Как сдать в аренду ипотечную квартиру

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, как это сделать и каковы права банка и владельца ипотечной квартиры в теме аренды, сдавать ли ипотечную квартиру официально и когда это нельзя делать обсудим с экспертами.

По закону, покупатель ипотечной квартиры оказывается в двух ситуациях. После оформления ипотеки он сразу же является полноценным собственником квартиры, соответственно, имеет право пользоваться и распоряжаться ей так, как посчитает нужным. В том числе, он имеет право и сдать ипотечную квартиру в аренду.

Но с другой стороны, квартира находится в залоге у банка, а это значит, что она может перейти в собственность банка, если владелец квартиры не справиться с ипотечными выплатами. Поэтому банк следит за залоговым имуществом и тем, чтобы квартира оставалась ликвидной.

Следуя логике, если собственник сдает в аренду ипотечную квартиру, это выгодно и арендодателю, и банку. Владельцу квартиры это выгодно, т.к. имея пассивный доход с квартиры, ему проще выплатить ипотечные платежи. А банку это выгодно, поскольку заемщик становится более стабильным и "богатым", а это значит, риски невнесения ипотечного платежа снижаются.

Но на практике банк часто против сдачи в аренду ипотечной квартиры, т.к. ему не нравится, когда пользуются его активом третьи непроверенные лица. А что если они испортят квартиру, сожгут или затопят?

Как сдать в аренду ипотечную квартиру: протест банка

Закон не запрещает сдавать в аренду ипотечную квартиру. По постановлению Верховного суда Российской Федерации № 309-АД16-8799 от 14 октября 2016 года, банк не имеет никакого права выносить запреты владельцу распоряжаться ипотечной квартирой, в том числе и сдавать ее в аренду.

До этого постановления, банки отдельным пунктом в договоре выделяли запрет. Но в настоящее время, за подобные действия банку могут выписать штраф, поскольку это нарушает права владельца. Но не все банки учитывают это и оставляют пункт о запрете, но с некоторыми оговорками. Теперь это не запрет, а ограничение, т.е. в целом, сдать ипотечную квартиру в аренду возможно, но по согласованию с банком.

Вместе с ипотечным договором оформляется страхование квартиры, соответственно, о том, что владелец собирается сдавать ипотечную квартиру в аренду необходимо будет сообщить и в страховую кампанию. А последние, могут изменить страховой взнос в сторону увеличения до 30%, т.к. это дополнительные риски.
В зависимости от условий договора, заемщик может вести себя по-разному:

Запрет на аренду ипотечной квартиры

Если в договоре есть пункт о запрете на аренду, имеет смысл попробовать договориться с банком. Для этого приведите аргументы в пользу получения с квартиры дополнительного дохода, на который вы рассчитывали при оформлении ипотеки. Таким образом, позволяя вам сдавать ипотечную квартиру в аренду, банк минимизирует риски ваших задолженностей по ипотечному кредиту и повышает вашу финансовую состоятельность. Все аргументы должны быть оформлены письменно и переданы вместе с заявлением.

Есть согласование аренды ипотечной квартиры с банком

Если банк выразил согласие на аренду ипотечной квартиры, оно должно быть оформлено письменно и должно быть у вас. Часто банк дает согласие на определенных условиях, например, срок сдачи в аренду одному арендодателю не больше 12 месяцев без возможности продления.

Если арендодатель захочет временно зарегистрироваться в квартире, заемщик должен и это согласовать с банком. А вот постоянную регистрацию своей семьи, например, собственник квартиры может сделать самостоятельно.

Об аренде ипотечной квартиры нет в договоре ничего

Если в договоре аренда ипотечной квартиры никак не упоминается, владелец вправе сдавать квартиру без согласования с банком. Договор с арендатором заключается также самостоятельно, без одобрения банка.

Бывает на практике так, что банк дает согласие на сдачу ипотечной квартиры в аренду в договоре. Но в данном случае, речь обычно идет про коммерческую недвижимость. Изначально берется кредит на квартиру под сдачу в аренду. Договор оформляется не физ. лицо, а с юридическим, где залог - это коммерческая недвижимость.

Когда нельзя сдавать в аренду ипотечную квартиру

Ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду при условии, что для досрочного погашения ипотечной задолженности был использован материнский капитал. Конечно, попробовать получить согласие органов опеки можно, но в реальной жизни, обычно они отказывают. Причина только одна: материнский капитал выдается на улучшение проживания детей, т.е. в новую квартиру должны переехать дети. Всё остальное противоречит условиям выдачи материнского капитала.

Сдать в аренду ипотечную квартиру официально или нет?

Существует категория владельцев ипотечных квартир, которые не оповещают банк о том, что сдают ипотечную квартиру в аренду. И остаются обычно безнаказанными, если оплачивают ипотеку без задержек. Но необходимо знать, что представитель банка имеет право в любой момент приехать и посмотреть, как используется ипотечная квартира. Соответственно, в целях предупреждения, неплохо бы знать, какая ответственность возлагается на владельца квартиры, если сдать ипотечную квартиру неофициально.

- предупреждение в устной форме с требованием о прекращении незаконной деятельности по сдаче квартиры в аренду.

- штраф за нарушение условий ипотечного договора, что существенно портит кредитную историю владельца квартиры.

- расторжение договора с требованием досрочного погашения ипотечного долга. В случае, если долг не будет оплачен, квартира переходит в собственность банка и будет выставлена на аукционные торги.

Большие неприятности обычно происходят не часто, но риск потерять квартиру все-таки есть. В связи с этим рекомендуем в деталях изучить, как сдать в аренду ипотечную квартиру официально. Если банк не дает согласие на эту деятельность, остается сдача в аренду тайком, либо перекредитование в другом, более лояльном банке.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Прибыль с аренды квартиры, конечно, заметно снизит нагрузку по ипотеке, но вряд ли ее возместит в полном объеме. Легко просчитать выгоду от аренды ипотечной квартиры, если сравнить % по ипотеке и прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Со времени начала пандемии, цены на покупку квартиры выросли до 20%, а вот аренда осталась непоколебима. Соответственно, прибыль от аренды сейчас невелика - до 5%, плюс расходы на ЖКХ, налоги на аренду квартиры, расходы, связанные с поиском арендатора и мелкий ремонт перед сдачей. На 2021 год прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду не превышает стоимость ипотечного взноса. Прибыль от аренды - до 5% годовых, а ипотечный взнос - 8 - 9%.

При этом не стоит забывать, что расчет прибыли от аренды идет от полной стоимости квартиры, а проценты по ипотеки рассчитываются от суммы кредита за вычетом первого взноса.

Сдавать ли ипотечную квартиру в аренду

Прикинем на примере. Итак, куплена в ипотеку квартира в Москве за 8 миллионов рублей. Если прибыль от аренды составляет 5 процентов, годовой доход будет составлять от аренды ипотечной квартиры 400 тыс. рублей или 33 тыс. руб. ежемесячно. Сдача квартиры в аренду по закону подлежит уплате налога, минимальный - 4% как самозанятый. Таким образом, остается 31 тыс.700 руб ежемесячная прибыль. Не забываем про коммунальные платежи - 4-5 тыс. руб. Вот от прибыли остается уже 27 тыс. рублей. Если оплачивать налог на аренду как ИП - 6%, как физическое лицо - 13% в месяц.

Теперь посчитаем расходы по ипотеке. Все зависит от первого взноса. Чаще всего, это 15%. При ставке в 8% и ипотечном кредите в 20 лет, ежемесячный платеж буде составлять 56тыс 878 руб. Прибыль от аренды будет покрывать только половину необходимого платежа. Но есть и положительные моменты: ипотечный взнос стабилен, а вот прибыль от аренды может увеличиться, покрывая все большую часть взноса.

Если первый взнос делать не 15%, а хотя бы 30%, платеж по ипотеке будет составлять уже 46тыс 842 руб, а при 60% снизится до 26 тыс 759 руб. И в этом случае, прибыли от сдачи в аренду ипотечной квартиры уже будет хватать на погашение ипотечного кредита.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что сдать в аренду ипотечную квартиру выгоднее, чем это не делать, нагрузка по ипотеке как минимум снижается, а как максимум полностью перекрывает задолженность. Но следует внимательно изучить договор по ипотеке и в срок вносить ипотечные платежи. Если квартира приобретается в ипотеку на будущее детей, нет смысла ей простаивать, пусть приносит прибыль.

Как сдать в аренду ипотечную квартиру от Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом владельца, это касается и сдачи ипотечной квартиры в аренду. Прямой запрет указан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Сбербанк может прийти с проверкой в квартиру:

Если вы не оплатили в срок ежемесячный внос по ипотеке.
Соседи обратились в полицию с жалобой на квартирантов или шум от них.

Действующие варианты:

• предупредить банк о намерении сдавать квартиру в аренду и добавить в договор пункт об этом;
• изменить условия ипотечного договора, при серьезных основаниях, например, потеря работы, проблемы со здоровьем;
• заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
• сдавать ипотечную квартиру по договору аренды, не ставя в известность банк.

Если договариваться с банком о сдачи квартиры в аренду официально:

• внесение в договор или соглашение требования сдачи в аренду квартиры;
• составление заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать квартиру в аренду;
• получение согласия кредитора и страховой кампании;
• заключение соглашения об аренде квартиры и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги?

Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка официально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить, сдаете ли вы квартиру в аренду?

Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в квартиру без согласия владельца посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора?

В последнее время банки дают разрешение сдавать квартиру в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.