Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду

Налоговая служба усиливает наблюдение за владельцами 2 и более квартир. Ведь именно они, чаще всего, сдают квартиры в аренду и уклоняются от налогов. Вполне вероятно, что ФНС будет признавать незаконную сдачу квартир в аренду без обязательного отчета о доходе.

В этой статье мы разбираем методы, которые использует налоговая для того, чтобы узнать о сдаче квартиры. Мы даем рекомендации, как избежать штрафа и выплаты начисленных «постфактум» налогов, как не стать нарушителем закона, но и не выплачивать налоги на большую часть полученной прибыли.

Как налоговая узнает о том, что я сдаю квартиру в аренду? 5 способов

1 способ. Оплата по безналичному способу, денежный перевод на банковскую карту

Что может быть проще — получил деньги на карту и порядок. Однако, тут есть нюанс. Вам на карту каждый месяц падает одинаковая сумма денег от, скорее всего, одного и того же плательщика, ровно (плюс-минус) в одно и тоже время. Обычно подобные подозрительные платежи отслеживаются автоматически. Человеческие ресурсы используются на более поздних стадиях проверки, после того, как данные о «сомнительных» операциях поступят от роботов. Затем проводится дополнительное расследование.

Совершенно точно, ФНС владеет информацией о всех счетах граждан России. В случае обнаружения каких-либо сведений, которые так или иначе могут указывать на уклонение от налогов, федеральная служба оформляет запрос о предоставлении банком дополнительной информации о движении по счету за последние 3 года.

Далее проводится тщательная проверка предоставленных данных, на основании которой могут быть выдвинуты разного рода претензии и требования. Однако, прежде чем оповестить владельца квартиры о проведенном расследовании, сотрудники налоговой службы обычно звонят арендатору квартиры с просьбой обосновать ежемесячные платежи собственнику. В итоге, арендаторы предоставляют налоговой службе и договор об аренде квартиры, и все расписки о получении денежных средств, если они оформлялись.

2 способ. Размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду через интернет

Если собственник квартиры самостоятельно, без риэлтора, подает несколько объявлений о сдаче в аренду разных квартир, оставляет при этом один и тот же телефонный номер, он сильно рискует. Налоговая служба с легкостью вычисляет таких непредусмотрительных владельцев-арендодателей.
Само собой разумеется, и в этом случае ФНС не обходится без помощи роботов — помощников. Именно они отслеживают одинаковые телефонные номера по специальным «ключевым» шаблонам. В итоге, в автоматическом режиме обнаруживаются арендодатели, которые постоянно размещают объявления о сдаче квартир в аренду.

Далее, все происходит по отработанной и описанной выше схеме. Данные от роботов поступают в налоговую. А там представитель налоговой службы изучает полученную информацию более детально и проводит проверку.

В частности, он может позвонить по телефону, указанному в объявлении и узнать, сдается ли квартира в аренду. И если сдается, взять под наблюдение эти объекты. Даже если вдруг в объявлении указан телефон риэлтора, скорее всего, он не будет утаивать информацию о владельце квартиры и его намерении сдавать ее в аренду. Тогда налоговый инспектор обращается в Росреестр, где и получает всю необходимую информацию о владельце квартиры. А затем он связывается с собственником и уточняет у него факт отчислений налогов с прибыли от аренды его квартиры.

3 способ. Если у владельца несколько квартир под сдачу в аренду

Мы выяснили, что налоговая служба может получать информацию из Россреестра. Этого достаточно и для того, чтобы находить собственников нескольких квартир. Само собой разумеется, что владелец не будет проживать во всех своих квартирах одновременно. Соответственно, есть большая вероятность, что он сдает их в аренду, и должен отчислять налоги.

Вряд ли владелец квартир приобретал их для того, чтобы поселить в них родственников или друзей. Но даже если так, сотрудник ФНС получает основание явиться к собственнику с проверкой и выяснить все нюансы: кто проживает, на каком основании и как долго планирует остаться.

4 способ. Недовольство и претензии от соседей

Случается и такое, что попадаются арендаторы, не слишком обеспокоенные порядком и соблюдением тишины в позднее вечернее время. Это вызывает недовольства и претензии со стороны соседей. Как правило, самим арендатором и дела до этого нет, они не всегда реагируют на замечания. А арендодатель — собственник не всегда бывает доступен для оперативного урегулирования ситуации. Поэтому соседи могут прибегнуть к другим методам устранения беспорядка, например, вызвать полицию или обратиться сразу же в ФНС.

В целом, жильцы не всегда довольны частой сменой соседей, поэтому могут пожаловаться в налоговую с целью прекратить все это и заиметь в качестве соседей надежных, постоянных и порядочных людей за стенкой.

И полиция, и ФНС обратят свое внимание на эту квартиру. Участковый будет знать, что эта квартира сдается и, с большой долей вероятности, сообщит в налоговую, а те уже будут отслеживать своевременную уплату налогов.

5 способ. Обращения арендаторов в налоговую службу

Да, бывают и такие случаи. Арендаторы самостоятельно подают сведения в ФНС о том, что квартира сдается. Это может делаться специально, например, после какого-нибудь конфликта или «момента недоговоренности». А может и непреднамеренно, когда арендатору необходимо явиться в налоговую по каким-либо своим делам и предоставить полный пакет всех документов.
Это происходит не слишком часто, но тем не менее, лучше упомянуть все возможные ситуации.

Как налоговая служба докажет факт сдачи квартиры в аренду

Само собой разумеется, что сдавать квартиру — это всегда получать с нее прибыль. Возможно, пустить друзей просто пожить какое-то время. Поэтому до момента, когда у ФНС появятся доказательства о факте передачи денег арендодателю за проживание, беспокоиться нет оснований. Вы просто сдаете квартиру, это не запрещено. Самого факта получения денег нет.

Как налоговая служба докажет факт сдачи квартиры в аренду: 3 способа

1. Свидетели и их показания, которые подтверждают факт получения арендодателем прибыли с аренды квартиры. Свидетелями могут быть и сами арендаторы, и соседи, и даже риэлтор. У всех них нет никаких причин утаивать эту информацию от налоговой, нет никакого интереса и выгоды.
2. Наличие расписки, которая подтверждает получение арендодателем денег за проживание арендатора с указанием даты, суммы арендной оплаты и, конечно же, подписи-согласия арендодателя.
3. Движения по банковскому счету. Если арендная оплата вносилась по безналичному расчету на карту собственника. Как правило, это одни и те же суммы в одно и тоже время от одного и того же человека.

Налоговая узнала о сдачи квартиры в аренду, чем это грозит

В случае, если налоговая служба собрала доказательства сдачи квартиры в аренду и узнала о доходе, который не был включен в декларацию, будет начислено 13 процентов. Именно столько составляет налог на доход для физических лиц. Если будет доказан факт получения денег в размере более 5 млн рублей в год, то налог будет составлять уже 15 процентов. Это касается физических лиц, которые проводят в России больше 183 дней в год.
Если владелец квартиры не является резидентом, то налог будет составлять уже 30 процентов. Помимо этого, ФНС назначает дополнительный штраф, который составляет 20 процентов от суммы всех неоплаченных налогов плюс пени за просроченную оплату налога.