Понятные ИП-шники
Допустим, ИП работает по упрощенной схеме налогообложения и платит 6% от оборота. Оборот может быть большим, налогов — заплачено много, а прибыль — никакая.
Пример:
Есть ИП. Загрузили мы где-нибудь в Астрахани 80 вагонов леса. Заплатили за лес несколько миллионов рублей. Перегоняем этот лес, например, в Москву. Ну а в Москве продаем древесину кубометрами, всего на 10 рублей дороже за кубометр, чем покупали в Астрахани.
Древесины — много: оборот большой: налогов — много. Транспортировка по железной дороге стоит немало, а прибыль — почти никакая. В убыток сработали — и славно...
Банки понимают, что оборот и прибыль — это, как говорят в Одессе «две большие разницы», а отсюда вопрос банковских работников: «Как нам увидеть прибыль»? Не понятно...
Но есть «ИП-шники» понятные банкам: понятны доходы, понятны расходы, понятно сколько такой заемщик сможет тратить на погашение долга. Ипотека для ИП, понятного банку — вполне возможна, такому ИП кредит получить не сложно.
Что же это за ИП, которым рады в кредитных отделах банков?
Это те индивидуальные предприниматели, у кого оборот почти равен прибыли, хоть и отчитываются такие «ИП-шники» по упрощенной системе налогообложения, платя налог 6% от оборота.
Это:
Люди, получающие доход от сдачи в аренду имеющейся в собственности недвижимости. Что важно: доход должен быть стабильным, регулярным и официальным. То есть, если у Вас есть квартира, не достаточно сдать ее в аренду и сразу же бежать в банк за кредитом. Нужно, чтобы квартира какое-то время посдавалась, чтобы заполнили декларацию, указав доходы от аренды, подали ее в налоговую, заплатили налоги от аренды. Только тогда эти доходы могут быть учтены банками. То есть, кроме договора с арендаторами нужны документы из налоговой о доходах от аренды.
Причем, большинством банков доходы от аренды принимаются только как дополнение к зарплате заемщика. И принимаются «с дисконтом». То есть, если заемщик от сдачи в аренду квартиры получает, допустим, 50 тысяч рублей, то банк может учесть этот доход не полностью, а с коэффициентом, как будто заемщик получает не 50 тысяч, а 25 тысяч.
Однако, есть банки, которые не требуют, чтобы у заемщика кроме доходов от аренды был бы какой-то иной доход, и готовы учесть доход от аренды без понижающих коэффициентов, а «как есть»: получает заемщик от аренды 50 тысяч — значит, имеет доход 50 тысяч минус 6% налога (если налог платит как ИП, работающий по «упрощенке»). Главное, чтобы аренда была бы официальной.
Адвокаты. Опять же, важно, чтобы доходы были регулярны, чтобы у адвоката были заключены многочисленные договоры с гражданами и (или) с фирмами на оказание последним адвокатской помощи. То есть, нужно показать банку, что доходы — были, есть и будут. И банк понимает, что практически все, что в качестве гонорара получает адвокат, является его доходом. Но если адвокатам банки не любят предоставлять кредиты, то совсем по другим причинам. Доходы адвокатов банкам понятны.
Люди, оказывающие какие-либо услуги: например, репетиторы, страховые и рекламные агенты, оформленные как ИП. То есть, те «ИП-шники», у которых понятно, что все, что «ИП-шник» получает по договорам с контрагентами — является именно доходом, и что кроме 6% налога, никаких других расходов, связанных с бизнесом «ИП-шника» нет.
Еще одна категория «ИП-шников», понятных банку — те, кто работает, отчитываясь по упрощенной системе налогообложения, платя 15% от «доходов за вычетом расходов», а также те, кто хоть и является Индивидуальным предпринимателем, но работает по общей, а не по упрощенyой системе налогообложения. Потому что проанализировав баланс организации можно видеть не только доходы организации, но и расходы, и понять, какова же прибыль: сколько денег кладет «ИП-шник» себе в карман, а затем посчитать, сколько денег он может тратить на обслуживание долга.
Дмитрий Овсянников "Об ипотеке по-русски"