Рынок аренды жилья необходимо вывести из «тени».
Спасение для бюджета
Ситуация на рынке коммерческого найма жилья не случайно попала в поле зрения участников встречи Президента РФ Дмитрия Медведева с активом «Единой России». В условиях кризиса государство особенно заинтересовано в поиске новых источников доходов. «Однако, - как отметил спикер Госдумы Борис Грызлов, - члены экономического блока правительства предлагают много вариантов по сокращению расходов бюджета, но почти не предлагают способов увеличить его доходную часть». Одним из таких способов, по его мнению, могла бы стать легализация рынка аренды жилья. Сейчас большинство сделок в этом сегменте происходит напрямую между хозяином квартиры и арендатором без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов. Потери бюджета при этом оцениваются в десятки миллиардов рублей. «Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес относится к «серому». И так практически в любом городе. Поэтому на эту проблему нужно обратить внимание не только законодателей, но и других властных структур. Я имею в виду региональные власти и прокуратуру», - сказал Медведев.
Президент отметил, что рынок коммерческого найма жилья в России огромный, но государство в нем никак не участвует. «А это было бы неплохо. И для контроля над ситуацией... Зачастую ставки коммерческого найма завышены и не являются рыночными в строгом смысле этого слова», - пояснил президент.
В то же время глава государства признал, что только законодательными мерами с этой задачей не справиться. Несмотря на то, что юридическая основа для сдачи жилья в аренду существует уже более 10 лет, самого легального рынка до сих пор не существует. «Этот рынок носит латентный, спрятанный характер. Поэтому активизация должна пойти по линии региональных властей. Может быть, партия («Единая Россия») в этом поучаствует?» - спросил президент, обращаясь к активу.
Без налогов
Столичные власти уже неоднократно выступали с инициативами, направленными на легализацию рынка коммерческого найма жилья. Для Москвы эта проблема имеет особое значение, поскольку квартир в мегаполисе сдается много (по разным оценкам, этим бизнесом занимаются от 120 до 400 тыс. москвичей), а арендные ставки являются самыми высокими в стране. Даже в кризис средняя стоимость однокомнатной квартиры держится в районе 20 - 25 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной - 30 - 35 тыс. руб. в месяц. А квартиры бизнес-класса по-прежнему находят арендаторов, готовых платить за жилье 3 - 5 тыс. долл. США.
По оценкам столичных властей, менее 5% городских квартир сдаются легально. «Только 4,4% квартир сдаются легально, все же остальные граждане сдают свои квартиры нелегальным путем, не декларируя доходов и, естественно, не выплачивая налогов», - отмечают в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
Хорошая прибавка к пенсии
Владельцы дорогого жилья, как показывает практика, более законопослушны. 70 - 80% квартир бизнес-класса сдается по договорам, так как их хозяевам легче заплатить налоги, чем рисковать имуществом и иметь проблемы с законом. В свою очередь, рынок массовой и, соответственно, дешевой (стоимостью до 1000 долларов США) аренды практически полностью находится в «тени»: пенсионеры сдают жилье, чтобы получить дополнительные доходы к пенсии, и расставаться с ними не намерены. Кроме того, сами арендаторы таких квартир - народ весьма сомнительный. Приезжие гастарбайтеры на заключении договоров, регламентирующих права обеих сторон, как правило, не настаивают. С большинства квартир в виде налога можно было бы ежемесячно получать не более 100 долларов. Однако в городских масштабах тощий денежный ручеек превращается в полноводную реку: потери столичного бюджета от недобросовестных арендодателей исчисляются цифрами со многими нулями - по официальным данным, от 80 млн до 2 млрд руб. ежегодно; по оценкам экспертов, от 2 до 10 млрд. руб. в год.
Расплата за жадность
В 2006 году столичные власти обратились к москвичам с просьбой сообщать об известных им случаях сдачи в аренду жилья без официальных договоров. Акция была рассчитана в первую очередь на бдительных соседей, активистов домкомов и других объединений собственников жилья. Граждане на призыв чиновников откликнулись, а вот налоговые органы на поступающие с мест сигналы реагировать не спешили. Только весной 2009 года в Москве появился первый в России осужденный за сокрытие доходов от сдачи в аренду жилой недвижимости. Как следует из материалов дела, Владимир Аракчеев два года пускал в свое жилье на Ленинградском шоссе посторонних граждан. Стоило это им 37 тысяч рублей в месяц. Никаких официальных договоров с временными жильцами мужчина не заключал. Подвела арендодателя жадность. Когда Аракчеев решил в очередной раз поднять плату за наем, квартиранты сочли новые условия неподъемными и «заложили» хозяина жилья в налоговые органы. Головинский суд Москвы подсчитал, что всего Аракчеев заработал на аренде своей квартиры 888 тыс. руб., из них государству в виде налогов причитается более 115 тыс. рублей плюс штраф - 100 тыс. рублей. В ФНС обещают сделать подобные судебные процессы массовыми - информации о недобросовестных арендодателях в службе накопилось уже достаточно. Максимальное наказание за подобные правонарушения нешуточное - штраф в размере 500 тыс. руб. и лишение свободы на срок до трех лет. Так что, если угрозы налоговиков не повиснут в воздухе, из «тени» захотят выйти многие москвичи, оказавшиеся перед дилеммой заплатить налоги или получить судимость.
Способ подсчитать мигрантов
Столичные власти, со своей стороны, пытаются наладить учет сдаваемых в Москве квартир. С 1 февраля вступило в силу распоряжение правительства Москвы 2774-ПП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве», которое регламентирует следующую схему: арендатор регистрирует договор о съеме квартиры в «Московском городском центре арендного жилья», получает выписку и с ней отправляется подавать документы на регистрацию по месту пребывания в государственные учреждения города Москвы. Данные об арендодателях и нанимателях городского жилья должны храниться в специальной базе данных и передаваться в налоговую службу, а также предоставляться по запросу сотрудникам правоохранительных органов.
С помощью учетной регистрации горадминистрация рассчитывала, во-первых, вывести из тени рынок коммерческого найма, а во-вторых, поставить под контроль миграционные потоки. Однако сотрудники Федеральной миграционной службы (ФМС) не поддержали инициативу московского правительства. В результате учетная регистрация договоров в настоящее время является обязательной только для нанимателей жилья, а владельцы квартир могут обращаться в Центр арендного жилья на добровольной основе.
Город поможет очередникам и... цивилизации
В 2009 году по предложению мэра Москвы Юрия Лужкова в столице начала действовать программа софинансирования найма жилья, которая распространяется на городских очередников. На Западе давно существуют схемы, по которым малообеспеченные группы населения, вынужденные снимать жилье, получают социальные дотации. Но в России такая практика появилась впервые. «Предоставление компенсаций за наем жилья очередникам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, - одна из форм социальной поддержки. Это чисто социальная программа, призванная временно облегчить жизнь наших очередников до того, как они получат постоянное жилье», - поясняет начальник управления реализации программ обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ) Максим Макаров. Главным условием получения финансовой помощи очередниками является заключение письменного договора с арендодателем. Тем самым столичные власти способствуют созданию в Москве цивилизованного рынка найма.
В этом году заявление на участие в программе подали около 800 московских семей. Около трети из них уже получили субсидию, которая в зависимости от количества человек в семье варьируется от 11 до 17,5 тыс. руб., если жилье арендуется в Москве, и от 7,2 тыс. руб. до 12,2 тыс. руб., если квартира снимается в Московской области.
Не ждать завтра
По словам специалистов департамента жилищной политики и жилого фонда, преимущество при получении субсидии имеют жители коммунальных квартир и общежитий, очередники, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, семьи, имеющие менее 7 кв. м площади жилого помещения на человека, а также очередники с малолетними детьми. Кстати, если последние одновременно участвуют в программе «Молодая семья», то при расчете размера дотации им положена дополнительная льгота: 50% выплаты умножается на коэффициент 1,95%, т.е молодые семьи фактически получают стопроцентную компенсацию найма. «Город сознательно идет на дополнительные затраты, чтобы молодые семьи с детьми могли жить в отдельной квартире уже сейчас, а не в будущем!» - подчеркивают в горадминистрации.
Высокая заинтересованность очередников в программе софинансирования найма жилья побуждает департамент жилищной политики и жилого фонда искать возможности для увеличения числа ее участников. Поскольку кризис временно отсрочил строительство городских доходных домов, столичные власти приняли решение приобрести на рынке 24 тыс. кв. м жилых помещений, часть из которых будет предоставляться очередникам по договорам найма.
Елена Егоршина. Московская перспектива.