Секреты, приемы и хитрости арендодателей
И если говорят, что армейские уставы писаны кровью, то юридически выверенные договора найма квартир, а также апробированные советы практиков основаны на анализе сотен ситуаций, конфликтов и казусов, оборотной стороной которых оказались потерянное имущество, большие деньги, нервные срывы.
«Собственник» уже писал о том, что обустройство квартиры, намеченной для сдачи в аренду, имеет ряд отличий от жилплощади, ремонтируемой для себя, любимого. Соблюдать их надо, если вас устраивает простая, но беспощадная формула эффективного арендного бизнеса: «Максимальная прибыль – как можно дольше!»
Особая порода
Суть особенностей в следующем: интерьер арендной квартиры должен быть практичным, а воплощение дизайнерских, инженерных идей и удобств – долговечным и не чрезмерно дорогим.
Термин «практичность» собственники квартир с разным уровнем образования и достатком воспринимают по-своему. Покупая стиральную машину, одни смотрят главным образом на объем загрузки барабана и цену. Барабан должен быть, конечно, побольше: «Чтобы сразу выстирала все!» Но вдруг вспоминают про экономию воды и электроэнергии: «Я не хочу конфликтов с соседями, поэтому установил в квартире водосчетчики» – так в критерии добавляется опция половинной загрузки и высший класс энергосбережения. Еще им хочется, чтобы цена машины не превышала стоимости трех палок колбасы. Люди более опытные прикидывают, насколько по глубине этот девайс впишется в неглубокую кухонную нишу, дабы высвободить драгоценные 0,3 метра в тесноватой кухне; обеспечивает ли машина защиту нежного белья от повреждений и так далее и тому подобное…
Сдавать по науке
Чтобы иметь объективный критерий оценки – «твердь под ногами», обратимся к классической теории организации бизнеса. Для расчета усилий, денежных вливаний в абстрактный проект и будущего успеха коммерсанту необходимо представить себя клиентом. Иначе говоря, мысленно встать на место потребителя его услуг. И сформулировать вопросы, которые его волнуют: насколько уютна предлагаемая мне квартира? Не угрюма ли комната? Не тесновата ли ванная? А что по минимуму необходимо для полноценной готовки на кухне? Конечно, величину «минимума» каждый понимает тоже на свой лад. Но не будем забывать, что, помимо вашей квартиры, как минимум существуют и тысячи других квартир, которые предлагаются в аренду. Их хозяева, желая заработать, предлагают арендаторам что-то еще, помимо стен, перекрытий, окон, напорных и фановых труб…
Надо иметь четкое представление о рынке. А точнее, чтобы не перегрузиться знаниями, о сегменте квартир, куда вы целите: при приблизительно одинаковой жилой и общей площади, качестве отделки пола, стен и потолка, какой стандартный набор мебели, бытовой техники предлагают хозяева таких же квартир? Сколько можно ежемесячно выручать за квартиру в том состоянии, которое вам по средствам ей придать? Устраивает ли вас эта цифра? Какие краткосрочные перспективы рынка аренды этого сегмента квартир? Все эти данные можно получить, кратко, по телефону, опросив агентства недвижимости.
Завлечь и удержать
Но для формулы «максимальная прибыль – как можно дольше» этого мало. Чтобы сдать квартиру быстрее, вы должны быть «на копыто впереди» конкурентов. То есть предлагать ощутимо больше и лучше, чем то, что существует в среднем по рынку. «Ощутимо» совсем не означает «очень много». А значит, что преимущества, которые у вас есть, должны быть заметны и специально оценены тем кругом людей, которые являются потенциальными арендаторами квартир этого сегмента. Так, для квартир среднего сегмента экономкласса можно установить просто кондиционер, освежающий воздух. А можно – модель, дополнительно обогащающую его кислородом. Или озоном. Или кондиционировать будем еще кухню. Или кондиционер будет очень уважаемого бренда…
Еще лучше привлечь арендаторов возможностью оформления официальной временной регистрации в квартире. Большинство собственников на просьбы потенциальных нанимателей сделать им временную регистрацию по адресу арендной квартиры неизменно отвечают отказом. Одни боятся, что, якобы, лишатся квартиры. Будто временная регистрация порождает право собственности на жилище. Другие не хотят нигде «светиться», чтобы по этой линии не попасть под подозрения о неуплате подоходного налога с аренды. А между тем временная регистрация арендаторов дает им не только ощущение полной юридической защищенности от проверок, подчас многочасовых «передержек в обезьянниках». Их дети могут бесплатно идти в государственные детские сады и школы. Подлинная регистрация позволяет им и живущим с ними детям бесплатно обслуживаться в ближайших государственных больницах, а при всех недостатках столичные поликлиники технически оснащены, наверное, лучше, чем где-либо в стране!
Действительно, длительная регистрация у себя на жилплощади посторонних теоретически дает в руки инспекторов и следователей ниточку для расследования. Но о многих ли уголовных делах, да и вообще штрафах за неуплату налогов с доходов от аренды жилья вы слышали? Я – в столице – всего об одном! Вовсе не призываю заниматься неуплатой налогов, ибо это долг каждого гражданина страны. В конце концов, налоговые ставки составляют от 6% (для предпринимателей) до 13%, юрлица имеют возможность дополнительно выводить из-под налогообложения расходы на содержание и ремонт жилья, поэтому такие отчисления в казну не выглядят изнуряющими. Зато объявив арендаторам, что вы приветствуете временную регистрацию по месту будущего проживания, можно сразу смело повысить среднерыночную арендную ставку еще на этапе поиска жильцов, а в дальнейшем – дольше удерживать ее от падения. Можно рассчитывать, что жилец будет вдвойне ценить ваше имущество благодаря той социальной защищенности, которую обрел, начав отношения с вами.
Кто кого?
Жизнь меняется. Арендатор может в силу разных обстоятельств пожелать съехать с квартиры раньше, чем вы заявите, что квартира уже требует основательного ремонта. Процедура завершения арендных отношений, в том числе досрочного, должна быть прописана в договоре найма предельно тщательно. Должно быть указано, что наниматель не вправе проживать последний месяц в счет страхового депозита, внесенного им при заключении договора найма; что этот страховой взнос обязательно возвращается, если нет повреждений имущества, не вызванных естественным износом. Вся процедура расставания должна быть описана в договоре последовательно, вплоть до «прощальных жестов».
Нередко арендатор, съезжая, предлагает хозяину в качестве следующих арендаторов своих знакомых. А собственник чаще всего и соглашается. Ему важно, чтобы, как пишут в учебниках по бизнесу, cash-flow (денежный поток) арендной платы не прерывался. Вне фокуса его внимания остается то, что съезжающий жилец нередко берет у нового – первого встречного – плату за услугу, чтобы полностью или частично компенсировать деньги, когда-то уплаченные риелтору за поиск этого жилья. Для будущего же нанимателя важна информация от съезжающего о том, что собой представляет собственник квартиры. Оба нанимателя остаются в выигрыше.
Внимание! Наймодатель также может заработать! Заявите съезжающему жильцу, что вы, конечно, совсем не против, когда тот приводит «наследника». Однако арендная плата за квартиру будет немного выше: «В выигрыше должны быть все. А тонкости ваших взаимоотношений с новым арендатором меня не интересуют». Так что арендная плата за квартиру – не единственный денежный источник, который вам доступен. Поразмыслив, обнаружите еще!
Виктор Сухачев "Собственник"