ИП, физическое лицо или самозанятость? Как сдать квартиру официально
Начнем с того, что сдачу квартиры можно и вовсе не регистрировать официально. Тихо запустить квартирантов и пусть живут. Обе стороны счастливы: и арендодатель, который ежемесячно получает стабильный доход, и арендатор, которого не заставляют подписывать какие-то договоры.
Другой разговор, что эта тихая идиллия может закончиться в любой момент, по щелчку пальцев. Причем, не обязательно из-за проверки от налоговой. Не исключено, что рано или поздно квартиранты захотят отметить день рождения, поднимут на уши всех соседей. А дальше - полиция, жалобы в налоговую, скандалы, штрафы. Конечно, сам факт сдачи жилья еще нужно доказать. Например, подтвердить выпиской с банковской карты или, что маловероятно, жильцы квартиры сами должны написать заявление и признаться "снимали квартиру у гражданина N, платили ему каждый месяц".
Однако, есть и другая проблема: не платишь налоги - не получаешь никаких гарантий. Даже если между арендодателем и арендатором заключен договор найма, но отчисления в казну государства не идут, в случае форс-мажора (например, потопа в квартире), взыскивать убытки через суд попросту нецелесообразно. Иск в таком случае будет воспринят как явка с повинной и признание "да, я не плачу налоги". Все споры придется решать только в частном порядке и не факт, что квартиранты не растворятся в воздухе после того, как увидят счет на оплату ущерба.
Делаем выводы. Сдавать квартиру нужно официально, в первую очередь, чтобы обезопасить самого себя, и только потом, чтобы не иметь проблем с налоговой.
Физическое лицо или индивидуальный предприниматель
Это традиционные и уже хорошо проверенные способы официально сдать жильё квартирантам. Если вы выбрали первый вариант, работать как физ.лицо, - все просто. Каждый год ваша единственная обязанность - регулярно подавать в налоговую декларацию о доходах и перечислять в бюджет государства 13% НДФЛ.
Если же вы решили зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то государство предоставляет вам выбор - как именно платить налоги. Систем налогообложения всего три. Самая популярная - упрощенная система, в народе "упрощенка". Её суть - 6% от всего дохода в казну. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Плюс в том, что сумма налога зависит от возможной, а не от полученной предпринимателем выручки. То есть, никому нет дела, сколько денег вы берёте со своих квартирантов ежемесячно. На патент влияет лишь площадь квартиры и точка на карте, в которой она находится.
Ну и последний вариант - делать бизнес по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку, в случае, если одних арендаторов заменят другие.
Вне зависимости от того, по какому пути вы пойдете, сдавать декларацию, делать отчисления в пенсионный фонд и платить за страховку придётся регулярно. От этого никак не уйти.
Приведем пример: Условный арендодатель зарабатывает на своей квартире 360 тысяч рублей в год. Из них 54 тысячи уходит на коммунальные платежи, еще 50 на мелкий ремонт. Если не предупреждать о своем маленьком бизнесе государство, то доход "чистыми" выходит чуть более 250 тысяч. Если не менять условий задачи, но вычесть налог - на руки остается чуть более половины суммы.
Выходит, что все эти варианты работать официально защищают арендодателя от рисков и вопросов со стороны налоговиков, но далеко не всегда выгодны с точки зрения экономики.
Самозанятый
Тех, кто тоже посчитал все за и против на калькуляторе, но остался глубоко неудовлетворённым, вероятнее всего заинтересует новейший способ сделать свой заработок официальным. С 1 января 2019 года в Москве и Московской области возможно платить налог на, так называемый, профессиональный доход или, другими словами, получить статус самозанятого.
А вот и первые плюсы нового режима: если сдавать квартиру только физ.лицам, исключая официальных командированных, налог на доход для самозанятых - всего 4%. Кроме того - никаких дополнительных поборов, никакой бумажной волокиты, никаких деклараций и отчетности. Сумма, которая отойдет в бюджет, автоматически считывается налоговым органом. Еще один немаловажный бонус: платить налог нужно каждый месяц, но только когда квартиранты перечислили деньги вам - ни раньше, ни позже.
Кому будет выгодно стать самозанятым?
Новый налоговый режим дает возможность тем, кто долго отсиживался за рамками закона - выйти из тени. Того, чего они так долго боялись, а именно бумажной канители, неподъемных денежных взносов - больше нет. Чтобы получить новый статус, даже времени много не нужно. Стать самозанятым можно сидя в метро и воспользовавшись приложением Сбербанк Онлайн.
Также новый режим позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё официально. Если вы регулярно относите декларацию, то можно стать самозанятым и, например, поменять свои 6%налога или даже 15% - на 4%.
Причём все это доступно даже официально трудоустроенным арендодателям, включая тех, кто работает га государственной и муниципальной службе.
Самозанятым нельзя стать, если
- ваш максимальный годовой доход от сдачи жилья внаём превышает 2 400 000 рублей - и это без учета зарплаты на первом месте работы (если оно есть)
- если в вашем штате официально трудоустроены, к примеру, горничные или мастера по ремонту
Всё это скорее касается тех, кто постоянно сдаёт ни одну, ни две, и даже ни три квартиры. Владельцам "квартирной империи" статус самозанятого не подходит. Придется оформлять ИП или становиться юридическим лицом.
Как выгоднее
Допустим, у вас есть однокомнатная квартира площадью 30 квадратов в Путилково. Арендная ставка - 25 тысяч рублей в месяц, в год - 300 000 рублей (если постоянный жилец - физическое лицо)
Получается, сегодня самый выгодный способ сделать свой доход официальным — это стать самозанятым. Налицо экономия на налогах, фондовых взносах,бухгалтере. Работать можно прямо в "Сбербанк Онлайн".
