Квартиры для студентов и гастарбайтеров

Почти половину квартир в Петербурге снимают гастарбайтеры и студенты. Всего, по неофициальным данным риэлторов, в городе ежегодно сдается около 70 000 квартир. Рынок аренды растет примерно на 5-10% в год.

С началом лета предложение на рынке аренды квартир выросло примерно на 20% — в это время риэлторы привычно наблюдают уменьшение спроса со стороны квартиросъемщиков, говорит гендиректор АН “Бенуа” Дмитрий Щегельский. По его оценке, в среднем в городе совершается около 6000 сделок по аренде жилья в месяц. Прирост предложения в летние месяцы объясняется, как правило, тем, что многие семьи отправляются жить на дачи и сдают свои городские квартиры.

А вот спрос оживляется обычно в конце лета — начале осени, его подпитывают приезжие, отмечает Щегельский. Директор департамента аренды жилого фонда АН “Бекар” Елена Исаенко говорит, что гастарбайтеры сейчас занимают не менее половины всех сдаваемых в городе квартир. По ее словам, скорее всего, осенью этот показатель будет превышен. “В городе реализуется большое количество строительных проектов, и в поисках работы в Петербург приезжает все больше жителей из южных регионов России и ближнего зарубежья”, — объясняет Исаенко. По ее словам, это наименее прихотливые наниматели, как правило согласные на любое жилье, однако большинство хозяев квартир очень неохотно рассматривают их в качестве клиентов. Эта категория ориентирована прежде всего на низкую плату за проживание и рассматривает самые дешевые варианты.

Сейчас минимальные ставки за однокомнатные квартиры, по словам Исаенко, начинаются от 10 000 руб. в месяц. В этом случае ищущему жилье, скорее всего, предложат квартиру без телефона на первом этаже в хрущевке, далеко от метро. По данным Щегельского, нижняя граница стоимости однокомнатных квартир внаем составляет около 12 000 руб. в месяц, в два с лишним раза дешевле обойдется проживание в комнате в коммунальной квартире, где ежемесячный платеж может быть равен 5500 руб.

Среднюю стоимость найма однокомнатной квартиры в домах экономкласса Щегельский оценивает в 14 000-16 000 руб. в месяц, а Исаенко — в 13 000-15 000 руб. в месяц.

Объем предложения на рынке аренды квартир растет примерно на 5-10% в год, что не позволяет накапливаться неудовлетворенному спросу, дает примерные цифры Исаенко. Частично прирост объема квартир внаем обеспечивают частные инвесторы в новостройки, покупающие их специально для получения подобного рода дохода.

“Сдача инвестиционных квартир является довольно распространенным вариантом и приносит владельцам среднегодовой доход в размере 6-10%”, — подтверждает Щегельский. Руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости Елена Подкорытова считает, что летом — осенью 2007 г. общегородские ставки могут ощутимо возрасти. “Не исключено, что в этот период нанимателям будут предложены квартиры в новостройках, которые возводились и приобретались в 2005-2006 гг., когда 1 кв. м стоил более $1200. Это может спровоцировать повышение арендных ставок, так как владельцы подобных объектов, желая как можно скорее окупить свои затраты, захотят сдавать их не менее чем за $1200 в месяц”, — прогнозирует Подкорытова. Эксперт, правда, не уточняет, будут ли наниматели согласны столько платить.

Одна из относительно новых тенденций на рынке аренды — сдача внаем квартир, приобретенных при помощи ипотеки, — в этом году почти сошла на нет. “Раньше часть заемщиков таким образом покрывала кредит, в итоге получая в собственность недвижимость”, — говорит Лилия Чуракова, ведущий специалист Балтийской ипотечной корпорации.

Она уточняет, что сейчас доля таких оборотистых заемщиков на рынке незначительна. По ее словам, сейчас ставки аренды квартиры в среднем в 1,5-2,5 раза ниже размера ежемесячного платежа по кредиту, взятого на покупку этой квартиры. Дальновидные инвесторы выбрали наиболее ликвидные объекты, которые сейчас выгодно отличаются на фоне некоторой конкуренции в сегменте жилья бизнес-класса. Сейчас обеспеченные квартиросъемщики готовы платить за такую недвижимость по 25 000-50 000 руб. в месяц. Правда, такие клиенты ценят комфорт и более требовательны к условиям проживания, для них обязательно наличие удобной парковки и т. п. — если этого нет, квартиры “зависают”, говорит Исаенко.

Подкорытова отмечает, что еще более избирательны клиенты, снимающие жилье по $5000-15 000 в месяц. “Такие квартиры расположены в элитных домах в исторической части города или на Крестовском острове, их площадь составляет 200-300 кв. м. Обязательными условиями является охраняемая территория, подземный паркинг на два автомобиля, авторский дизайн самой квартиры, хороший вид из окна, самая современная бытовая техника, кондиционирование и система очистки воды”, — перечисляет она требования нанимателей, половину которых составляют представители крупных российских или зарубежных компаний или консульств иностранных государств. Исаенко оценивает долю корпоративных клиентов в общем объеме рынка аренды примерно в 10%.

Подавляющее большинство квартир на рынке сдается неофициально. Щегельский — со ссылкой на данные Федеральной регистрационной службы — говорит, что ежемесячно государственную регистрацию проходит около 300 сделок аренды. Реальный объем рынка, по его оценке, составляет около 6000 сделок в месяц.

Исаенко отмечает, что регистрировать сделки, как правило, предпочитают владельцы дорогих квартир. “Вероятно, эти люди более сознательны, кроме того, их доход от аренды гораздо выше, чем в сегменте экономкласса. Это позволяет им легче расставаться с частью средств, которая идет на уплату налогов”, — говорит эксперт.

“Доля сознательных арендаторов пока не очень значительна, но, вероятно, будет расти в результате действий Федеральной налоговой службы”, — говорит Исаенко.

Андрей Мусатов
Ведомости