Жилье в Москве: ждать, снимать или купить?
А собственная квартира в Москве и вовсе вечный «объект желания». Кто может — покупает, но могут немногие. Аналитический центр Gdeetotdom.ru опросил 321 человека, 34 (11%) из них уверены, что никогда не смогут приобрести недвижимость. 60% участников опроса могли бы это себе позволить при стоимости от 15000 до 30000 руб. за 1 кв. м, тогда как за 1 кв. м в однокомнатных квартирах, по разным оценкам, просят в среднем по 150000 руб. По словам руководителя центра Александра Пыпина, совершить покупки при нынешних ценах смогут не более 0,6% жителей столицы.
Всего в России из 52 млн домохозяйств 32 млн не могут улучшить жилищные условия — не хватает доходов (впрочем, не все они в этом нуждаются), оценивает Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства RWAY. 4,5 млн семей имеют право рассчитывать на государство, и максимум 5,5 млн семей могут купить жилье.
Московская очередь
Около полумиллиона москвичей ждут своей очереди, чтобы получить квартиру от города. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖП), по состоянию на 12 мая 2010г. на учете в целях реализации городских жилищных программ зарегистрировано 136034 семей, или 444243 человека.
Бесплатно квартиры дадут не всем. По оценке городских властей, не более 25% тех, встал на учет до 1 января 2000 г., могут приобрести жилье в собственность с помощью социальной ипотеки (9,5% годовых в рублях), рассрочки или субсидии из горбюджета. 20% тех, кто в очереди еще с прошлого века, либо не могут покинуть ее, даже воспользовавшись возмездными городскими программами, либо не хотят, предпочитают дождаться положенной квартиры в новостройке, чтобы потом ее приватизировать. В новом жилом фонде городу принадлежит 71396 квартир (чуть больше 10% от общего объема жилья, находящегося в городской собственности), сообщали ранее «РИА Новости» со ссылкой на источник в департаменте жилищной политики.
В 2010 г. из запланированных к вводу 3млн кв. м 1 млн пойдет на социальные нужды, в том числе 300000 кв. м — на жилье для молодых семей. Ради этих метров Москва обременяла застройщиков «долей города», которую девелоперы закладывали в продажную цену «коммерческих» метров.
Не давать, а сдавать
Депутат Госдумы Галина Хованская давно предлагает внести в Жилищный кодекс поправки, которые позволили бы субъектам РФ создавать «жилищный фонд некоммерческого использования». Предполагается, что в нем будут снимать жилье по ценам в два-три раза ниже рыночных те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не может считаться малоимущим (и претендовать на социальное жилье от государства) и не в состоянии приобрести или снимать жилье на рынке. По оценке Хованской, это 60-70% граждан России, в первую очередь — работники бюджетной сферы. Существенно, что такие государственные или муниципальные жилые помещения не будут подлежать приватизации и уходить из госсобственности.
Дома будут строиться за бюджетные средства, по заказу государства или муниципалитетов, а частные управляющие компании — выбираться на тендере, рассказывает она. Затраты на содержание и ремонт этого жилья ложатся на нанимателей, плата за наем должна покрывать издержки, считает Хованская.
Пока сроки рассмотрения законопроекта не определены, как и мнения на его счет. В Минфине ссылаются на отсутствие денег в казне — но, по мнению Хованской, формирование такого фонда позволит сократить старую очередь на социальное жилье и уменьшить нагрузку на бюджет. Кроме того, по словам депутата, минусом ее предложения называют отсутствие финансово-экономического обоснования и расчетов, сколько такого жилья надо. «Мы предлагаем инструмент. Власти в регионах уже сами должны решить, сколько построить квадратных метров, чтобы отнести их к некоммерческому фонду, и почем его сдавать!» — возражает она. По ее предположению, строительство окупится лет через 25-30, но «в данном случае речь не идет об извлечении дохода», описывает депутат.
Если подходить с точки зрения бизнеса, то потенциал у идеи нулевой, считает Владислав Луцков, гендиректор «Аналитического консалтингового центра «Миэль».
По расчетам Крапина, с учетом льгот со стороны государства и муниципалитетов себестоимость подобного жилья может составить в среднем по России 25000 — 30000 руб. за 1 кв. м. И в столице, если будут льготы по предоставлению участков и подключению к коммуникациям, в 30000 за 1 кв. м можно уложиться (получается до 0,9 млн руб. за квартиру). «Естественно, подобное жилье должно быть малогабаритным и типовым, а нормы предоставления его внаем могут быть снижены», — рассуждает он.
В настоящее время снимать квартиру не в центре города стоит от 20000-23000 руб. в месяц. Если наем некоммерческого жилья будет стоить 7000 руб. в месяц и часть этой суммы будет идти на коммунальные платежи, а часть — на компенсацию стоимости строительства жилья, то его строительство может окупиться примерно за 25 лет, соглашается аналитик с Хованской. «Срок окупаемости подобного жилья может быть и меньше 25 лет, если плата за жилищно-коммунальные услуги не будет расти столь быстрыми темпами, как сейчас», — добавляет он.
В Москве по-своему пытаются решить задачку. Появилась концепция «бездотационных домов». Город сдает внаем квартиры (без права приватизации) на льготных условиях только тем, кто состоит на учете по улучшению жилищных условий. Жильцы платят минимальную аренду (35 руб. 40 коп. за 1кв. м в месяц) плюс полностью оплачивают коммунальные услуги. Очередник либо заключает срочный договор (на пять лет) без снятия с учета и продлевает его до получения от города квартиры или субсидии, либо выходит из очереди и может снимать такую квартиру хоть всю жизнь.
На ул. Верхние Поля, д.38, корп.1 (648 квартир) на этих условиях получали жилье участники программы «Молодой семье — доступное жилье». В соответствии с распоряжением ДЖП от 21 сентября 2009 г. № 1744 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда города Москвы», к этой «сети» относятся дома по адресам: ул. Мусы Джалиля, д.8, корп.2; ул. Брусилова, д.7; три дома на ул. Маршала Савицкого.
Согласно концепции, бездотационные жилые дома должны быть отнесены к жилищному фонду коммерческого использования, поскольку эксплуатируются в режиме доходных домов, хоть и с нулевой рентабельностью. Хованская считает эту конструкцию абсурдной и настаивает, что в законе категорию некоммерческого найма надо прописать отдельно (в ГК есть понятия жилищного фонда социального и коммерческого использования, этого недостаточно), установить для нее административные правоотношения, так же как и для «социалки», добавляет она. «Это другой подход к жилью. Не все в России хотят быть собственниками, кроме того, такой фонд позволил бы людям быть более мобильными в кризис», — уверена она.
Недостаточно доходные
На взгляд руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, тема некоммерческого найма оторвана от реальности. «Во-первых, откуда в бюджете на это деньги, во-вторых, если они есть, зачем их тратить таким образом? Почему налогоплательщики должны платить за то, чтобы кто-то жил на льготных условиях?» — задает он вопросы. По оценке Крапина, строительство 1000 1-2-комнатных малогабаритных квартир обойдется бюджетам муниципалитетов примерно в 1 млрд руб.
Репченко более целесообразным считает инвестировать деньги казны в доходные дома. «Это приносило бы стабильный доход», — считает он. Однако доходные дома выгодным предприятием у московских инвесторов не считаются, и вряд ли отношение изменится в ближайшую пятилетку. Хотя инвестиционная группа «АС групп» из Казани имеет в планах строительство нескольких таких домов в Мякининской пойме, их эскизы даже есть в буклете компании. Но предоставить подробную информацию о проекте, пока не завершена «работа над юридической стороной вопроса», в управляющей компании «АС менеджмент» (входит в группу, управляет земельным и рентным инвестиционными фондами) не смогли.
«Доходные дома при достойном управлении доказали свое право на существование, — говорит Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty, — хотя в Москве съемное жилье сильно недооценено: сдаваемая квартира приносит собственнику не более 2-5% в год». «Я не верю, что кто-то сможет с калькулятором в руках доказать обоснованность инвестиций в некие дома, где наем будет еще и некоммерческим! Это что ж, кто-то обеспечит ставку, равную 1% стоимости арендуемого жилья? А за 2% уже можно и на рынке снимать жилье — в чем же тогда причина залезать во все эти хлопоты?» — недоумевает он.
Жить, не покупая
С начала 2010 г. арендные ставки в столице практически не меняются. Арендаторы в нынешней ситуации остаются в выигрыше и могут спокойно планировать бюджет без учета роста расходов на жилье, говорят риэлторы. Например, Дзагуров убежден, что снимать жилье в Москве куда выгоднее, чем его покупать, — именно так он и поступает уже много лет.
Пока ставка по ипотеке остается достаточно высокой (не менее 11-14% годовых), а доходность от сдачи квартиры внаем не превышает 5%, выгоднее снимать, подтверждает Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills. В разгар кризиса люди делали уверенный выбор в пользу аренды. «Двухкомнатную квартиру на Тверской улице можно снять за 55000 руб. в месяц, а купить — не менее чем за 25 млн руб. Если брать ипотеку, то как минимум нужно иметь 8 млн руб. на первоначальный взнос и платить каждый месяц в течение 20 лет примерно по 220000 руб. И если для найма квартиры за 55000 руб. можно иметь доход и от 100000 руб. в месяц, то для того, чтобы взять кредит на “мечту”, нужно ежемесячно зарабатывать не менее 450000 руб.», — приводит она пример.
Но, к сожалению, напоминает Владислав Луцков, гендиректор «Аналитического консалтингового центра «Миэль», существующий рентный бизнес непрозрачен для бюджета, а для нанимателя зачастую отсутствуют гарантии.
Елена Никитина "Ведомости"