«Ненавязчивые» услуги и навязчивые платежи

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что при заключении договора арендодатель фактически навязывает им дополнительные услуги, которые иногда вовсе не нужны. Разумеется, за отдельную плату. Отказаться от таких услуг удается далеко не всегда.

Как правило, обязательными являются коммунальные услуги. При заключении договора арендодатель изначально оговаривает, как именно арендатор будет их оплачивать. Крайне редко арендатору удается избежать этой обязанности. На практике применяется два варианта.

В первом случае арендодатель закладывает «коммуналку» в состав арендной платы и отражает это в договоре, иногда прописывая, сколько конкретно стоит каждая услуга.

При втором варианте к договору аренды прилагается дополнительный договор на оказание коммунальных услуг. Строго говоря, арендодатель не вправе подписывать такой документ, поскольку поставщиком услуг не является. Фактически он позволяет арендатору пользоваться его коммуникациями и энергосетями. Иногда такие соглашения называют договорами о компенсации расходов на коммунальные услуги. В них указывают определенную сумму, которую арендатор обязан вносить ежемесячно, либо устанавливают, что оплата производится на основании счетов, выставленных арендодателем.

Иногда уточняется, какие именно коммуникации находятся в распоряжении арендодателя. Поскольку количество потребляемых услуг определить зачастую сложно, в договорах обычно применяется формулировка «потребление производится в количестве, необходимом для осуществления арендатором своей деятельности». Также там иногда присутствует требование, чтобы арендатор следил за состоянием коммуникаций, осуществлял их ремонт и пр.
Еще один существенный вид сервиса — телефонная связь. Как правило, договоры на нее заключаются напрямую с организацией, которая предоставляет соответствующие услуги в данном регионе. Иногда арендодатель передает часть своих номеров арендатору. В обоих случаях арендатор оплачивает предоставляемые услуги.

При первом варианте накруток не будет, во втором хозяин постарается получить с арендатора что-либо еще помимо обычной платы за телефон. Как правило, договор предусматривает, что арендатор должен платить ежемесячно определенную сумму. Но в большинстве договоров (особенно если они заключены с арендодателем) предусмотрено, что оплата междугородных и международных переговоров производится на основании отдельных счетов.

Аналогичная ситуация складывается и с доступом к Интернету. Если он предоставляется арендодателем, его специалисты отслеживают объемы пользования, а на основании этих данных выставляют счета.

Очень часто с арендаторов берут плату за охрану, причем речь идет об охране не непосредственно арендуемого помещения, а здания в целом.

Рано или поздно у арендаторов возникает вопрос: почему я так много плачу, если занимаю всего 20 кв. м? Дело в том, что арендодатель редко задумывается о том, кто у него сколько арендует. Ему гораздо проще разбросать свои затраты на всех арендаторов поровну.

В принципе в этой ситуации арендатор беззащитен. Максимум, что он в состоянии сделать, — предложить арендодателю пересмотреть расценки за оказываемые услуги. Но на практике такие переговоры редко оказываются успешными. Гораздо проще на стадии заключения договора включить в его текст пункт, согласно которому арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы (коммунальные, на охрану и пр.) в размере, пропорциональном занимаемой площади.

Такой пункт позволит требовать от арендодателя более справедливого распределения затрат. Если арендодатель берет с арендатора, занимающего 20 кв. м, столько же, сколько с арендующего 120 кв. м, первый вправе смело требовать изменения суммы компенсаций и возврата излишне выплаченных сумм. В случае отказа арендатору имеет смысл обратиться в суд за защитой.

К сожалению, арендаторы обычно не идут дальше переписки и разговоров. Учитывая нехватку офисных площадей, собственникам зданий проще предложить несогласным найти другое помещение. На освободившееся место всегда найдется множество желающих, готовых (пусть только на первых порах) платить столько, сколько им скажут. Тем не менее тем, кто не согласен с политикой арендодателя, стоит предпринять действия для ее изменения. Возможно, со временем это позволит изменить ситуацию на рынке в лучшую сторону.


Андрей Бушин
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость»:
— При аренде помещений в административных зданиях или бизнес-центрах компании часто сталкиваются с ситуацией, когда вместе с заключенным договором аренды предлагаются услуги управляющей компании, службы охраны здания, стойки администратора, телефонии, Интернета и т. п.

По моему мнению, их не стоит воспринимать в качестве «навязанных». Арендатор, ответственно подходящий к заключению договора аренды, заранее имеет полную информацию как о тех услугах, которые предоставляются в связи с арендой помещения, так и о тех, которые являются обязательными: например, об услугах управляющей компании.

Наоборот, наличие централизованной круглосуточной охраны здания, возможности пользоваться услугами ресепшена, переговорными, кухнями, иными местами общего пользования или парковочными местами является плюсом для любого арендатора. В любом случае о подобных особенностях договора аренды, как и об их стоимости, арендатор должен узнать заблаговременно.

В тех случаях, когда арендатору не требуются какие-либо опции, например парковочные места, арендатор вправе не пользоваться ими и, соответственно, их не оплачивать, если иное не предусмотрено договором аренды.

В большинстве случаев затраты арендатора по пользованию указанными выше дополнительными видами сервиса ниже, чем в случаях, когда ему пришлось бы организовывать охрану, управление или связь самостоятельно.

Зачастую арендодатель «продвигает» собственную телефонную компанию или интернет-провайдера. Когда арендатору заранее известно, что он намерен воспользоваться альтернативными услугами связи в силу требований бизнеса (например, линии связи банков должны соответствовать определенным требованиям к защите передаваемой информации) либо по причине наличия на рынке лучших по качеству и цене предложений, то арендатору необходимо позаботиться о внесении этих условий в договор аренды.

Если на стадии заключения договора достичь соглашения по всем условиям не представляется возможным, то единственный совет в этой ситуации — найти другое помещение с менее жесткими условиями аренды.


Павел Осипов
Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group:
— В Гражданском кодексе в ст. 421 «Свобода договора» определено равенство прав обеих сторон: они могут сами определять условия договора. Так что арендатор формально защищен законом. Но в действительности ситуация на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует об обратном. Поскольку сегодня наблюдается нехватка офисных помещений, арендодатели диктуют условия арендатору. Последним приходиться мириться с требованиями, которые выдвигает собственник помещения.

Ситуация, когда арендодатель навязывает дополнительные платные услуги арендатору, встречается довольно часто. В процессе заключения сделки выясняется, что в договоре аренды указываются дополнительные платные услуги, которые арендодатель не озвучил ранее. Арендатор, как правило, соглашается на новые условия из-за отсутствия времени на поиск новых вариантов.

В число дополнительных платежей, не входящих в арендную плату, чаще всего входят коммунальные услуги, круглосуточная служба охраны здания и территории, оформление пропусков, размещение автотранспорта, уборка офисов и территории, вывоз мусора, местная связь и Интернет. Некоторые услуги могут быть неотделимы от аренды помещения (например, централизованная служба охраны или коммунальные платежи).

Нередко возникают ситуации, когда арендодатель навязывает платные услуги, стоимость которых завышена, — это, как правило, Интернет и уборка офисов. Причина в том, что у арендатора нет шанса выбрать поставщика данных услуг. Арендодатель и поставщик услуг на практике аффилированы между собой — это вызывает нерыночное ценообразование.
Арендатору, подобравшему подходящий вариант коммерческой недвижимости, следует уточнить полный перечень бесплатных и платных услуг. Договор аренды следует внимательно и тщательно изучить либо обратиться в юридическую компанию, которая будет представлять интересы арендатора.

Многие арендаторы теряют бдительность, найдя предложение по приемлемым ставкам, а зря. Составление правильного договора аренды — не менее важная задача, чем поиск самого помещения.

На рынке распространена ситуация, когда арендодатель, понижая цены на аренду, повышает коммунальные и другие обязательные платежи. Привлекая к себе больше внимания потенциальных арендаторов, собственник помещения выбирает тех, кто наименее юридически подкован, не знакомится с договором и не настаивает на его правильном оформлении. Однако чем подробнее составлен договор аренды, тем меньше споров и разногласий возникнет в будущем. Самый лучший вариант — прописать в договоре каждую мелочь.

Наиболее рационально составить договор аренды, в котором указана «голая» ставка арендной платы с НДС, а все дополнительные расходы перечислены в дополнительном соглашении. При такой структуре составления договора абсолютно понятна конечная цена арендных платежей, к тому же прозрачна структура образования платежа.

Если в договоре и дополнительных соглашениях не прописаны те или иные услуги, никто не заставит арендатора платить за них. В соответствии с действующим законодательством РФ оплата производится именно за то имущество и за те виды услуг, которые указаны в договоре.

В настоящее время анонсировано большое количество проектов офисной недвижимости. Насыщение рынка и обострение конкуренции среди владельцев бизнес-центров в скором будущем приведут к более качественному подходу к аренде и позволят арендаторам не идти на поводу у арендодателей.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр