Какие документы нужны для сдачи в аренду квартиры

Как правило, аренда квартиры вызывает определенное беспокойство с обоих сторон. Арендодатель тревожится о своей квартире и ее содержимым, а арендатор волнуется за свои деньги и за риск остаться без жилья и без средств к существованию.

Чтобы страхи не превратились в реальность, надо позаботиться о правильном оформлении документов, требующихся для сдачи квартиры в аренду. Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду, как грамотно оформить договор и минимизировать риски?

Как проверить собственника квартиры

Среди большого количества собственников квартир, есть много людей, которые выдают себя за таковых, либо тех, которые организуют и реализуют нечестные сделки. Действия их все более и более разнообразные и изощренные. Как их вычислить и не стать участником их сцен? Прежде всего, необходимо знать закон. Ну и неплохо бы разбираться в целом, какие риски сейчас есть и как их свести к минимуму.

Собственник - подставное лицо

Арендатор заключил договор с человеком, у которого не было никаких документов, подтверждающих юридическое владение квартирой, которую сдают в аренду. Договор может быть заключен, например, с родственником собственника или его супругом.
Сложность в том, что истинный собственник квартиры имеет полное право в любое время выгнать жильцов из своей собственности, поскольку договор был заключен не с ним, а значит не имеет никакой силы.

Если вы заключаете договор не с собственником квартиры, у него обязательно должна быть доверенность на сдачу квартиры в аренду. Любая доверенность имеет срок давности, как только срок доверенности закончится, договор также перестанет действовать.

Контролируйте все документы

Если собраны не все документы, необходимые для сдачи квартиры в аренду, могут возникнуть сложности. Чтобы минимизировать свои риски лишиться денег, к договору должен быть составлен акт передачи квартиры с подробным описанием всего, что было принято и его состоянием: мебель, бытовая техника, коммуникации, ремонт и проч.

В случае, если такого акта нет, собственник квартиры имеет основания не возвращать вам страховой депозит. Он найдет массу поломок, исчезнувших дорогих вещей и проч. предлогов для того, чтобы удержать ваш депозит в счет устранения "вреда квартире", который вы якобы нанесли. А отстаивать свою правоту вы не сможете, т.к. нет никакого документа в качестве подтверждения ваших слов.

Список документов для сдачи квартиры в аренду

• паспорт (рекомендуем проверить на сайте МВД подлинность и срок действия)
• выписка из Единого Госреестра. Именно она доказывает принадлежность арендуемой квартиры владельцу. Свидетельство о праве собственности было отменено в 2016 году, поэтому требуйте именно выписку ЕГРН не старше 30 дней. Если выписка сделана раньше, добавляется риск принадлежности квартиры другому человеку. ФИО по паспорту в ФИО из ЕГРН должны быть идентичны.
  
  В выписке вы найдете информацию и о количестве собственников, и о прописанных лицах. Вы, как арендатор, имеете полное право требовать присутствия всех собственников при заключении договора. Если это невозможно, обязательно должна быть доверенность на сдачу квартиры в аренду от их имени. Доверенность должна гарантировать право арендодателя оповестить о согласии остальных собственников на сдачу квартиры в аренду и быть нотариально заверена.
  
  В ситуации, когда квартира находится в ипотеке, аренда не противоречит закону. Вполне возможно купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду на законных основаниях. Это может делаться для того, чтобы быстрее закрыть ипотечный кредит, например.
  
  Вероятность того, что банк отберет квартиру у владельца совсем мала, да и нет оснований банку лишать своего должника возможности рассчитаться за кредит быстрее. 
• квитанции и чеки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. При заключении договора обязательно зафиксируйте также показания счетчиков за воду и электричество, чтобы не было приписано лишнее.

Как проверить арендатора квартиры

Проблем с поиском арендаторов обычно не бывает, особенно когда речь идет о ликвидных квартирах в эконом сегменте. Но как быть с проверкой порядочности и честности?! Ведь это важно, как быть в этой ситуации? Проверьте у арендатора следующие документы:
-паспорт. Детально изучите документ, проверьте адрес постоянной регистрации и сохраните себе. Это убережет вас от внезапного исчезновения арендатора с долгом, например. Если арендатор приехал из другого города, то ему потребуется временная регистрация.

-проверьте, нет ли у арендатора судебных долгов. Пусть это косвенный показатель, но все же вы сможете составить определенное мнение о его платежеспособности и дисциплине в этом вопросе. По ФИО на сайте ФСС приставов вы сможете посмотреть эту информацию. Можно также попросить справку с места работы арендатора или копию трудовой книжки.

- законность пребывания. Если арендатор иностранец, необходимо удостовериться в наличии действующей миграционной карты, кроме паспорта.

Иностранцы из части стран могут законно работать в РФ без миграционных карт, от них нужны только паспорт, трудовой контракт. Но есть иностранцы, которые должны для работы иметь специальный патент, который требует ежегодного продления.

Как законно сдать квартиру в аренду

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Итак, к договору должен обязательно прилагаться акт приема и передачи квартиры с описью предлагаемого имущества. В акте отмечаются данные со счетчиков на момент заключения договора. В описи списком выводится все имущество, представляющее ценность для вас и собственника и детально описывается его состояние.

Аренда квартиры - это тот процесс, где не допустимы халатность и спешка. Вносите в документы всё, что может в дальнейшем послужить причиной конфликтов и претензий, которые обычно выливаются либо в судебные разбирательства, либо в денежные потери.

Договор и акт с описью призваны на законных основаниях разрешать все спорные моменты обоих участников сделки. Проявите настойчивость и терпение, чтобы составить все грамотно, не упустив ни одной детали. Было бы не лишним обратиться к юристу, поскольку, вероятнее всего, они знают больше возможных ситуаций для конфликта в силу своего опыта, а значит, более предусмотрительны.

В договоре обязательно зафиксируйте сумму арендной оплаты и страхового депозита, был ли внесен залог и в каком размере. Укажите сроки внесения арендной платы и штраф за его нарушение. Если арендатор оплачивает аренду за наличные, обязательно должна быть расписка, подтверждающая факт оплаты и передачу денег.

Конечно, в договоре указываются данные о владельце квартиры и арендаторе, их обязанности, права, степень ответственности, пункты об оплате, причины возможного расторжения договора и способы урегулирования конфликтов. Договор составляется в двух экземплярах, согласие подтверждается подписями сторон.

Делать ли временную регистрацию при аренде

Если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, обсудите вопрос о получении временной регистрации. Большинство владельцев квартир опасаются регистрировать своих арендаторов в квартире, эти опасения не имеют оснований. Временная регистрация не дает никаких юридических прав на квартиру и может быть отменена в одностороннем порядке в любое время.
в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.

Оформить временную регистрацию легко. Владелец квартиры идет в МФЦ, пишет заявление о регистрации арендатора. Необходимы паспорта участников сделки, выписка из ЕГРН. По времени это займет считанные минуты, документ о временной регистрации арендатор получает в день обращения.

Собственник квартиры может сам выбрать срок, на который требуется выдать временную регистрацию. После истечения этого срока действие временной регистрации прекращается в автоматическом режиме. Если по каким-то причинам собственник хочет расторгнуть временную регистрацию до срока ее окончания, нужно просто с заявление обратиться в МФЦ, в день обращения временная регистрация будет отменена.

Аренда квартиры: налоги

Даже в случае заключения договора менее 1 года собственник квартиры обязан платить налоги. Есть много способов это сделать: от оформления статуса самозанятого до оформления ИП. В первом случае, налог составит 4% от прибыли, во втором - 6% . Это не слишком большая плата за спокойствие, сохранность имущества, отсутствия претензий и неожиданностей от арендаторов. Конечно, при наличии грамотно составленного договора.