Галина Ткач: «Рынок аренды элитных квартир по-прежнему испытывает дефицит высококлассных объектов»

Об особенностях аренды элитного жилья и инновациях в работе риэлторских компаний читателям журнала рассказывает руководитель отдела аренды компании IntermarkSavills Галина Ткач.


— Галина, оперируя категориями жилья, эксперты рынка зачастую нечетко определяют понятие элитной недвижимости. Каким критериям, по вашему мнению, должны соответствовать квартиры этого класса?

— Данный вопрос чрезвычайно актуален, и уже достаточно давно. На рынке нет четких критериев оценки, ценообразование остается субъективным, каждый собственник устанавливает стоимость объекта по своему усмотрению. Приведу пример. Две абсолютно одинаковые по площади и планировке квартиры в одном доме и в одном подъезде. Но аренда одной стоит, предположим, 3 тыс. долл. в месяц, а другой — 5 тыс. долл. Из чего складывается эта разница? Каким образом собственники устанавливали цены? Все это квалифицированный агент по аренде должен аргументированно объяснить клиенту. Именно поэтому начиная с 2009 г. отдел консалтинга и оценки нашей компании выработал классификацию, в соответствии с которой мы выделили четыре категории квартир. Самая большая проблема жилья в Москве — это качественный уровень дома и подъезда, поэтому при разработке классификации мы приняли эти показатели за основополагающий критерий. К элитным объектам мы относим только те, которые помимо высокого качества отделки и оборудования находятся в новых элитных, а также в дореволюционных домах, где была произведена реконструкция с высоким уровнем отделки входных групп.

Квартиры с дорогим ремонтом, но расположенные в домах со стандартными подъездами, были отнесены по нашей классификации к бизнес-классу.

Второй критерий оценки — это состояние самого объекта. Элитными мы считаем только те из них, которые имеют мебель и бытовую технику соответствующего уровня, а при выполнении ремонта в них были использованы строительные материалы самого высокого качества.

Создание подобной единой системы позволит нам также отслеживать тенденции роста и снижения цен, уровень спроса и предложения по каждой конкретной категории квартир.


— Где в Москве в основном сосредоточены районы расположения высококлассного жилья? Приведите, пожалуйста, примеры самой дешевой и самой дорогой элитной квартиры.

— На сегодняшний момент, исходя из анализа всех квартир, которые предлагают в аренду, можно сделать вывод, что основная масса элитного жилья сконцентрирована в районе Арбата, Ленинградского и Ленинского проспектов. И это неудивительно, так как именно в этих районах расположено большинство высококлассных новостроек.

Нижний ценовой порог представлен великолепной трехкомнатной квартирой в элитном доме на улице Маршала Соколовского, арендная ставка составляет 3200 долл. в месяц. Дизайнерский ремонт, функциональная планировка, эксклюзивная дорогая отделка, два санузла, высококачественная бытовая техника и оборудование класса люкс. Многоуровневая охрана дома и великолепные панорамные виды из окон. Парковка в охраняемом закрытом дворе, возможна аренда машино-места в подземном гараже.

Самая дорогая квартира (двухуровневая) по цене 30 тыс. долл. в месяц находится в престижном старом доме в районе Арбата. Высокий уровень отделки и качественное оборудование. Имеются два парковочных места на придомовой территории.


— Кто арендует элитное жилье? Что вы можете сказать о социальном статусе таких клиентов? Какое жилье сегодня стремятся снять клиенты?

— В 2008 г. мы отметили значительные изменения в категориях граждан, арендующих элитное жилье. Как и годом ранее, доминировали иностранцы. Однако их доля по итогам 2009 г. снизилась на 17%. Число российских арендаторов, напротив, увеличилось в два раза и составило около 30%. Данные изменения произошли за счет оттока иностранных арендаторов и увеличения количества российских семей, которые не смогли купить квартиру в сложившейся экономической ситуации или решили отложить покупку до тех пор, пока ситуация на рынке не стабилизируется.

Наблюдались некоторые изменения и в приоритетах. Подавляющее большинство клиентов рассматривали квартиры только с мебелью (около 50%), однако число таких запросов снизилось на 10% по сравнению с показателями 2008 г. Около 50% потенциальных арендаторов заинтересованы в квартире с гаражом или парковочным местом. Количество клиентов, для которых наличие охраны или консьержа является обязательным условием, сократилось на 7%. Это около 47% всех запросов, в основном за счет увеличения доли русских клиентов, которым зачастую вполне достаточно стандартного домофона.

В территориальной структуре спроса бесспорное лидерство принадлежит районам Арбат-Кропоткинская, Тверская-Кремль и Патриаршие Пруды, на которые в совокупности приходится около 40% всех запросов. Повышенная востребованность этих районов обусловлена прежде всего их статусностью и престижностью.

Отмечено существенное снижение интереса потенциальных арендаторов к Ленинградскому проспекту (вдвое по сравнению с показателем прошлого года). Основную долю клиентов в этом районе составляют семьи с детьми, поэтому при выборе жилья они ориентируются на близость престижной иностранной школы (Англо-американской, Британской и т. д.). Однако с наступлением кризиса у них появилась возможность поселиться в международных поселках, расположенных рядом со школами, таких как, например, Покровские Холмы. Поселок расположен в непосредственной близости от центра Москвы, в зеленой зоне рядом с Англо-американской школой, что гарантирует спокойное и комфортное проживание семьям иностранцев с детьми. А ведь еще год назад свободные предложения в таких поселках отсутствовали и даже существовали длинные листы ожидания.
— Снизились ли арендные ставки за 2009 г.? Существуют ли какие- то средние показатели для разного по стоимости жилья в рамках рассматриваемого класса?

— Основное количество элитных квартир в аренду на конец 2009 г. предлагалось с бюджетом до 6 тыс. долл. (около 70%), что соответствует доле ретроспективного спроса на них. Количество объектов с бюджетом до 4 тыс. долл. в месяц увеличилось на 6% в течение 2009 г. Вместе с тем зафиксировано снижение объемов свободных квартир в ценовом диапазоне от 6 до 15 тыс. долл. Данная тенденция обусловлена прежде всего снижением арендных ставок и укреплением доллара по отношению к российскому рублю. Следует отметить, что объем предложения с максимальными бюджетами (от 15 тыс. долл. и выше) остался на уровне прошлого года (около 5%). Как правило, квартиры в этом ценовом сегменте отвечают самым высоким требованиям клиентов и не задерживаются на рынке. Зная это, их собственники не идут на значительное снижение цены.

Прошедший 2009 г. не внес изменений в качественный состав предложения: рынок по-прежнему испытывает дефицит объектов, которые можно отнести к классу премиум по всем критериям. Вместе с тем следует отметить, что кризис положительно отразился на поведении собственников, которые впервые за многие годы согласились на определенные уступки в части условий заключаемых договоров и ценообразования.

По состоянию на конец декабря 2009 г. средняя ставка аренды в сегменте высокобюджетного жилья составила 5920 долл. за объект в месяц и 580 долл./кв. м в год.

Сохраняется тенденция зависимости цен на аренду от местоположения. Однако в отличие от прошлого года самые высокие бюджеты аренды сохранились лишь в районах Арбат — Кропоткинская и Патриаршие Пруды (на 20–30% выше средней ставки). Средние цены в других районах остаются либо на уровне среднего бюджета либо несколько ниже.


— Сейчас много говорится об инновациях, в том числе и в сфере услуг, к которым можно отнести риэлторский бизнес. Как ваша компания совершенствует свою деятельность, учитывая запросы клиентов?

— В последние месяцы 2009 г. на рынке аренды элитного жилья наблюдался неуклонный рост спроса и, как следствие, повышение арендных ставок. В условиях роста ставок вопрос экономии средств арендатора приобретает все большую актуальность. Тем более что в целом общая экономическая ситуация продолжает оставаться нестабильной. В сентябре 2009 г. мы запустили новую перспективную услугу — «Аренда без комиссии». Если клиент хочет арендовать квартиру, но при этом не желает платить комиссию агентству недвижимости, то теперь у него такая возможность появилась. Правда, при этом он должен быть готов отказаться от ряда услуг агентства, таких как ведение переговоров с хозяином от лица арендатора, содействие в заключении договора аренды, транспортных услуг и пр.

Новая акция позволяет не только значительно оптимизировать процесс аренды, но и максимально ускоряет его как для арендодателя, так и для арендатора, а также позволяет последнему существенно сэкономить. В этом и заключается основная цель новой акции «Аренда без комиссии».

На сегодняшний момент в акции участвует порядка 500 объектов, которые расположены в разных районах Москвы и находятся в разных ценовых диапазонах. Это дает возможность каждому найти для себя подходящий вариант и переехать в новую квартиру без дополнительных расходов.


— Можете ли вы привести конкретные примеры? Кто воспользовался этой услугой?

— Основными потребителями новой услуги являются российские арендаторы. Им априори не требуется большая часть услуг, столь необходимых иностранцам. Но в числе первых клиентов, воспользовавшихся акцией, есть и иностранцы. Вопрос переезда был для них очень актуален по ряду причин: у кого-то за годы проживания в Москве увеличилась семья, кому-то нужно было поменять район в связи с переездом офиса и т. д. Причин может быть много, но в одном они схожи — работодатель не готов оплачивать переезд в новую квартиру и платить комиссию агентству повторно. Для этих клиентов наша новая акция оказалась своевременной и полезной. Внедрив новую услугу, мы дали людям возможность осуществить их давнюю мечту и имеем сегодня большое количество благодарных клиентов, которые заселились в новые квартиры. Остались довольны и собственники, несмотря на то что по условиям акции им приходится платить агентскую комиссию, ведь теперь они могут сдать свою недвижимость в максимально короткие сроки.


— Каковы ваши прогнозы на перспективу? Спрос и предложение, какие изменения ждут рынок элитного жилья в наступившем году?

— В 2010 г. спрос сохранит количественные показатели 2009 г., а наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты с арендными ставками до 6 тыс. долл в месяц. Доля сделок в самом высоком ценовом сегменте (от 15 тыс. долл. в месяц) не будет превышать 3–4%.

В последнее время на рынке аренды мы наблюдаем постепенный рост цен и явно прослеживается тенденция возврата к докризисному уровню. Кроме того, в начале 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличилось количество сделок по дорогим квартирам (от 20 тыс. долл. в месяц и выше). На сегодняшний день аренда продолжает в финансовом отношении оставаться более выгодной, чем, например, покупка недвижимости по ипотеке, а значит, спрос на нее будет оставаться высоким.

Однако сейчас на рынке еще есть интересные предложения по весьма адекватным ценам, и существует возможность относительно быстро найти подходящий вариант, воспользовавшись помощью профессионального агентства, или же сэкономить на комиссии агентства и подобрать квартиру самостоятельно.

НиЦ