Сдача квартиры в аренду самозанятым, налоги

Владельцы квартир, которые сдают их в аренду, могут быть самозанятыми и платить налог как самозанятый. Всё о статусе самозанятого, аренды квартиры и налогах самозанятыми арендодателями - рассуждаем с экспертами в статье.

Какие арендодатели являются самозанятыми

На территории Российской Федерации есть определенный слой населения, который "работает на себя" и получает доход. Это частные риэлторы, репетиторы, парикмахеры "на дому", фрилансеры-маркетологи, арендодатели - эти люди берут деньги напрямую от тех, кому оказывают услуги. Эти люди и есть самозанятые - люди, которые оказывают услуги напрямую, могут работать по договору и получают ежегодно доход не более 2.4 миллиона рублей.

В 2019 году для таких людей был издан закон, согласно которому они обязаны платить налог, но он меньше, чем платят индивидуальные предприниматели - всего лишь 4% с прибыли. При этом процесс оплаты этого налога существенно облегчен - все можно сделать через интернет.

Самозанятыми не могут быть люди, которые добывают и продают полезные ископаемые или работают по поручительскому договору.

Владельцы квартир, которые предпочитают сдавать их в аренду, это как раз самозанятые люди. Кстати, сдавать в аренду можно не только квартиру, но и любую жилую недвижимость.

Почему арендодатели могут быть самозанятыми

По Российскому законодательству практически любые доходы подлежат налогообложению. Рынок аренды жилой недвижимости скрыт от наблюдения и весьма непрозрачен. В связи с этим налоги вносят очень небольшой процент арендодателей.

Для таких людей и придумали статус самозанятых, чтобы хоть как-то этот непрозрачный слой населения заставить проявиться. Все арендодатели, которые не платят налоги со сдачи квартиры, могут быть оштрафованы. Другая угроза - арендаторы, которые в случае малейшей "недоговоренности" могут пожаловаться налоговой и "слить" нарушителя.

В итоге, арендодателю проще заплатить налог, тем более, что у самозанятого он минимальный. Заплатил и живи спокойно, без угроз и шантажа.

Как оплачивали налог на сдачу квартир в аренду до статуса самозанятого

До 2019 года, каждый арендодатель жилой недвижимости, обязан был оплачивать налог в размере 13% от получаемой прибыли.

Существовал вариант регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае размер налоговой ставки был несколько меньше: по упрощенной системе налогообложения - 6%. Либо можно было оформить патент. Тогда налог также составлял 6%, но не от полученного дохода, а от предполагаемого (сумма рассчитывалась по стоимости квартиры). Во всех вариантах необходимо было сдавать отчетность и заполнять налоговую декларацию.

Что такое самозанятый при сдаче квартиры в аренду

При появлении закона для самозанятых налоговая ставка уменьшилась до 4% от получаемой прибыли с физических лиц и 6% - юридических лиц. Оплачивается через приложение "Мой налог", со смартфона. Процесс существенно был облегчен. Пользоваться приложением очень легко, практически все данные о налогоплательщике заполняются автоматически.

Какая прибыль подлежит налогообложению

Прибыль со сдачи квартиры в аренду - это та сумма, которую арендодатель регулярно (обычно раз в месяц) получает от арендатора. Именно с этой суммы и оплачивается 4% -6% в налоговую.

Причем страховой депозит не является прибылью, если он подлежит возврату. Налог на эту сумму оплачивать не надо. Страховой депозит - это сумма, которая идет на погашение убытков, нанесенных арендатором, это своего рода страховка. В случае, если у арендодателя нет претензий к арендатору на момент его съезда с квартиры, страховой депозит возвращается в полном размере, соответственно, он не может считаться прибылью.

Коммунальные услуги, которые оплачивает арендатор по счетчикам, также не являются доходом. Но если коммунальные взносы расчитаны в среднем со слов арендодателя - это прибыль. Все по счетчику - не прибыль, все уплаты не по счетчику - прибыль (письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).

Например: Вы сдали в аренду квартиру за 30 000 рублей, арендатор будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 5 000 рублей, и вы попросили страховой депозит 20 000 рублей.

Считаем доход для налога: 30 000 + 5 000 = 35 000 рублей

Считаем налог: 35 000 × 4% = 1 400 рублей. Оплачивается каждый месяц.

Что такое налоговый вычет

Налоговый вычет позволяет платить меньше. При его использовании для налога в 4% вычет составляет - 1%, для налога в 6% он составляет 2%.З

Эти проценты ежемесячно суммируются с доходом. Но есть одно условие - налоговый вычет не может быть больше 10 тыс. рублей. После достижения этой суммы, право использовать налоговый вычет прекращается, и налог надо будет платить в полном размере.

Следует учесть, что деньги минусуют из налога не сразу всей суммой, а постепенно. Поэтому совсем не оплачивать налог, пока не будет набрана сумма в 10 тыс. руб. не получится. Налоговый вычет может быть предоставлен 1 раз за все время самозанятости.

Как получить статус самозанятого

Для того, чтобы вы стали самозанятым, необходимо установить мобильное приложение "Мой налог" на ваш смартфон и оформить заявление. Если ранее вы были индивидуальным предпринимателем, но приняли решение поменять статус на самозанятого, обязательно сообщите в налоговую по месту вашего проживания. Для этого заполняете по необходимой форме уведомление и отправляете в налоговую в течение одного месяца с даты перехода.

Как только вы приняли деньги за сдачу квартиры в аренду, необходимо занести эту сумму в приложение "Мой налог". Вам будет сформирован чек, который вы отправляете арендатору квартиры, можно по электронной почте. На этом всё, остальное будет проделано приложением без вашего участия. Вся информация по измененной сумме прибыли будет отправлена в налоговую автоматом. Налоговая самостоятельно рассчитает сумму налога и использует налоговый вычет, если он вам полагается.

Пример чека из приложения

Если самозанятый не подает информацию о сдачи квартиры в аренду и доходе в налоговую службу, применяются санкции - при первом правонарушении штраф 20% от прибыли, при повторном нарушении в течение 6 месяцев - 100% от полученного дохода.

Как оплачивать налог самозанятым

Арендодатель указывает в приложении сумму прибыли со сдачи квартиры в аренду, ИНН арендатора. Налоговая сама выясняет, кто ваш арендатор - физическое лицо или организация и высчитывает сумму налога.

Далее в приложении показывается предварительная сумма налога и оставшаяся сумма налогового вычета (вкладка "Налоговый аванс").

Если арендодатель вводить некорректные данные по платежу, удалить их можно при помощи одного клика в приложении, этот платеж станет неактивным и не будет принятым во внимание при расчете налога. В приложении легко отправить информацию о возврате платежа по непонятным причинам.

Налог рассчитывается каждый месяц: до 12 числа ФНС выводит сумму налога за предыдущий месяц и указывает реквизиты для его погашения. Вы можете оплатить налог до 25 числа, предусмотрен также автоплатеж. Если налог получился менее 100 рублей, его суммируют с последующим налогом.

Как вы видите, процесс уплаты налога максимально упрощен. Нет ни касс, ни отчетов, ни налоговых деклараций. И уж тем более не предусмотрены никакие визиты в налоговую.

Что хорошего и плохого в статусе самозанятого

Положительные стороны самозанятого

Минимальная ставка налога. Те люди, которые считали, что налог слишком велик и были вынуждены укрываться, возможно, изменят свое решение и начнут платить.

Фиксированный процент налоговый ставки не подлежит пересмотру в течение 10 лет с момента принятия. Это позволяет самозанятым не бояться, что как только они проявятся и станут законопослушными, налог резко повысят.

Процесс регистрации и оплаты налога самозанятых максимально упрощен: приложение, заявление, вносим доходы, выдаем чеки. Процесс может быть автоматизирован.

Рынок аренды жилья будет более прозрачным и предсказуемым. Самозанятые арендодатели могут не бояться ни налоговую, ни государство и их штрафов, ни арендаторов, которые часто шантажируют жалобами в ФНС. Все законно - можно жить спокойно.

Наличие налогового вычета. Он небольшой, но с ним можно пробовать новые внедрения еще дешевле. Не нравится - возвращаемся к ИП с патентом, упрощенкой или НДФЛ.

Есть возможность не оплачивать страховые взносы. Самозанятые имеют освобождение от платежей по страховым взносам.

Статус самозанятого легко попробовать, и также легко от него отказаться. Если в какой-то момент вы передумали сдавать квартиру в аренду, через приложения отправляется заявление по определенной форме. На следующий рабочий день вас снимают с учета как самозанятого.
Легко отказаться от самозанятости

Отрицательные стороны самозанятого

Очень много зависит от корректной работы приложения. Приложение "Мой налог" существует относительно недолго, соответственно, возможны баги и всевозможные технические сбои. Закон предусмотрел это, в случае неполадок можно оплачивать на следующий день. Но все же, это не слишком удобно. Самозанятые, которые настроили автоплатеж, в любом случае вынуждены заходить в приложение и контролировать процесс.

Прибыль с аренды квартиры необходимо вносить самим. А значит, это снова нужно помнить, либо грозит штраф, в случае обнаружения невнесенных данных о доходах, которые не были учтены.

Статус самозанятого не предполагает трудовой стаж. Те, кто сдает квартиру, это не является проблемой, поскольку есть возможность работать одновременно со сдачей квартиры, делать это официально. Но если сдавать квартиру в аренду - это единственное занятие и доход, то трудовой стаж не будет идти, соответственно, размер пенсии будет меньше. Нет отчислений в Пенсионный фонд.

Налог, который оплачивают самозанятые арендодатели распределяется между региональным бюджетом и ФСС, а взносы в Пенсионный фонд необходимо делать самостоятельно, по желанию. Поэтому на государственную пенсию самозанятому человеку рассчитывать не приходится.

Вы являетесь самозанятым? Поделитесь опытом в комментариях.