Все об аренде квартир в Москве 

Снять квартиру в новостройке?

-----

Аренда в новостройке = экономия на комиссии агента?

Передают ключи из рук в руки. Это не всегда так. Действительно, на форумах московских (и подмосковных) новостроек нередко попадаются объявления от собственников, да и на объявления потенциальных съемщиков хозяева строящихся квартир реагируют активно. Для них это неплохой шанс заранее договориться об аренде своей квартиры – часто предварительная договоренность достигается еще до получения квартирным хозяином права собственности. Правда, сдаватели, как правило, изначально завышают стоимость аренды по сравнению со средними цифрами по району (если только не планируют сдавать под ремонт). Многие из них, приняв принципиальное решение сдавать квартиру, когда получат право собственности, просто рады случаю поговорить за несколько месяцев до этого момента с потенциальным съемщиком, но не вникали еще в то, сколько в реальности может стоить их квартира. Так что нанимателю имеет смысл торговаться и приводить данные о стоимости аренды в соседних домах, не пугаясь сразу странных чрезмерных цифр.

Встретить агента, обратившись по объявлению на сайте строящегося ЖК, тоже можно: хозяева квартир не против, чтобы сдачей их жилья занимался кто-то, кроме них, тем более что комиссию, по печальной московской традиции, все равно будут просить с арендатора. Но, повторимся, снять квартиру у владельца напрямую в новостройке более чем реально.

Аренда в новостройке = ремонт вместо арендной платы?

Понятно, что дома могут находиться в более или менее престижных районах города, могут быть более или менее хороши с архитектурной точки зрения и т. п. Но существенная разница здесь в том, получены ли документы на право собственности. Возможны разные крайние случаи: квартира может представлять собой пустую бетонную коробку, но ее хозяева – собственники по документам. И наоборот, построенный 5 лет назад дом, ремонт, бытовая техника, но при этом документы на право собственности еще не получены.

Вариант первый (свидетельство о праве собственности уже получено, но квартира стоит «в бетоне») иногда предлагается вообще без арендной платы, но с обязательствами провести ремонт. «В нашей базе есть подобное предложение: квартира в новостройке бизнес-класса на ул. Стромынка, свободной планировки без отделки, общей площадью 148 кв. м, сдается бесплатно сроком на 2 года. Арендатор вместо арендных платежей должен произвести ремонт квартиры за свой счет. Дизайн-проект обсуждается», – рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

Экономия при таком варианте отнюдь не гарантируется: расходы на ремонт, как правило, оказываются выше самых смелых ожиданий, а досконально оговорить, какие именно работы, в какой срок, с каким бюджетом должны быть выполнены, догадываются далеко не все. Результат – квартира «идет по рукам» к следующим желающим сэкономить на аренде, и хорошо еще, если при этом обходится без скандала.

Аренда в новостройке = аренда без договора?

Второй вариант – с отсутствием у сдающих права собственности – еще более спорный. В частности, проблематично будет заключить договор. «Если у арендодателя на руках договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически в данном случае говорить о договоре найма не совсем правомерно, ведь квартира пока находится в собственности инвестора или застройщика, более правильно говорить о поднайме, «собственник» должен дать свое разрешение на это, что на практике трудноосуществимо. В любом случае в договоре такие моменты должны быть прописаны. Часто такие договоры заключаются на короткий срок, наши эксперты рекомендуют вносить платежи ежемесячно без авансов и предоплаты, – говорит Мария Жукова. – В целом договор ничем отличаться от «типового» не будет».

Если же квартира приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, сдать ее без согласия банка не получится. Часто ипотечный договор не предусматривает возможности сдавать квартиру в аренду.

«Если дом не сдан в эксплуатацию, то сдавать жилье внаем нельзя, так как нет права собственности, – продолжает Олег Серегин, заместитель генерального директора агентства недвижимости DOKI. – Можно заключить предварительный договор, но вряд ли это нужно потенциальному нанимателю, так как никто не станет ждать несколько лет, пока дом достроится. Такая практика более распространена на рынке коммерческой недвижимости, где уже на этапе строительства объектов заключаются договоры о намерениях с так называемыми якорными арендаторами».

Тем не менее предварительный договор с отложенным сроком заселения при желании заключить можно. В таком договоре стоит обозначить существенные условия будущего договора аренды: предмет аренды, срок аренды, цена аренды, порядок сдачи-приемки помещения и т. д., советует Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting. «Также в предварительном договоре желательно указать дату заключения основного договора аренды или привязать ее к определенному событию, например, получению свидетельства о регистрации права собственности, – продолжает эксперт. – Если же у арендодателя нет ни ключей, ни свидетельства, но «ключи будут завтра», а свидетельство неизвестно когда, то арендатор несет определенный риск потерять деньги, так как двойные продажи, увы, не редкость, а единственным документом, подтверждающим право собственности, является вышеупомянутое свидетельство. Поэтому, когда хозяин демонстрирует вам различные документы: договоры, справки, соглашения и т. д., это абсолютно не гарантирует вам чистоту сделки».

«Даже если владельцы фактически владеют и пользуются квартирой, в помещении сделан ремонт, квартира полностью оборудована и пригодна для проживания, передача таких жилых помещений по договору найма/аренды в каждом случае индивидуальна и должна осуществляться с привлечением специалистов/экспертов, в противном случае такой договор в силу ст. 168 ГК РФ можно признать ничтожным. Не рекомендую заниматься этим самостоятельно, так как подводных камней здесь предостаточно, и предусмотреть все возможные ситуации, которые могут возникнуть, может только специалист», – предостерегает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость».

Анна Купер "Собственник"

Комментарии
27 июня
Имя: Алина
До сдачи дома оставалось 2 недели, мы решили выставить на авито объявление об аренде. Были только коммуникации и отделка. Пока искали, установили еще сатнехнику и кухонную мебедь. По деньгам сошлись на компромиссе - жильцы делают ремонт в остальных комнатах и платят меньше ежемесячно.
Ответить
01 апреля
Имя: Ирина
Долго искали подходящую квартиру для аренды. Вариантов было так мало, что мы рассматривали абсолютно все, пока не забрели на домофонд. Отредактировали по фильтру то, что для нас было наиболее подходящим вариантом, и сразу нашли несколько предложений. Конечно, районы были не совсем те, что мы хотели, но в остальном квартирки были очень даже ничего. Одну из них мы даже ездили смотреть. Вот она нам и приглянулась. Светлая, теплая, уютная, однокомнатная, средний этаж, балкон, все удобства. ремонт. Отличный вариант для аренды, да и цена была вполне доступная. Мы с мужем работаем, поэтому не составит труда ее оплачивать. Договорились обо всем с застройщиком, составили договор. На договоре настоял муж и, как мне кажется, правильно сделал. Так и надежнее, и спокойнее всем. Заселились, все в плюсе)
Ответить
08 декабря 2012 г.
Знакомые сдают уже год в аренду квартиру без агентов,люди очень хорошие и ответственные,проблем нет ни у тех ни у других,без агенств и агентов вполне приемлемо и без проблем можно сдать,если есть кому (если есть знакомые,которые желают снять)А с агентами не советую связываться,есть подводные камни.
Ответить
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Снять квартиру в Москве теперь дешевле и легче

«У меня получилось снять квартиру всего за 10 тысяч рублей в месяц. Расположена она гораздо ближе к институту, чем была раньше, в гораздо более приятном районе и в два раза дешевле. Это просто удивительно и прекрасно, что есть такие люди [наймодатели], которые понимают трудности студентов и помогают им», – говорит столичная студентка – героиня сюжета телеканала ОРТ. Сюжет этот демонстрировал положение на рынке аренды жилья в Москве, что было главной темой в передаче.

Как сдать квартиру в аренду правильно по закону. Налогообложение аренды

Незнание или плохое знание особенностей налогообложения собственниками квартир, сдающими их в аренду, приводит к возникновению конфликтов с государственными налоговыми органами. Поэтому встает вопрос: платить или не платить налог? Но даже если собственник решил заплатить 13 процентов с дохода, то он не всегда может это сделать из-за недостатка информации и времени.

Коммерческий найм и поднайм в вопросах и ответах

Прочитал в газете объявление: «Товарищество собственников жилья сдает квартиры по договору коммерческого найма». Что это такое? Чем отличается подобный наим от аренды?

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: