Квартира напрокат. Четкие ответы на два вопроса

Это, конечно, не ваша собственность, зато возможность отселить взрослых детей, а для них - начать жить самостоятельно максимально быстро, раскошеливаясь только на арендную плату. Вообще-то во всем мире съем жилья - очень распространенный способ решения квартирного вопроса. У нас он тоже становится все популярнее, но только со своими национальными особенностями, главная из которых - большое количество мошенников, желающих обобрать потенциального нанимателя. И если вы решили поселиться в съемной квартире, надо иметь четкие ответы на два вопроса.


Как оформить договор?

1. Прежде всего убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие документы на квартиру, уточните, есть ли еще собственники этого жилья и, если есть, уполномочен ли ими ваш собеседник сдавать его внаем.
2. Выясните, кто еще прописан в данной квартире и не будут ли они препятствовать сдаче жилья внаем. В договор найма включите пункт, в котором наймодатель гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования ею, не зарегистрировано.
3. Лучше не связываться с поднаймом (субарендой), то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его потом искать.

Если же вы все-таки решились на этот вариант, придерживайтесь следующих правил:

* Потребуйте обязательного присутствия при подписании договора собственника квартиры и удостоверьтесь, что он является таковым.
* Получите его согласие в письменном виде.
* Соглашайтесь только на помесячную оплату и ни в коем случае не идите на предоплату в несколько месяцев.
* Принимайте квартиру и имущество по передаточному акту.
* Получите от хозяина квартиры максимум информации до подписания договора. Убедитесь, что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает найм, как это должно понимать - как передачу собственности нанимателю во временное пользование.

Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен только в письменной форме. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы считаете существенными:

а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например, десятого числа следующего за прожитым месяца;

б) кто будет оплачивать коммунальные услуги; в) обязательно оговорите ответственность хозяина за досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия договора не имеют права. В соответствии со ст. 675 ГК "переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

При заключении договора в нем или в его приложении должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая плита, ванна, раковина и т.д.). Еще следует помнить, что, согласно ст. 677 Гражданского Кодекса, в нем следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. Если это не сделано, их вселение производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что "с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем". При вселении несовершеннолетних детей к их родителям такого согласия не требуется.

Если же в снятой вами квартире будет жить еще кто-то, не указанный в договоре и без согласия хозяина, он вправе обвинить вас в нарушении условий договора и расторгнуть его раньше времени. Кроме того, помните, что ст. 677 ГК предусматривает вашу ответственность перед хозяином квартиры за тех, кто вместе с вами постоянно в ней проживает, но своими действиями нарушает условия договора найма.


Где искать жилье?

Кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет - скорее всего, вы не только не будете иметь проблем с арендованным жильем, но и имеете шанс платить за него ниже рыночной стоимости.

Газеты и Интернет (просмотр и размещение объявлений на всевозможных сайтах). К сожалению, в обоих случаях преобладает информация от агентств (не всегда реальных, но и липовых), и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано "Сдам свою квартиру".

Еще можно расклеивать объявления самим. Только не размещайте их около метро, автобусных остановок и крупных универмагов, написав текст небрежным почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют агентства-мошенники. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день - потом его сдерут дворники.

И, наконец, если напрямую снять квартиру не получилось, остается одна дорога - к посредникам. В нормальном агентстве вам никогда не дадут никаких адресов. Стоимость услуг - 100% от стоимости месячной аренды. Оплата происходит только после подписания договора аренды с хозяином квартиры. Помимо этого документа, вы еще заключаете договор об услугах с агентством.

Какой из предложенных способов лучше? Наверное, правильнее будет задействовать все варианты.

Михаил Васильев, Наталья Александрова POINT.RU