Самозанятый сдаёт квартиру: как оформить аренду и платить налог

Сдаёте квартиру и думаете оформить самозанятость? Разбираем, когда действует ставка 4% или 6%, нужен ли договор, как выдавать чеки и что входит в лимит 2,4 млн рублей. 

Собственник жилой квартиры может зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход — НПД. Регистрировать ИП для этого необязательно. Если квартиру снимает обычный гражданин, ставка составляет 4% от полученного дохода. Когда арендную плату перечисляет организация или индивидуальный предприниматель, применяется ставка 6%.

Декларацию 3-НДФЛ по доходам, проведённым через НПД, подавать не нужно. Собственник фиксирует каждый полученный платёж в приложении «Мой налог», формирует чек и платит сумму, которую рассчитала ФНС.

Однако режим подходит не всем: сдавать на НПД можно только жилые помещения, а совокупный профессиональный доход не должен превышать 2,4 млн рублей за календарный год.

Информация проверена и обновлена в июле 2026 года.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

НПД можно использовать для долгосрочной и посуточной сдачи жилой квартиры. Статус доступен как обычному физическому лицу, так и ИП, который соблюдает условия режима.

Владелец квартиры может продолжать работать по трудовому договору. Зарплату работодатель облагает НДФЛ, а доход от аренды собственник отдельно проводит через «Мой налог».

Зарегистрироваться плательщиком НПД можно через приложение или веб-кабинет «Мой налог», Госуслуги либо уполномоченный банк. Сделать это лучше до получения первого арендного платежа, который собственник собирается учитывать на НПД. Регистрация не заменяет договор с нанимателем и не изменяет право собственности на квартиру.

Самозанятость — только один из вариантов оформления дохода. Если собственник ещё не выбрал режим, полезно заранее сравнить варианты налога при аренде, а не переходить на НПД автоматически только из-за низкой ставки.

Какую недвижимость может сдавать самозанятый

НПД разрешено применять к доходу от сдачи жилого помещения. К этой категории относятся квартиры, комнаты и жилые дома, если их статус подтверждён документами.

Не имеет значения, сдаётся объект на несколько дней или на длительный срок. Для применения режима важен жилой статус недвижимости и соблюдение остальных ограничений.

Офис, магазин, склад, гараж и другое нежилое помещение сдавать на НПД нельзя. Осторожность нужна и с апартаментами: рекламное название комплекса ничего не решает. Если по выписке ЕГРН помещение является нежилым, доход от его аренды не относится к разрешённым объектам НПД.

Когда у собственника несколько объектов, каждый нужно проверять отдельно. Жилая квартира может подходить под НПД, а расположенное рядом машино-место или нежилое помещение — нет. Объединять их в один платёж и проводить всю сумму как аренду жилья рискованно.

Какой налог платит самозанятый со сдачи квартиры: 4% или 6%

Ставка зависит не от того, кто живёт в квартире, а от того, кто перечисляет арендную плату:

• 4% — когда платит физическое лицо;

• 6% — когда платит организация или ИП.

Если наниматель самостоятельно переводит собственнику 60 000 рублей в месяц, НПД без учёта вычета составит 2 400 рублей.

Если квартиру для сотрудника арендует и оплачивает компания, с тех же 60 000 рублей налог составит 3 600 рублей. ФНС рассчитывает сумму по данным чеков, поэтому в приложении важно правильно выбрать тип плательщика.

Расходы на ремонт, новую мебель, коммунальные услуги или комиссию агенту не уменьшают налоговую базу. НПД рассчитывается с полученного дохода, а не с прибыли после вычета затрат.

Нужен ли договор самозанятому при сдаче квартиры 

Статус самозанятого не заменяет договор. Если квартира передаётся гражданину для проживания, юридически стороны обычно заключают договор найма жилого помещения, хотя в объявлениях и повседневной речи его называют договором аренды.

В документе стоит отдельно зафиксировать:

• размер платы за квартиру;

• дату расчёта;

• обеспечительный платёж;

• коммунальные расходы;

• порядок возврата денег;

• сведения о плательщике.

Последний пункт особенно важен, если в квартире живёт сотрудник, а деньги перечисляет его компания: от статуса плательщика зависит ставка НПД.

Не стоит объединять аренду, залог и коммунальные услуги одной строкой. Чем яснее назначение каждого платежа, тем проще сформировать корректный чек и подтвердить, почему одна сумма учтена как доход, а другая подлежит возврату.

Все условия сделки поможет составить договор аренды.

Когда самозанятому формировать чек за аренду квартиры

После получения арендной платы собственнику нужно оформлять чеки в «Мой налог» и передавать их нанимателю в установленный срок.

При расчёте наличными, банковской картой или электронным средством платежа его формируют при получении денег. При других безналичных расчётах закон допускает формирование чека не позднее 9-го числа следующего месяца. На практике безопаснее учитывать перевод сразу после поступления, чтобы не забыть о нём.

В чеке указывают сумму, наименование расчёта и тип плательщика. Для гражданина выбирают физическое лицо. Для компании или ИП указывают соответствующий тип и его реквизиты.

Готовый чек можно передать нанимателю ссылкой, QR-кодом, электронным сообщением или в распечатанном виде.

Если собственник ошибся в сумме либо вернул платёж нанимателю, чек можно аннулировать и сформировать заново. Подробная инструкция о том, как оформить платёж в «Мой налог», пригодится при первом расчёте, работе с организацией и исправлении ошибок.

Когда самозанятый платит НПД и как работает вычет 

ФНС сама рассчитывает налог по чекам за прошедший месяц. Уведомление и квитанция появляются в «Мой налог», а заплатить начисленную сумму нужно не позднее 28-го числа следующего месяца.

Платёж можно провести через приложение или настроить автоматическое списание. Если дохода в конкретном месяце не было, фиксированный НПД не начисляется.

При регистрации плательщику НПД предоставляется налоговый вычет 10 000 рублей. Он не выдаётся наличными и не освобождает первые поступления от налога.

Пока вычет не исчерпан, приложение автоматически уменьшает эффективную ставку:

• при расчётах с физлицами — с 4% до 3%;

• при расчётах с организациями и ИП — с 6% до 4%.

Самостоятельно заявлять вычет или рассчитывать остаток не нужно. Повторная регистрация не создаёт новый вычет.

Как самозанятому учитывать залог и коммунальные платежи

Ежемесячная плата за квартиру относится к доходу и проводится через «Мой налог». С дополнительными платежами всё зависит от их назначения и условий договора.

Фиксированная доплата за коммунальные услуги обычно увеличивает сумму, которую получает собственник. Платежи за воду, электричество и другие ресурсы, рассчитанные по индивидуальным счётчикам и зависящие от фактического потребления нанимателя, имеют другую природу.

Их лучше отделить от платы за квартиру и подтверждать квитанциями и показаниями приборов учёта. ФНС и Минфин используют такое разграничение при оценке дохода от аренды.

Возвратный обеспечительный платёж не следует автоматически называть оплатой последнего месяца. В договоре нужно указать, для чего он передаётся, когда возвращается и при каких условиях может быть зачтён или удержан.

Если сумма позднее становится арендной платой, её необходимо учесть как доход. При удержании денег за ущерб или долги налоговые последствия зависят от основания выплаты, поэтому спорную сумму лучше оценивать отдельно.

Лимит НПД при сдаче квартиры: что входит в 2,4 млн рублей

Предельный доход на НПД составляет 2,4 млн рублей за календарный год. Это не месячный лимит в 200 000 рублей.

В одном месяце собственник может получить больше, в другом — ничего. Значение имеет общая сумма доходов с 1 января по 31 декабря.

Если человек не только сдаёт квартиру, но и получает на НПД оплату за консультации, ремонт, обучение или другую разрешённую деятельность, все такие поступления складываются. При нескольких жилых квартирах доходы по ним также входят в общий лимит.

После превышения 2,4 млн рублей применять НПД к следующим поступлениям уже нельзя. Собственнику придётся учитывать дальнейший доход по другому режиму.

Поэтому при приближении к лимиту лучше заранее решить, как будут оформляться следующие арендные платежи, а не менять схему после получения денег.

Когда нельзя применять НПД при сдаче недвижимости

НПД не подходит, если собственник:

• сдаёт нежилое помещение;

• превысил годовой лимит дохода;

• использует несовместимый специальный режим как ИП;

• нанимает работников по трудовым договорам для деятельности на НПД;

• пытается уменьшить облагаемый доход на собственные расходы.

Работу по трудовому договору с самозанятостью совмещать можно. Ограничение касается не наличия работодателя как такового, а подмены трудовых отношений и отдельных расчётов с текущим либо недавним работодателем.

Для обычной сдачи собственной квартиры это не запрещает человеку одновременно получать зарплату.

Если доход близок к лимиту, сдаётся нежилая недвижимость или у собственника уже есть ИП на другом режиме, стоит сравнить НПД, НДФЛ и ИП до следующего платежа. Низкая ставка полезна только тогда, когда сам режим применяется законно.

Нужно ли закрывать самозанятость, если квартира больше не сдаётся

Если наниматель съехал и новых платежей нет, НПД не начисляется. Поэтому закрывать статус только из-за временной паузы необязательно: собственник может сохранить регистрацию до следующей аренды.

Когда сдача прекращена надолго и другой деятельности на НПД нет, сняться с учёта можно через «Мой налог», Госуслуги или банк, через который оформлялся статус.

Ранее начисленный налог при этом не исчезает — его необходимо заплатить в установленный срок.

Самозанятость упрощает налоговый учёт, но не работает автоматически. Собственнику по-прежнему нужны понятный договор, разделение платежей, чек на каждый доход и контроль годового лимита.

Если эти четыре элемента соблюдены, сдавать жилую квартиру на НПД можно без ежегодной декларации и сложной отчётности.