желанию участников сделки. Самый распространённый временной промежуток, на который московские рантье сдают свою недвижимость - 11 месяцев. Договор, заключенный на этот срок, не требует государственной регистрации. От года и больше - добро пожаловать в Росреестр.

Стоит отметить, что обычно длительный наём подразумевает аренду на срок от года, но не больше 5 лет. При этом, арендатор имеет возможность продлить договор, если арендодатель будет не против. Если срок договора не прописан, действие договора определяется по умолчанию как бессрочное.

Порядок внесения оплаты за аренду квартиры

Еще один обязательный пункт - арендная плата. В договоре должны быть четко прописаны: размер арендной ставки и порядок её внесения. Не бойтесь быть конкретными и акцентировать внимание на деталях. В документе не должно быть неточностей. Поэтому, четко укажите время и способ внесения арендной ставки (желательно с числами), штрафы за просрочку, есть ли предоплата, денежные залоги, размер страхового депозита и порядок его использования.

Другой момент, зафиксируйте в документе того, кто  платит за коммуналку, интернет и так далее. Что из перечисленного входит в ежемесячную оплату за наём, а что оплачивается отдельно. Как правило, общие коммунальные услуги оплачивает собственник, а личные, такие как интернет, воду и электричество по счетам оплачивает арендатор отдельно. Если договором не прописано "отдельно", то по умолчанию арендатор должен это делать сам.

Дополнительно определяются штрафные санкции за просрочку оплаты. В этом случае, укажите с какого срока начинается просрочка и в каком размере будет взиматься штраф. Здесь же опишите порядок пересмотра арендной ставки. Как правило, оплата за аренду не меняется в течение действия договора.

Ответственность сторон по договору аренды

Главной обязанностью арендодателя является передача арендатору пригодного для проживания помещения. А арендатор обязуется в согласованный срок оплачивать это проживание, а также сохранить квартиру в надлежащем состоянии. Квартиросъемщик имеет право использовать квартиру только для проживания, не сдавать в аренду третьим лицам и не использовать для организации бизнеса. В случае нарушения этого пункта, договор может быть расторгнут.

Важные детали договора аренды

Кроме основных положений, в договоре рекомендуется указать дополнительные условия. К ним относятся, например, график визита собственника, когда он может приезжать для оценки состояния квартиры. Может ли арендатор завести домашних питомцев или детей, либо это строго запрещается. Можно ли курить, приводить гостей, в каком количестве и на какой срок. Что делать, если захочется что-то поменять в квартире или сделать косметический ремонт: что делается в счет арендной стоимости, а что за счет квартиранта.

Следует вписать максимально возможное число разнообразных ситуаций и порядок действия сторон в этих ситуациях. В случае нарушения описанных схем, договор может быть расторгнут с применением штрафов.

Приложения к договору аренды

Акт-приема передачи жилья, опись имущества - эти приложения к договору нельзя игнорировать. В акте приема и передачи жилья следует отразить состояние квартиры. Опишите вид стен, ламината, плитки, окон и дверей. То же самое необходимо проделать и со всеми ценными предметами, находящихся в квартиры. Составьте опись имущества с указанием мебели, бытовой техники, предметов интерьера.

Отразите в документе состояние электроники, проверьте работоспособность. Не лишним будет указать серийные номера и примерную стоимость особо дорогого имущества. Такая осторожность подстрахует собственника от потерь, арендатора от приписывания ему тех "косяков", что он не совершал. Кроме того, акт приема передачи и опись имущества могут помочь в разрешении конфликтных ситуаций. Поэтому, заключая договор аренды, обратите внимание на наличие грамотного приложения к договору аренды.

Порядок расторжения договора аренды

Как только срок действия договора заканчивается, владелец квартиры должен заранее предложить арендатору продлить договор аренды или заключить новый, либо попросить съехать с квартиры в срок. Здесь же указывается, за какое время арендатор обязан оповестить собственника о своем намерении выселиться из квартиры. За нарушение срока предусмотрен штраф.

Финальный совет: если вы снимаете или сдаете квартиру на длительный срок, возлагаете на себя массу обязательств - тщательно описывайте в договоре все ситуации и условия проживания, пусть даже это и кажется придиркой или мелочностью. В этой статье мы разобрали основные положения, на которые необходимо обратить внимание в договоре аренды квартиры. Опыт показывает, грамотно составленный договор аренды может спасти вас от конфликтов и неудобных ситуаций.