Как налоговому нерезиденту сдавать квартиру и платить налог

Живёте за границей и сдаёте квартиру в России? Разбираем, когда платить НДФЛ 30%, кому доступен НПД и как оформить доход при смене статуса.

Собственник может жить за границей и продолжать сдавать принадлежащую ему квартиру в России. Сам переезд не мешает заключить договор, получать арендную плату и распоряжаться недвижимостью. Но продолжительность пребывания за пределами страны способна изменить налоговый статус владельца и ставку НДФЛ.

Если по итогам календарного года собственник признаётся налоговым нерезидентом России, доход от сдачи российской квартиры обычно облагается НДФЛ по ставке 30%. При этом российский гражданин, утративший резидентство, может в ряде случаев применять налог на профессиональный доход и платить 4% или 6% вместо НДФЛ.

Гражданство, место регистрации и наличие российского паспорта сами по себе не определяют налоговую ставку. Значение имеет количество дней фактического пребывания в России и выбранный налоговый режим. ФНС указывает, что окончательный статус за год устанавливается по времени нахождения человека в РФ с 1 января по 31 декабря.

Перед началом аренды собственнику стоит сравнить налоги при аренде и определить, будет ли он платить НДФЛ, применять НПД или оформлять другой допустимый режим.

Материал проверен по действующим правилам на август 2026 года.

Кто считается налоговым нерезидентом России

По общему правилу налоговым резидентом признаётся человек, который фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Для окончательного расчёта НДФЛ за налоговый период статус определяют по итогам календарного года.

Если собственник провёл в России меньше 183 дней с 1 января по 31 декабря, он обычно признаётся налоговым нерезидентом за этот год. Дни пребывания не обязательно должны идти подряд — учитывается их общее количество.

Кратковременный выезд менее чем на шесть месяцев для лечения или обучения при наличии подтверждающих документов может не прерывать период пребывания в России. Специальные исключения также предусмотрены для отдельных категорий лиц, прямо названных в статье 207 НК РФ.

Налоговое резидентство не зависит непосредственно от гражданства. Гражданин России может стать нерезидентом, если большую часть года живёт за границей. Иностранный гражданин, напротив, может признаваться российским налоговым резидентом, если провёл в стране необходимое количество дней.

Может ли нерезидент сдавать квартиру в России

Да. Утрата статуса налогового резидента не ограничивает право собственности и не запрещает сдавать российскую квартиру нанимателям.

Владелец может заключить договор самостоятельно либо действовать через представителя. В договоре необходимо указать собственника, нанимателя, квартиру, размер и сроки оплаты, обеспечительный платёж, коммунальные расходы, порядок передачи и возврата помещения.

Если собственник постоянно находится за границей, стоит заранее определить, кто будет:

• показывать квартиру кандидатам;

• подписывать акты и передавать ключи;

• принимать квартиру после выезда;

• фиксировать повреждения;

• взаимодействовать с управляющей организацией.

Само присутствие владельца в России для получения каждого платежа не требуется. Однако дистанционное управление квартирой не меняет налоговый статус арендного дохода.

Нужно ли платить российский налог, если собственник живёт за границей

Доход от сдачи недвижимости, находящейся в России, относится к доходам от источников в РФ. Поэтому проживание собственника в другой стране не освобождает российскую арендную плату от налогообложения.

Это правило действует независимо от того, куда наниматель перечисляет деньги:

• на российскую банковскую карту;

• на счёт представителя;

• на разрешённый зарубежный счёт;

• наличными по расписке.

Место банковского счёта не превращает доход от российской квартиры в иностранный. Для НДФЛ значение имеет нахождение сдаваемого объекта и налоговый статус получателя дохода.

Например, гражданин России весь год проживает за границей, но сдаёт квартиру в Москве. Арендная плата остаётся доходом от российского источника, даже если собственник получает её на иностранный счёт.

Сколько НДФЛ платит нерезидент со сдачи квартиры

Доход налогового нерезидента от аренды российской квартиры облагается НДФЛ по ставке 30%. Прогрессивная шкала 13–22%, действующая для основной налоговой базы резидентов, к такой аренде нерезидента не применяется.

Предположим, собственник получает за квартиру 80 000 рублей в месяц.

Годовой арендный доход:

80 000 × 12 = 960 000 рублей.

НДФЛ нерезидента:

960 000 × 30% = 288 000 рублей.

После налога у собственника останется 672 000 рублей.

Налог начисляется на фактически полученные облагаемые платежи. Если квартира несколько месяцев пустовала и арендная плата не поступала, доход за период простоя не возникает.

При расчёте необходимо отдельно определить статус залога, коммунальных платежей и компенсаций. Возвратный обеспечительный платёж не всегда равен доходу, а коммунальные расходы по счётчикам могут учитываться не так, как фиксированная сумма, включённая в арендную плату.

Может ли нерезидент сдавать квартиру как самозанятый

Налоговое резидентство по НДФЛ само по себе не запрещает применять налог на профессиональный доход.

ФНС прямо разъясняет, что гражданин России — налоговый нерезидент может платить НПД с дохода, полученного в РФ, в том числе от сдачи находящегося в России жилья.

В этом случае ставка составляет:

• 4% при получении платы от физического лица;

• 6% при получении платы от организации или ИП.

Например, при годовом доходе 960 000 рублей от нанимателя-физлица НПД без учёта остатка налогового бонуса составит:

960 000 × 4% = 38 400 рублей.

Это значительно меньше НДФЛ 30%, который при той же сумме равен 288 000 рублей.

Но для НПД необходимо соблюдать общие условия режима. Годовой профессиональный доход не должен превышать 2,4 млн рублей, а в аренду должно передаваться собственное жилое помещение. НПД нельзя применять к сдаче офиса, магазина, гаража, машино-места и другой нежилой недвижимости.

Условия регистрации, чеков и расчёта налога разобраны в статье о том, как сдавать жильё на НПД.

Может ли иностранный собственник применять НПД

Право на НПД зависит не только от налогового резидентства, но и от гражданства.

Помимо граждан России, режим могут применять граждане государств ЕАЭС — Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии, а также граждане Украины. Для регистрации иностранцу необходим российский ИНН и доступ к личному кабинету налогоплательщика.

Поэтому нужно различать две ситуации.

Гражданин России постоянно живёт за границей. Он может быть налоговым нерезидентом, но сохранять право на НПД с аренды российского жилья.

Иностранный гражданин владеет квартирой в России. Возможность применять НПД зависит от его гражданства и соблюдения остальных требований закона № 422-ФЗ.

Владение российской квартирой, регистрация по месту жительства или вид на жительство сами по себе не дают иностранцу права на НПД, если его гражданство не входит в разрешённый перечень.

Как считать налог, если статус изменился в течение года

В течение года человек может уехать из России, вернуться или несколько раз пересечь границу. Поэтому предварительный налоговый статус способен меняться.

Окончательно статус для НДФЛ устанавливается по итогам календарного года. ФНС указывает, что именно итоговое количество дней пребывания в России определяет налогообложение доходов, полученных за этот налоговый период.

Предположим, собственник уехал за границу в апреле и до конца года в Россию не возвращался. Если итоговое количество дней пребывания в РФ окажется меньше 183, он будет признан нерезидентом за календарный год, а арендный доход при обычном НДФЛ потребуется рассчитать по ставке 30%.

Возможна и обратная ситуация: в начале года человек считался нерезидентом, но затем вернулся и по итогам года провёл в России не менее 183 дней. Окончательный расчёт производится с учётом статуса, установившегося за год.

Не следует автоматически делить год на месяцы со ставкой 13% и месяцы со ставкой 30% только по дате переезда. Сначала нужно подсчитать дни и определить окончательный годовой статус.

Если же арендные платежи законно облагались НПД, последующая утрата резидентства по НДФЛ сама по себе не превращает их в доход, облагаемый по ставке 30%.

Как нерезиденту подать 3-НДФЛ с аренды

Если собственник не применяет НПД, ИП или другой специальный режим, а наниматель не является налоговым агентом, доход отражается в декларации 3-НДФЛ.

Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения арендной платы. Рассчитанный НДФЛ необходимо перечислить не позднее 15 июля. Эти сроки действуют и для налогового нерезидента, который самостоятельно декларирует доход от российской квартиры.

Например, доход, полученный в течение 2026 года, нужно задекларировать до 30 апреля 2027 года. Налог по декларации уплачивается до 15 июля 2027 года.

Для подтверждения расчёта следует сохранить:

• договор и дополнительные соглашения;

• банковские выписки;

• расписки при наличной оплате;

• акты передачи и возврата квартиры;

• документы о залоге;

• расчёты коммунальных платежей;

• сведения о днях пребывания в России.

Заполнить декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика. Подробный порядок расчёта и подачи разобран в инструкции, как подать 3-НДФЛ с аренды.

Может ли нерезидент получить налоговый вычет

При обложении арендного дохода нерезидента по ставке 30% стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты не применяются. ФНС отдельно указывает на отсутствие вычетов для нерезидентов по такому доходу.

Поэтому нельзя уменьшить налог с аренды за счёт:

• лечения или обучения;

• покупки квартиры;

• ипотечных процентов;

• переноса неиспользованного имущественного вычета.

Нельзя также самостоятельно исключить из дохода стоимость ремонта, мебели или услуг риелтора только потому, что эти расходы связаны с квартирой.

Если собственник по итогам года приобретёт статус российского налогового резидента, право на вычеты и окончательный расчёт нужно оценивать уже по правилам, действующим для резидента и соответствующей налоговой базы.

Кто удерживает налог, если квартиру снимает организация

Если российская организация арендует квартиру у обычного физического лица, она, как правило, признаётся налоговым агентом. Компания рассчитывает НДФЛ, удерживает его из арендной платы и перечисляет в бюджет.

Для нерезидента при обычной аренде применяется ставка 30%. Если в договоре указана плата 100 000 рублей до удержания налога, собственник получит:

100 000 − 30 000 = 70 000 рублей.

Поэтому в договоре нужно прямо определить, указана арендная плата до удержания НДФЛ или собственник рассчитывает получить согласованную сумму после налога.

Если владелец законно применяет НПД, организация не удерживает НДФЛ. Она перечисляет полную сумму, а самозанятый формирует чек и платит НПД по ставке 6%.

Подробно эта схема разобрана в материале о том, кто удерживает налог с аренды.

Нужно ли платить налог в стране проживания

Страна, в которой собственник признаётся налоговым резидентом, может учитывать его доходы от зарубежной недвижимости по своим внутренним правилам. Поэтому российская арендная плата иногда попадает одновременно в налоговую систему России и государства проживания.

Возможность зачесть уплаченный в России налог зависит от законодательства конкретной страны и применимого международного соглашения. Статус таких соглашений и правила зачёта необходимо проверять именно для страны проживания и соответствующего налогового периода.

При НДФЛ подтверждением российского налога могут служить декларация, платёжные документы и сведения ФНС. При НПД — справка о доходах и уплаченном налоге из приложения «Мой налог».

Уплата налога за рубежом сама по себе не отменяет российскую обязанность по доходу от квартиры, расположенной в России.

Что делать, если аренду прошлых лет не декларировали

Переезд за границу не прекращает обязанность по налогу, который уже возник с дохода от российской квартиры.

Собственнику нужно отдельно восстановить поступления за каждый календарный год, определить свой налоговый статус в соответствующем периоде и проверить, кто являлся нанимателем.

Если квартиру снимало физическое лицо и налоговый агент отсутствовал, за каждый пропущенный год подаётся отдельная 3-НДФЛ. Налог рассчитывается по ставке, соответствующей итоговому статусу собственника за этот год.

Зарегистрировать НПД задним числом и перенести на него старые платежи нельзя. Режим применяется к доходам, полученным после регистрации и отражённым в чеках.

После истечения срока уплаты на задолженность могут начисляться пени, а за несданную декларацию и неуплату предусмотрены налоговые санкции. Добровольно восстановить расчёты обычно безопаснее, чем ждать требования инспекции.

НДФЛ 30% или НПД: что выбрать нерезиденту

Для гражданина России, который живёт за границей и сдаёт собственную жилую квартиру в РФ, НПД часто оказывается самым экономичным вариантом. Ставка составляет 4% при оплате от физлица и 6% при платеже от организации, декларация не требуется, а расчёт ведётся через «Мой налог».

НДФЛ 30% применяется, если НПД недоступен, не был оформлен до получения платежа либо квартира не соответствует условиям специального режима.

Перед началом аренды необходимо проверить:

1. сколько дней собственник проведёт в России за календарный год;

2. доступен ли ему НПД с учётом гражданства;

3. имеет ли помещение статус жилого;

4. не превысит ли доход лимит 2,4 млн рублей;

5. кто будет нанимателем — физлицо или организация;

6. как арендный доход учитывается в стране проживания.

Российский паспорт не гарантирует статус налогового резидента, а жизнь за границей не освобождает доход от российской квартиры от налога. Сначала определяется итоговый статус собственника и доступный режим, а затем ставка и порядок оформления платежей.