Сдать московскую квартиру и переехать на Бали

Что такое доверительное управление? Зачем мне это нужно?

Это нужно, если вы, как уже сказано, хотите покинуть город, где находится сдаваемая вами квартира, на неопределенно долгий срок. Либо просто не хотите прилагать усилий для того, чтобы контролировать процессы сдачи и эксплуатации квартиры жильцами, а друзей или родственников, которых можно попросить «присмотреть» за квартирой, у вас в городе нет (или вы не хотите их напрягать, или не доверяете им).

Идеальный вариант, если вы грамотно выбираете агентство, которое берет на себя ваши арендодательские заботы, – это ежемесячно «падающие» на ваш счет деньги за вычетом оплаты услуг посредника, присмотренная квартира, не простаивающая и с периодически обновляемым ремонтом. Впрочем, о последних пунктах вы, если уж вариант идеальный, довольно быстро забываете, и ваши переживания, как хозяина сдаваемой квартиры, сводятся к получению денег.

Суть доверительного управления состоит в том, что наймодателем выступаете уже не вы, а агентство, которое за некоторую плату решает все сопутствующие сдаче квартиры в аренду проблемы.

Что входит в пакет услуг, предоставляемых при доверительном управлении? Здесь возникает сразу два вопроса: какие проблемы решает агентство и за какую конкретно «некую сумму»?

В норме стандартный договор предусматривает: поиск и подбор арендаторов, заключение договора с арендаторами, контроль за состоянием квартиры в процессе аренды, необходимый текущий ремонт, оплату коммунальных услуг, покрытие двухнедельного простоя при смене арендатора. При желании можно расширить перечень предоставляемых услуг, например, включить в него отношения с налоговыми органами и с ТСЖ, периодическую уборку, замену бытовой техники и т. п.

Теперь о деньгах: как правило, стандартный пакет обходится в 5-15% от арендной платы ежемесячно плюс 1 арендная плата за месяц – один раз в год. В зависимости от того, как много услуг вы хотите от агентства, ежемесячный процент может быть гораздо выше. Менее 5% – маловероятно. Кроме того, доверительный управляющий удерживает 13% налога с суммы дохода, перечисляемого собственнику.

Как выбрать подходящее агентство?

Бренд и размер агентства, его солидность – это, конечно, плюсы при выборе конторы, которая будет заниматься доверительным управлением вашей квартирой, но не решающие факторы. Смотреть надо на то, насколько управление квартирой является профильным для данного агентства. Выясните, есть ли в штате агентства сантехники, электрики и прочие «эксплуатационные» сотрудники: от этого напрямую зависит уровень участия конторы в решении вопросов, которые возникают при аренде.

Все эти моменты прописываются в договоре (договор доверительного управления объектом недвижимого имущества, в Интернете можно найти готовые формы для составления этого договора), после заключения которого наймодателем выступает уже агентство, а вы получаете свои деньги (в кассе агентства или на банковскую карточку – на выбор).

Итак, при выборе агентства, помимо срока его присутствия на рынке и опыта при обеспечении доверительного управления квартирами, сдаваемыми в аренду, а также общего уровня солидности организации (который тоже не стоит сбрасывать со счетов), стоит обратить внимание на:

* наличие у агентства штата сотрудников, обеспечивающих эксплуатацию (сантехники, электрики, администраторы и т. п.);
* наличие долгосрочных отношений со страховой компанией (желательно крупной и известной – можно хотя бы проверить ее наличие в списках членов Ассоциации страховщиков России).

Как заключить договор?

Что касается собственно нюансов оформления договора, то, во-первых, обязательное требование: он заключается только в письменной форме. Во-вторых, подлежит обязательной государственной регистрации (порядок тот же, что и при переходе права собственности на имущество). Содержательные моменты, которые должны присутствовать в договоре:

* Ф. И. О. гражданина (или, если квартиру передает в управление юридическое лицо, название фирмы), в чьих интересах будет осуществляться управлении;
* перечень имущества, которое передается в доверительное управление;
* размер вознаграждения управляющему и форма выплаты этого вознаграждения.

Если договор заключен, управляющий становится ответственным за имущество доверителя. На нем – компенсация упущенной выгоды в случае длительного простоя квартиры, а также возмещение убытков в случае повреждений квартиры. Правда, управляющий теоретически может избежать части ответственности, если докажет, что убытки – следствие действий хозяина квартиры или произошли по причине обстоятельств непреодолимой силы.

Если одна из стороны собирается выйти из игры, она обязана уведомить вторую сторону об этом как минимум за три месяца до момента предполагаемого расторжения договора (если отдельно не оговаривались другие условия).


Мнение эксперта

Татьяна Романцова, руководитель пресс-службы CENTURY 21:

Случаи, когда собственники квартир эконом-сегмента прибегают к услугам доверительного управляющего, хотя и не повсеместно распространены, но существуют (не более 2% от всех сдаваемых в Москве квартир демократичного сегмента). В основном к услуге доверительного управления в сегменте эконом прибегают граждане, уезжающие на ПМЖ за рубеж. Или наши сограждане из северных регионов, которые покупают в Москве квартиры с целью инвестиции либо планируя свой последующий переезд в столицу: пока жилище остается свободным, имеет полный смысл сдавать его в аренду, к тому же в любом случае за собственностью должен кто-то присматривать. Как правило, квартиру отдают в управление той риелторской компании, с помощью которой недвижимость и была приобретена. Таким образом, агентство, даже если оно и не практикует оказание подобных услуг, в этих случаях идет навстречу клиенту.

Однако в основной массе москвичи предпочитают доверять управление квартирой в свое отсутствие родственникам или близким знакомым: в сегменте эконом значение имеет каждая лишняя тысяча, к тому же многих сдерживает необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. В свою очередь, агентства не особо заинтересованы в оказании услуг доверительного управления в самом дешевом сегменте: это не те деньги, ради которых стоило бы выезжать зачастую в отдаленные концы необъятного города и решать, скажем, проблемы протечек с взволнованными жильцами.

При заключении договора доверительного управления необходимо въедливо и очень конкретно прописывать ответственность и обязанности УК в договоре, который, разумеется, должен быть заключен. Лучше, если такой договор подписывается не с физическим лицом, а с юридическим – именно с компанией. Агент, который «прикреплен» к квартире, может уйти, а нерешенные квартирные проблемы останутся и обнаружатся в самый непредвиденный момент.

Важным приложением к договору является подробная опись имущества, находящегося в квартире: от этого зависят шансы владельца получить полную компенсацию за поломанную мебель или испорченную бытовую технику. Также желательно зафиксировать общее состояние жилища. Тогда, например, при обнаружении появившихся на любимом паркете следов от перетаскивания рояля жилец не сможет утверждать, что «так и было».

Сумма, выплачиваемая в качестве вознаграждения УК, составляет порядка 20% от месячной арендной платы. В нее, как правило, включен процент за перевод денежных средств на счет арендодателя и даже может входить мелкий ремонт. Иные расходы и порядок взаимозачетов прописываются в договоре.

Анна Купер "Собственник"