Рынок аренды осенью ждут большие перемены
Прежде чем выбирать «съемную» квартиру, надо учесть, от чего зависят арендные ставки. Как напоминает Наталья Сивко, руководитель направления аренды агентства недвижимости МИАН, цены на недвижимость варьируются в зависимости от территориального расположения квартиры: внутри Московской кольцевой дороги это зависит от административного округа, за ее пределами – по степени отдаленности от Москвы.
На величину ставки арендной платы существенно влияют также и следующие обстоятельства:
1. Расположение квартиры относительно ближайшей станции метро. Квартиры, расположенные близко от метро, то есть, от двух до десяти минут ходьбы пешком или от ста метров до одного километра, сдаются дороже на 1-1,5 тыс. рублей.
2. Качество дома – «хрущевки», «корабли», панельные дома стоят значительно дешевле, чем кирпично-монолитные и кирпичные дома.
3. Состояние квартиры и мебели.
Теперь необходимо определиться с тем, какую сумму ежемесячно арендатор может потратить на аренду жилья. От размера этой суммы зависит и та категория жилья, которую вам предстоит искать. По мнению PR-директора, департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой, сдаваемое в аренду жилье традиционно делится на три основные категории. Этой осенью порядок цен в трех различных сегментах таков:
Эконом-класс — $800-1400 (20 тыс. – 35 тыс. руб. в месяц)
Бизнес-класс — $1400-7000 (35 тыс. – 179 тыс. рублей в месяц)
Элитное жилье — $ 7000-50000 (18 тыс. — 1 млн. 200 тыс. руб. в месяц)
Что входит в понятие эконом-класс? Как правило, в самом «низу» ценовой лестницы находятся однокомнатные квартиры в панельных домах, в отдаленных от метро районах, иногда не самом лучшем состоянии. Затем – следуют приличные «однушки» в современном доме недалеко от метро. Вполне может быть, что в этом диапазоне можно найти и «двушку», но в некоторой удаленности от станций подземки.
Категория «бизнес-класса» арендных квартир начинается со сталинских квартир в престижных, но не центральных районах столицы. А за ними следуют квартиры в современных домах «бизнес-класса» и опять-таки «сталинки», но уже находящиеся ближе к центру города.
Где-то после отметки $ 3000-3500 начинается дорогой «бизнес-класс» с некоторыми претензиями на элитность. Однако в среднем аренда элитной квартиры (без учета запредельных вариантов) обходится в $ 7000-9000. А наибольшей популярностью у арендаторов дорогого жилья пользуются квартиры по цене $7000-11000.
Что касается валюты, в которой арендодатели предпочитают брать плату, то выясняется следующая тенденция. Чем дешевле жилье, тем сильнее стремление хозяина взять деньги в рублях. Хозяева более дорогих квартир еще верны «зеленому», но уже потихоньку переключаются на евро. Приблизительно из 100 объявлений об аренде квартиры, 8-9 «сдатчиков» заявляют о том, что хотели бы получать деньги в евро.
География цен
Самым дорогими ценовыми зонами для арендаторов остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа столицы. При этом, как в Западном, так и в Юго-Западном округе самые дорогие районы, понятно те, что расположены ближе к центру.
Наиболее дешевая аренда — на южных и, особенно, восточных окраинах. Так, самые дешевые предложения корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru удалось обнаружить в районах, расположенных между станциями «Марьино» и «Красногвардейская», а также в «Косино» и «Жулебино». Дешевизна этих мест объясняется просто: ни в «Косино», ни в «Жулебино» метро пока не построено. То же самое касается и юга. Станции «Борисово», «Шипиловская» и «Зябликово» находятся в том же состоянии, что и в начале нынешнего столетия, и никакой активности метростроевцев на этих объектах не наблюдается.
Просматривая объявления о сдаче квартир в аренду, можно наткнуться на интересную деталь: если в объявлении указана станция метро, это еще отнюдь не означает, что квартира находится от этой станции в пределах пешей доступности. Зачастую от станции метро приходится проехать 7-10 остановок. А иногда может получиться так, что станция метро «Домодедовская», указанная в объявлении, будет означать и город «Видное», который находится в 23 километрах к югу от Москвы, а метро «Теплый Стан» - город Троицк, расположенный в 26 км от МКАД.
Самые дешевые предложения
Агентства недвижимости не включают в ценовую классификацию комнаты. Тем не менее, комнаты очень популярны у арендаторов, - они доступны по цене.
Так, нам удалось обнаружить предложения снять комнату в районе метро «Домодедовская» всего за 9 тысяч рублей в месяц. В квартире еще живут двое соседей. Похожую комнату на другом конце зеленой ветки – на «Водном стадионе» можно снять за 10 тысяч. Но там, в отличие от предыдущей, имеется стиральная машина, в другой комнате проживает хозяйка.
Самая дешевая однокомнатная квартира сдается за 15 тысяч рублей, — на Бунинской Аллее, в Южном Бутово. Примерно за столько же можно найти однокомнатную квартиру и в Зеленограде. Но это самый нижний предел.
В среднем же за однокомнатную квартиру просят $1000. Если же вы не хотите всемером ютиться в «однушке», то за двухкомнатную придется выложить уже около 35 тыс. рублей, хотя иной раз где-нибудь на «Красногвардейской» можно отхватить и за $1000. Но это если очень повезет.
Что же касается трехкомнатных квартир, то их одинаково сложно как снять, так и сдать. Цены здесь могут быть самыми разнообразными – от 1200 долларов до бесконечности. Низкие цены чаще всего связаны с тем, что «трешки» востребованы меньше, арендаторы предпочитают довольствоваться «двушками». И случается, когда трехкомнатная квартира сдается по цене двухкомнатной. Правда, при таком раскладе там может не быть мебели, но зато туда можно вселиться всем табором.
Как изменятся цены этой осенью
В сегменте эконом-класса цены ведут себя наиболее динамично, а предложение недорогих квартиры в Москве за все историю столичного рынка недвижимости ни разу не превышало спрос. Как правило, с каждым новым осенним сезоном арендные ставки на квартиры эконом-класса поднимаются на 7-8 процентов. Но этой осенью, по данным агентства DOKI, эта тенденция не столь заметна. И дело тут не в том, что в Москву нынче съехалось меньше народу, а в том, что рынок аренды жилья больше не может похвастаться своей ярко выраженной сезонностью, и границы между сезонами все больше стираются.
Аналитики агентства МИЭЛЬ в своем традиционном обзоре отмечают существенное уменьшение предложения квартир стоимостью до $1000 в месяц: в августе их было меньше в среднем в 1,6 раза по сравнению с июлем 2007 года и примерно в 2,3 раза по сравнению с июнем 2007 года. Спрос на квартиры в этом ценовом диапазоне вырос по сравнению с июлем в среднем в 1,04 раза. А вот предложение более дорогих квартир — стоимостью выше $1000 — наоборот, увеличилось.
Каков же прогноз? По мнению Ларисы Патлух, генерального директора управляющей компании «БЕСТ-недвижимость», пик роста цен на аренду ожидается в ноябре, так как именно к этому моменту начнется активная реализация отложенного спроса. То есть, те продавцы, которые сейчас медлят с продажей квартир и сдают их в аренду, поняв, что ожидаемого осеннего скачка цен на квартиры не произошло, выставят эти квартиры на продажу, и, следственно, снизится предложение квартир на рынке аренды. Однако этот рост все-таки не будет очень уж существенным и составит где-то порядка 3%.
Спрос переключается на Подмосквье
К тенденциям нынешней осени, по данным компании DOKI, можно отнести заметный рост арендных ставок на жилье в сегментах «бизнес» и «элита». Это связано с ростом цен на квадратный метр в домах, расположенных в престижных районах Москвы.
Еще одна интересная тенденция, которую отмечает агентство МИАН — все большую популярность приобретает недвижимость, расположенная непосредственно за пределами МКАД. Эта категория включает квартиры ближнего Подмосковья - в Химках, Красногорске, Мытищах и Люберцах. Популярность этих городов-спутников объясняется хорошей транспортной доступностью этих населенных пунктов и развитой инфраструктурой, интегрированной в столичную.
Одна квартира на две семьи
Нет спора – аренда в столице дорогая. Поэтому арендаторы стали объединяться. Двух- и трехкомнатные квартиры, могут в складчину снимать группы студентов численностью до шести человек. В агентстве МИАН заметили, что в последнее время также приобретает популярность еще одна «новация» — одну квартиру снимают две семьи.
В сегменте квартиру эконом-класса в Москве снимает, как правило, молодая семья, в тридцати процентах случаев, супруги, состоящую в гражданском браке. Оба супруга в такой семье имеют, как правило, постоянную работу. Средний семейный доход не менее 1500 долларов. При этом одна зарплата уходит на оплату аренды, другая – на все остальные потребности.
Источник: компания "МИЭЛЬ-аренда"Ценовые категории