Жизнь в чужой квартире
По мнению экспертов, единственным выходом из создавшейся ситуации является создание сети доступных по цене доходных домов, которые смогли бы удовлетворить растущий спрос на недорогую съемную жилплощадь.
ЖИЛЬЕ из серии дешево и сердито - это, как правило, квартиры в панельных домах на окраинах города со скромным ремонтом и незатейливой меблировкой. Именно они пользуются повышенным спросом, поскольку в роли арендаторов, как правило, выступают люди с невысокими доходами: иногородние, приехавшие в Москву на заработки, студенты из других регионов, молодые семьи, которым надоело ютиться под одной крышей с родителями. «Наиболее характерной чертой столичного арендного рынка является постепенное вымывание из структуры предложения квартир экономкласса», - говорят эксперты компании «МИЭЛЬ-Аренда». Например, в Центральном административном округе в начале этого года не предлагалось двух- и трехкомнатных квартир в дешевом сегменте, в Юго-Западной префектуре также не было возможности снять ни двушку, ни трешку данной категории, а в Восточном округе экономкласс не был представлен трехкомнатными квартирами.
Стоимость аренды росла не такими быстрыми темпами, как цены продажи, но и она повысилась примерно на треть. По данным экспертов, с июля 2007 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в Москве увеличилась на 32,5%, двухкомнатных - на 27,5%, трехкомнатных - на 28,3%. В итоге ставки аренды однушек вплотную приблизились к тысяче долларов в месяц. Средняя стоимость двухкомнатных квартир составила 1,2 тысячи долларов, а трехкомнатных - 1,4 тысячи долларов. Наиболее сильно подорожали однокомнатные квартиры в СВАО (44,1%), СЗАО (41,9%) и ЦАО (40,1%), двухкомнатные в ЮЗАО (44,1%) и ЦАО (40,0%).
Сейчас в поисках недорогого жилья люди пускаются во все тяжкие. В последнее время агентства недвижимости стали активно предлагать койко-места. По словам специалистов, летом этого года самый дешевый угол можно было снять за $170 в месяц. Правда, этот вариант был востребован преимущественно гастарбайтерами, приезжающими работать в столицу вахтовым методом, а также студентами, которых не смущает существование в условиях общежития.
ПОМИМО высокого спроса, косвенной причиной дефицита арендного жилья является подорожание квартир. «Доходность аренды постоянно падает», - отмечают специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда». Из-за разрыва между фактической стоимостью жилплощади и ставками аренды сдавать жилье становится невыгодно: двухкомнатная квартира в среднем стоит порядка 8 миллионов рублей, а сдавать ее можно примерно за 25 тысяч рублей в месяц, таким образом, окупаться съемное жилье будет 26 лет. «Совсем недавно состоятельные граждане покупали несколько квартир, чтобы потом их выгодно сдавать, однако сегодня арендный бизнес - это слишком большие затраты и маленькая отдача», - говорят эксперты.
На соотношение спроса и предложения влияют и сезонные факторы. Традиционно ближе к осени арендное жилье пользуется повышенным спросом: в город приезжают абитуриенты, а иногородние работники возвращаются из отпусков. «Арендодатели прекрасно знают об этом, поэтому придерживают жилплощадь до лучших времен», - предупреждают участники рынка. В этом году подъем цен не заставил себя долго ждать. «По сравнению с июнем ставки на аренду квартир в сегменте экономкласса выросли в среднем на 3-5%», - утверждают аналитики бюро недвижимости «Агент 002». «Сейчас мы находимся только в самом начале повышения уровня спроса, впоследствии ситуация может получить развитие», - отмечают участники рынка. Согласно умеренным прогнозам, цены до конца года подрастут на 10-15%, по радикальному сценарию - почти на 30 процентов.
На динамику цен может оказать влияние плачевное положение дел на рынке ипотеки. Из-за ужесточения политики банков и повышения кредитных ставок армию квартиросъемщиков наверняка пополнят люди, которые так и не смогли воспользоваться ипотечными программами. «Снять квартиру на периферии можно (если очень постараться) за $900-$950 в месяц, а чтобы купить такое же по качеству жилье, то нужно каждый месяц возвращать банку $1,5-2 тысячи. Получается, что арендатор экономит до $1 тысячи, которые, к примеру, он может вносить на банковский депозит и копить на жилье», - рассуждают эксперты. Правда, при таком варианте «заначку» может обесценить дальнейшее подорожание жилой недвижимости.
С учетом ценовых факторов оборот рынка аренды к концу года может составить примерно $4 млрд в год, однако значительная часть сделок по прежнему остается в тени, а городской бюджет несет значительные потери. Налоговые инспекции в прошлом году ужесточили контроль над владельцами нескольких квартир, которые потенциально могут сдаваться в аренду, а правоохранительные органы проводят регулярные проверки в жилом секторе. Власти города и фискальные службы пригрозили нарушителям штрафами. «За сдачу квартиры внаем нелегальному мигранту с частников будут взимать от 2 тысяч до 5 тысяч рублей за каждого «гостя». Если в роли арендодателя выступает должностное лицо, размер штрафа будет варьироваться от 40 тысяч до 60 тысяч рублей», - пояснили в столичной администрации. Еще более жесткие санкции предусмотрены для юридических лиц - им грозит штраф от 400 тысяч до 600 тысяч рублей. Однако поймать нарушителей за руку очень сложно, поскольку владелец квартиры всегда может сказать, что «безвозмездно пустил к себе пожить старого знакомого».
УБИТЬ сразу двух зайцев - кардинально повысить предложение и ликвидировать подпольную аренду - поможет создание сети недорогих доходных домов. В соответствии с концепцией, которую утвердили городские власти, в ближайшие два-три года их появится более двадцати. Прообразом будущего арендного жилья станет «пилотный» дом, построенный на улице Верхние Поля по программе «Молодой семье - доступное жилье». Суммарные расходы семьи, занимающей двухкомнатную квартиру, составляют в среднем 4200 рублей в месяц: примерно 1300 рублей - плата за проживание плюс 2500-3000 тысячи рублей - отчисления за коммунальные услуги (они оплачиваются полностью, т.к. жилье сдается на условиях коммерческого найма). Правда, срок проживания в доме ограничен пятью, в исключительных случаях десятью годами. За это время семья должна накопить на собственную квартиру. В доходных домах подобные ограничения вводить не планируется.
«Предполагается, что в Москве будет три категории домов: экономкласса с нулевым уровнем рентабельности, экономкласса с низким уровнем рентабельности и повышенной комфортности с рентабельностью на рыночном уровне, однако основу должны составлять все же две первые категории», - говорят работники городского Центра арендного жилья. Квадратные метры в доходных домах, построенных за счет московского бюджета, первоначально будут сдавать горожанам с не менее чем десятилетним стажем проживания в Москве, но в перспективе круг постояльцев может быть расширен.