Кризис сделал недвижимость вновь долгосрочным объектом инвестиций

Для сравнения максимальные ставки по срочному вкладу составляют сейчас в столице:

Рубли RUR - 13.5%
Доллары USD - 10.5%
ЕВРО EUR - 10%

Аналогичное значение по вкладу до востребования равняется:

Рубли RUR - 10%
Доллары USD - 2.25%
ЕВРО EUR - 2.25%

Как видим, результаты для недвижимости не утешительны. А между тем еще с 2005 по 2008 год жилье в столице способно было окупиться за 2-3 года. На периферии страны темпы окупаемости и показатель доходности были, конечно же, меньше. Однако и здесь оба эти значения позволяли относить недвижимость к выгодным объектам инвестирования.

Сейчас же ситуация резко изменилась. Содействовал этому целый ряд факторов. Во первых с приходом кризиса прекратился стремительный рост цен на жилье. А ведь именно он в большей степени делал российскую недвижимость привлекательной для вложений. Особенно это чувствовалось на спекулятивном рынке Москвы, где недвижимость по данным IRN подорожала с января 2000 года до сентября 2008 года в долларовых ценах в 9 раз, а в рублевых – в 8 раз. За данный период времени в столице фактически не было спада цен, за исключением слабой коррекции 2007 года. В это же время цена жилья в общенациональном масштабе увеличилась не столь значительно. Из года в год стоимость жилья в стране росла на 12 - 25%. Но даже это позволило за восемь лет твердо удвоить стоимость отечественной недвижимости. С учетом того, что она традиционно считается объектом долгосрочных инвестиций, это был весьма солидный результат. Последний в значительной мере уничтожен кризисным снижением цен, которое только по столице с начала кризиса составило более 30%. Конечно с середины осени 2009 года по конец весны 2010 года квадратный метр отыграл по Москве в среднем около 10% прежнего падения. Однако умеренный прирост цен на недвижимость последних 7-8 месяцев с началом лета, фактически сошел на нет.

В свою очередь даже до кризиса аренда не давала столь высокого роста цен, который наблюдался в сфере спекулятивной купли-продажи жилья. По данным "Индикаторов рынка недвижимости" в столице стоимость аренды жилья росла медленнее, чем отпускные цены на него. Единственным исключением стал 2007 год, когда на фоне коррекции стоимости продаж аренда столичной недвижимости в сегментe эконом-класса увеличилась для однокомнатных квартир на 23.7% двухкомнатных – на 34,29%, трехкомнатных – на 25%. Об этом сообщает компания "Миэль-аренда".

В дополнение к этому и без того, отстающую по темпам роста аренду подкосила фискальная политика государства. Последнее твердо вознамерилось обложить налогом доходы от сдачи квартир. Доходность последних благодаря этому снижается на 13%. Именно столько составляет подоходный налог для физических лиц в России. Смягчить налоговый удар можно сдавая жилье в качестве частного предпринимателя. Но даже ПБОЮЛ позволяющий применять упрощенную систему налогообложения заберет у владельца квартиры 6% дохода. Готовы ли будут платить эти деньги в тяжелой экономической ситуации собственники жилья пока не известно. Ведь в эконом-классе легально сдаются не более 20% квартир, в сегменте бизнес-класса - около половины, а при аренде элитного жилья этот показатель достигает 75-80%. Об этом сообщает Ивана Лясникова, директор по связям с общественностью компании Vesco Realty .

Вместе с тем в отличие от кризиса, ужесточение налогообложения не носит краткосрочного характера, что добавляет скептицизма к разговорам о целесообразности инвестиций в недвижимость страны. Если ранее недвижимость сдавалась, как правило, нелегально, то теперь этому явно приходит конец. Ситуация усугубляется отсутствием доступной ипотеки, что делает еще более трудным "вход" на рынок для большей части россиян.

В настоящий момент минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице составляет 20 тысяч рублей в месяц. Средний размер арендных выплат за комнаты составляет 11,4 тысячи рублей в месяц. Об этом сообщает "Инком-Недвижимость". Даже при минимальной стоимости однокомнатной квартиры в размере 3 млн. рублей данное жилье окупится не ранее чем через 12.5 лет и это без учета 13% налога, неизбежных ремонтов и тому подобных вещей. В это же время срочный банковский вклад даже в валюте позволит вам удвоить капитал менее чем за 10 лет.

Не удивительно, что эксперты фиксируют рост объема вкладов населения в банках. Так данный показатель в первом полугодии 2010 года увеличился на 12.7% до 8 трлн. 410 млрд. рублей. Годом ранее аналогичный рост составил 9.9%. Соответствующая информация содержится в сообщении Агентства страхования вкладов (АСВ). При этом там же добавляется, что прирост банковских депозитов произошел, прежде всего, за счет высокодоходных вкладчиков. Что лишний раз свидетельствует о потери интереса к недвижимости со стороны успешных и состоятельных россиян.

Резюмируя все вышеозначенное можно сделать вывод, что более всего на недвижимости сумели заработать люди, купившие и продавшие ее в период рост рынка до осени 2008 года. При этом их доход мог значительно увеличиться, если в период владения жильем они сдавали его в аренду. В настоящий момент без спекулятивного роста цен на жилье добиться значимой прибыли от купленной недвижимости фактически не возможно. В условиях отсутствия дешевой ипотеки и сокращения платежеспособности населения количество людей вкладывающих в жилье стремительно сокращается. А сам рынок аренды, пребывая в зачаточном состоянии, вряд ли является прибыльным делом для собственников жилья. Вместе с тем прежнего роста цен дождаться будет нелегко так как даже на наиболее доходном рынке жилья – московском цены почти полностью оторвались от платежеспособности большей части населения и среднего класса. Так для приобретения по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы понадобится доход в размере 6-7 тыс. долларов в месяц. Покупка трехкомнатной квартиры потребует ежемесячного дохода в размере 10 тыс. долларов в месяц. Жилье бизнес-класса могут приобрести лишь люди с доходом в 20 тыс. долларов в месяц. На периферии страны ситуация не лучше. А это значит, что сокращение доходности жилья, не что иное как следствие прежних спекулятивных тенденций на рынке. Здоровые экономические показатели ни в коей мере не могли обеспечить столь высокую прибыль собственникам недвижимости. Поэтому происходящее сейчас на рынке аренды скорее закономерность, чем кризисный форс-мажор. Арендодателям придется смириться с текущей ситуацией и твердо понять, что недвижимость это долгосрочный объект инвестиций…

Rosrealt.Ru