Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры

Не задекларировали доход от аренды или опоздали с уплатой? Разбираем, когда начислят пени и штрафы, могут ли санкции складываться и как исправить ситуацию до проверки. 

Последствия зависят не только от размера долга, но и от самого нарушения. Собственник мог правильно указать доход в декларации, но опоздать с оплатой. Мог вообще не подать 3-НДФЛ, занизить арендный доход или не сформировать чеки как самозанятый. Во всех этих ситуациях состав начислений будет разным.

Обычно речь идёт о самом налоге, пенях и одном или нескольких штрафах. Уголовная ответственность возможна только при умышленном уклонении в крупном размере, поэтому обычная просрочка по одной квартире сама по себе не превращается в уголовное дело.

Прежде чем оценивать последствия, стоит проверить, действительно ли поступления являлись облагаемым доходом. Договор на 11 месяцев, наличная оплата или небольшой размер арендной платы налог не отменяют — эти случаи разобраны в статье об обязанности платить налог.

Информация проверена и обновлена в июле 2026 года.

Что грозит за неуплату налога со сдачи квартиры 

Если ФНС установит незадекларированный доход, собственнику прежде всего начислят сам налог. Это не штраф, а первоначальная обязанность, которую арендодатель должен был исполнить самостоятельно.

Дополнительно на задолженность начисляются пени. Если доход не был отражён в декларации или налог оказался занижен из-за других неправомерных действий, возможен штраф по статье 122 НК РФ. При просрочке самой декларации отдельно применяется статья 119 НК РФ. Эти санкции относятся к разным нарушениям и в определённых ситуациях могут применяться одновременно.

Для самозанятого действует другая схема. Декларацию он не подаёт, но обязан формировать чеки и своевременно платить начисленный НПД. Поэтому нужно различать обычную просрочку оплаты и сокрытие поступления через несформированный или необоснованно аннулированный чек.

Как ФНС рассчитывает недоимку по налогу с аренды 

Налог рассчитывают с подтверждённого дохода за соответствующий налоговый период. Основанием могут стать договор найма, расписки, банковские переводы, документы арендатора, сведения организации-нанимателя и другие доказательства фактической оплаты.

Доначисление производится не с рыночной стоимости квартиры и не с предполагаемой суммы, которую собственник теоретически мог получить. Значение имеют установленные поступления и их назначение.

Например, если собственник получил за год 720 000 рублей арендной платы и применяет НДФЛ по ставке 13%, первоначальная сумма налога составит 93 600 рублей. Пени и возможные штрафы рассчитываются уже отдельно.

Возвратный обеспечительный платёж или подтверждённая компенсация отдельных расходов не всегда входят в базу. Правила разделения таких сумм рассмотрены в статье о том, какие платежи облагаются налогом.

Как рассчитываются пени за неуплату налога с аренды 

Пени компенсируют задержку поступления денег в бюджет. Для физических лиц и ИП они рассчитываются за каждый календарный день просрочки исходя из 1/300 действующей в соответствующий период ключевой ставки Банка России. Поскольку ставка может меняться, разные части одной просрочки могут рассчитываться по разным значениям.

Пени начинают увеличиваться после истечения установленного срока уплаты и продолжают начисляться до погашения задолженности. Чем дольше собственник не платит, тем больше становится итоговая сумма, даже если отдельного штрафа по статье 122 НК РФ нет.

Это важно в ситуации, когда 3-НДФЛ была подана правильно и вовремя, а собственник лишь опоздал с перечислением уже рассчитанного НДФЛ. Такая просрочка обычно приводит к пеням и взысканию долга, но не означает автоматический штраф 20%: статья 122 связана с занижением базы, неправильным расчётом или другими неправомерными действиями.

Штраф 20% или 40% за неуплату налога с аренды 

Штраф 20% применяется, когда налог не был уплачен из-за занижения налоговой базы, неправильного расчёта или другого неправомерного действия либо бездействия. Например, собственник указал в декларации только часть арендных платежей или вообще не отразил доход, который должен был задекларировать.

Если налоговый орган докажет умышленный характер нарушения, размер штрафа увеличивается до 40% от неуплаченной суммы. Сам факт просрочки или незнание правил ещё не определяют умысел автоматически. Инспекция должна установить, что человек осознавал обязанность и намеренно скрывал доход либо представлял заведомо недостоверные сведения.

На умышленное поведение могут указывать не отдельные слова собственника, а совокупность действий: систематическое сокрытие поступлений, ложные сведения, повторяющиеся фиктивные документы или необоснованное аннулирование корректных чеков НПД.

Штраф 20% или 40% за неуплату налога с аренды 

За просрочку декларации предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц задержки.

Максимальный размер составляет 30% от налога, указанного в декларации, а минимальный — 1 000 рублей. Минимальный штраф возможен даже тогда, когда налог уже уплачен или по декларации отсутствует сумма к доплате.

Например, собственник должен был заплатить 78 000 рублей НДФЛ, но подал декларацию на четыре месяца позже срока. Штраф за декларацию составит:

78 000 × 5% × 4 = 15 600 рублей.

Уплата налога после просрочки не отменяет сам факт несвоевременной подачи декларации. Она может повлиять на расчёт и дальнейшее начисление пеней, но нарушение срока уже произошло.

Могут ли одновременно оштрафовать за 3-НДФЛ и неуплату налога 

Да, потому что статья 119 НК РФ наказывает за непредставление декларации, а статья 122 — за неуплату вследствие занижения базы, неправильного расчёта или других неправомерных действий.

Если собственник не подал 3-НДФЛ и не показал арендный доход, ФНС может начислить налог, пени, штраф за просроченную декларацию и штраф за неуплату. При этом каждое основание должно быть установлено отдельно.

Если же декларация была подана вовремя, доход указан полностью и налог рассчитан правильно, но деньги перечислены после срока, ситуация другая. В таком случае основными последствиями становятся задолженность и пени, а не автоматические 20% сверху.

Поэтому фраза «за любую неуплату штрафуют на 20%» неточна. Сначала нужно установить, была ли правильно подана декларация и почему возникла задолженность.

Штраф самозанятому за невыданный чек и скрытый доход 

Самозанятый не сдаёт 3-НДФЛ по доходам, облагаемым НПД. Налог рассчитывается автоматически по чекам, сформированным в приложении «Мой налог». Если начисленный НПД не заплатить до установленного срока, он становится задолженностью, после чего начисляются пени.

Иная ответственность возникает, если собственник получил деньги, но не сформировал чек либо аннулировал корректный документ, чтобы уменьшить налог. За такое нарушение может быть назначен штраф в размере 20% от суммы расчёта. При повторном нарушении в течение шести месяцев штраф может составить 100% суммы.

Если арендный платёж был пропущен по ошибке, его следует отразить в приложении, а не ждать обнаружения расхождения. Порядок формирования и исправления чеков разобран в инструкции о том, как внести доход в «Мой налог».

Уголовная ответственность за неуплату налога с аренды 

Уголовная ответственность по статье 198 УК РФ связана не с обычной просрочкой, а с умышленным уклонением. Речь идёт о непредставлении обязательной декларации или включении в неё заведомо ложных сведений, если сумма неуплаченных налогов достигла крупного размера.

Крупным размером признаётся сумма свыше 2,7 млн рублей за период в пределах трёх финансовых лет подряд. Особо крупным — свыше 13,5 млн рублей за такой же период.

По основной части статьи предусмотрены штраф от 100 000 до 300 000 рублей, принудительные работы, арест либо лишение свободы на срок до одного года. При особо крупном размере наказание строже, включая лишение свободы на срок до трёх лет.

Для обычного владельца одной квартиры такие суммы неуплаченного налога встречаются редко. Однако уголовный порог рассчитывается именно по сумме налога, а не по размеру арендной платы.

Лицо, впервые совершившее такое преступление, освобождается от уголовной ответственности при полной уплате недоимки, пеней и установленного штрафа. Это правило закреплено непосредственно в примечании к статье 198 УК РФ.

Что делать, если не задекларировали доход от аренды 

Сначала нужно восстановить фактические поступления по каждому календарному году. Для этого сверяют договоры, расписки, банковские переводы, возвращённые залоги, коммунальные компенсации и другие платежи.

Если 3-НДФЛ за соответствующий год вообще не подавалась, следует представить первичную декларацию, даже если установленный срок уже прошёл. Одновременно рассчитываются налог и пени. Добровольная подача не отменяет возможный штраф за опоздание, но прекращает дальнейшее накопление проблемы.

Если декларация была подана, но арендный доход в ней отражён не полностью, подаётся уточнённая 3-НДФЛ по форме, действовавшей за исправляемый период. ФНС прямо указывает, что при ошибке, приведшей к занижению налога, налогоплательщик обязан внести изменения.

Нельзя оформить самозанятость сегодня и задним числом перенести в НПД деньги, полученные до регистрации. Прошлые поступления исправляются по тому режиму, который действовал на дату их получения.

Как добровольно исправить неуплату налога и избежать штрафа 

В некоторых случаях добровольное исправление позволяет избежать штрафа по статье 122 НК РФ.

Если декларация уже подавалась, но в ней был занижен налог, безопасная последовательность выглядит так: сначала рассчитать и уплатить недостающий налог и соответствующие пени, затем подать уточнённую декларацию. Сделать это нужно до того, как собственник узнал об обнаружении нарушения инспекцией или о назначении выездной проверки. Именно такие условия установлены статьёй 81 НК РФ и разъяснены ФНС.

Если сначала подать уточнённую декларацию, а налог и пени перечислить позже, оснований для освобождения от штрафа может не быть.

При этом статья 81 касается штрафа за занижение налога. Она не отменяет ответственность за позднюю первичную декларацию, если 3-НДФЛ вообще не была представлена в установленный срок.

Чем раньше собственник восстановит расчёты, тем меньше окажутся пени и тем выше вероятность исправить нарушение до начала контрольных мероприятий.

Что делать, если ФНС потребовала пояснения по аренде квартиры 

Игнорировать требование ФНС не стоит. Сначала нужно понять, какие периоды и поступления проверяет инспекция, а затем собрать договоры, банковские документы, расписки, чеки НПД и подтверждения возврата денег.

Не каждый перевод от арендатора обязательно является доходом. Например, возвращённый залог или документально подтверждённая компенсация отдельных расходов могут учитываться иначе. Но объяснение должно подтверждаться документами, а не только словами собственника.

Если расчёт ФНС обоснован, затягивание увеличивает пени и может ухудшить положение. При значительной сумме, нескольких объектах, спорных платежах или подозрении на умышленное нарушение разумно привлекать налогового юриста до отправки пояснений.

Главное — не пытаться задним числом создавать фиктивные расписки, менять назначение платежей или аннулировать корректные чеки. Такие действия могут превратить исправимую налоговую ошибку в доказательство намеренного сокрытия дохода.