Как избежать проблем при сдаче квартиры
Внимание, вас "снимают"!
Уровень мошенничества настолько высок, что все мысли о том, что злоумышленники не тронут вас, стоит немедленно отбросить в сторону. На самом деле, с того момента, как вы решили сдавать свою собственность и начали поиск арендатора, за вами наблюдает не одна пара "заинтересованных" глаз. Вы их просто не видите. Избежать контакта с "чудными людьми", чью "непосредственность и открытость" выдают милые улыбки, поможет только обращение в солидное агентство недвижимости. Но, будем откровенны, не всех это устраивает, поскольку крупная фирма просит с арендодателя за свои услуги оплату в 2-3 раза превышающую стоимость месячной арендной платы. Да и, как правило, солидное агентство заинтересовано в долгосрочной аренде (3-5 лет) с ежегодной пролонгацией договора. К тому же известно немало случаев, когда крупные агентства (собственно, как и небольшие), находили отнюдь не благонадежных жильцов.
Поэтому в любом случае арендодателю следует держать "руку на пульсе". Любые предложения по поиску списка жильцов за "символическую" плату - не более, чем лохотрон, вы просто теряете свои деньги. К таким "услугам" прибегают так называемые информационные агентства, среди которых 99% - это фирмы-однодневки, зачастую маскирующиеся под крупные агентства. Любые устные обязательства (от кого бы они не исходили) - не имеют никакого значения и созданы специально для того, чтобы "вешать лапшу на уши". Каждый пункт договора с агентством, а уж тем более с будущим арендатором должен быть понятен и не иметь двусмысленной трактовки. Нотариально заверенные договора - не гарантируют соблюдения их пунктов, но нотариус может углядеть ошибку, какое-либо несоответствие или нарушение прав, так что это дополнительная проверка!
У мошенников есть масса путей для заманивания в свои сети добропорядочных арендодателей. Не случайно, они прекрасно разбираются в человеческой психологии, давят на "больные" места, часто торопят и вынуждают подписывать документы в спешке, находят массу объяснений своей неповторимости. Ну и, конечно, главное их преимущество - более низкие расценки. Бывает, правда, что цены на услуги прохиндеев отнюдь не низкие, таким образом, они искусственно создают статус серьезной компании.
Если мошенник в процессе наблюдения за вами, как за перспективным арендодателем (а без такого наблюдения не обходится) выходит на контакт, но получает серьезный отпор (в виде занудной просьбы показать все документы, лицензию на деятельность, подтверждение профессионального опыта и пр. в таком же духе, вплоть до твердого отказа в его услугах), ему не имеет смысл тратить на вас время. Поэтому следует оставаться непреклонным в своих действиях и неторопливым, будто вы совершенно не заинтересованы в скорейшей сдаче жилья и вас мало интересует привлекательный вариант, которой вот-вот может ускользнуть.
Способы, которые работают!
Действительно, существует масса способов, которые направлены… против арендодателей, причем они безотказно работают на протяжении долгих лет. Первый - это субаренда, второй - перепродажа. Оба варианты противозаконны и рассчитаны прежде всего на собственников, находящихся в отдалении и не имеющих возможности регулярно осматривать свое жилье.
Субаренда предполагает пересдачу жилья другим лицам, с целью получения более высокого дохода, идущего в карман мошенника. Отстаивать свои права в этом случае будет заметно проще, если изначально в договоре будет стоять фраза "без права пересдачи".
Перепродажа основана на подделке правоустанавливающих документов и незаконной продажи квартиры от имени либо реального собственника, либо мнимого. Как правило, квартира продается не один раз, чтобы запутать следы. Возвращение жилой собственности через суд в этом случае занимает длительный срок.
Схему работы злоумышленников можно проиллюстрировать на следующем примере. Гражданин С., собираясь в длительную командировку переехал к сестре, с целью сдачи своего жилья, часть денег от которого получала и сестра. Обратившись в агентство он долго не мог подобрать себе клиента, ибо каждый норовил снизить размер арендной платы. Наконец, совершенно случайно, в агентстве он познакомился с сотрудницей, племянница которой как раз искала такое жилье. Миловидная девушка, перспективный специалист согласилась тут же оплатить арендуемое жилье. Однако договор на аренду было решено подписать позже, если понадобится… Два месяца молодая квартирантка исправно оплачивала проживание, поддерживала в доме чистоту и порядок. Успокоенный владелец квартиры улетел за границу. По причине болезни сестра главного героя около 4-х недель не могла посмотреть на жилье. Когда же она пришла на очередной осмотр, ее удивлению не было предела. В квартире царил хаос, на полу лежали простыни и подушки…, а через некоторое время перед ее глазами возникло семь мужчин (как позже выяснилось узбеков), ненадолго отходивших за пивом! Но это не конец! Сдала узбекам это жилье неизвестная гражданка Х. , которая приобрела эту квартиру ровно неделю назад без единого нарушения закона. На восстановление права собственности первоначального владельца ушло более 1,5 лет и то, лишь благодаря тому, что его родственница подняла тревогу по свежим следам.
Из всего вышесказанного следует сделать вывод, что все документы, подтверждающие право собственности на жилье необходимо держать в недоступном для посторонних глаз месте. В противном случае их хищение и последующая подделка на их основе других документов - дело недолгое.
Последствия, которые портят жизнь
Помимо нападок мошенников существуют и иные напасти. Среди них: испорченное имущество, неоплаченные счета и телефонные переговоры и даже банальный шантаж…
По-разумному, договор аренды регистрируется в соответствующем органе, в противном случае его могут признать незаконным. Однако, большинство граждан пренебрегают этим требованием. К сожалению, в последующем это может привести к серьезным финансовым потерям. Так, нередко жильцы портят хозяйское имущество, находящееся в квартире: мебель, бытовую технику, пол, обои и пр. Достаточно часто неоплаченными остаются междугородние переговоры. Самое неприятно, что такие последствия обнаруживаются после съезда жильцов. Хозяин вынужден исправлять поломки и оплачивать счета из своего собственного кармана. Впрочем, есть ряд жильцов, которые не желают оплачивать "свои хвосты", грозя хозяину тем, что сообщат в налоговые органы о его незаконной сдаче квартиры. Ведь владелец жилья при сдаче его в аренду обязан уплачивать налог на прибыль в размере 13%. Не секрет, что большинство арендодателей не делает этого и, разумеется, не желает афишировать свои доходы (в итоге собственник молча терпит проделки своих жильцов).
Массу неприятностей приносят затопления соседей, кражи, а также порча имущества вследствие затопления соседями. С квартирой может случиться что угодно, вне зависимости, кто в ней проживает - арендатор или собственник. При этом, когда беда случается при жизни в квартире арендатора, собственник волей неволей несет ответственность от своего имени, но отвечает за своего жильца (жильцов).
Одна из часто встречающихся ситуаций - неоплата проживания. То есть жилец съезжает, не заплатив.
Гарантии избежать неблагополучных жильцов, а также избавления от массы неприятностей бытового характера не даст никто. Но снизить риск наступления ненужных событий вполне реально. Для этого следует заключать официальные договора через надежные агентства, оплачивать налог на прибыль, в ряде случаях желательно застраховаться от наиболее опасных рисков. Безусловно, это занимает дополнительное время и лишает некоторой части дохода, но зато дарит спокойствие за свое имущество!
Алексей Трембицкий Личные Деньги