Финансовый кризис может приостановить рост стоимости аренды жилья
Сезонный рост цен на аренду недвижимости начался. Если в начале октября снять однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы стоило 22-24 тысячи рублей в месяц, то через месяц, полагают риэлторы, эта цена может подняться до 30 тысяч и даже выше. По оценкам различных экспертов, рост цен на арендуемое жилье в обеих столицах этой осенью может составить от 15 до 30%.
Первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова полагает, что осень вообще начинается с конца июня - начала июля. Именно с тех пор "рост стоимости аренды, к примеру, однокомнатных квартир эконом-класса составил 16,9%". А наиболее сильно с начала сезона подорожали трехкомнатные квартиры - на 43%: "Потому что по трехкомнатным квартирам в мае и июне был небольшой провал по ценам - они просто исчезли с рынка, на Москву в предложении было не более десятка квартир. А потом стали появляться по более высоким ценам. В итоге прирост с апреля по сентябрь составил 26%".
Так что, отмечает Жукова, сезонный рост уже произошел: "Для сравнения - за сезон с июня по октябрь в 2007 году он составил: для однокомнатных квартир - 19,73%, двухкомнатных - 25,71%, трехкомнатных - 24,19%. Такой рост, наблюдающийся на протяжении последних двух лет, - это нормальная динамика".
Помимо традиционного сезонного повышения спроса на стоимость аренды московского и питерского жилья оказывают влияние многие факторы. Рост инфляции, например, или повышение коммунальных платежей могут вызвать дальнейшее увеличение стоимости аренды: владельцы квартир стремятся сохранить уровень дохода.
По мнению некоторых экспертов, взаимосвязь динамики ставок аренды и стоимости квартир заключается "в принципе противофазы". Если цены на жилье останавливаются, то аренда растет, а когда цены первичного и вторичного рынка резко повышаются, стоимость аренды не претерпевает значительных изменений. Это можно объяснить тем, что, пока стоимость квадратных метров растет, арендодатели не особо заботятся о доходах от сдачи. Но когда рост цен на жилье останавливается и возникает угроза отката цен назад, настроение арендодателей меняется - и они хотят получить больше. С другой стороны, если начало подорожания сопровождается оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи квартир и их желанием купить дорожающие квадратные метры хотя бы по ипотеке, то окончание подорожания, напротив, характеризуется возвратом к аренде.
Но в этом году к "нормальной" и "сезонной" динамике прибавился один "не совсем нормальный" и совсем внесезонный фактор - финансовый кризис, который само собой не может не влиять на рост цен. Правда, относительно конкретных проявлений этого влияния мнения экспертов расходятся. Управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев считает, что повышение арендных ставок на жилье обусловлено прежде всего тем, что сворачивание ипотеки сделало искомые "квадраты" менее доступными. "Многие банки закрывают свои кредитные и ипотечные программы и ужесточают условия - соответственно у людей нет другой альтернативы, кроме как арендовать квартиру. Стало быть, спрос на аренду будет повышаться так же, как и рост цен на съемное жилье".
"Сейчас очень сложно сделать какой-либо прогноз, если учесть, что ситуация на рынке нестабильная, - руководитель отдела аренды брокерско-консалтинговой компании TWEED комментирует Александра Косарева. - На действительно дорогие квартиры с дизайнерским ремонтом цены будут точно расти, так как их предложение очень ограничено". А вот начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая полагает, что дальнейший рост стоимости аренды вообще маловероятен: "В связи с финансовым кризисом многие компании сокращают штат сотрудников, поэтому в скором времени, возможно, произойдет отток иногородних нанимателей, а это значит сокращение спроса и снижение цен".
Комментируя для "Известий" ситуацию на рынке аренды, Мария Жукова отмечает, что быстрее дорожает наиболее востребованное жилье, к которому относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса. "В дорогом сегменте рост средней стоимости найма обусловлен, во-первых, переходом жилья бизнес-класса в более высокую ценовую категорию из-за того, что эконом-класс начинает сдаваться по более высокой цене. Во-вторых, тем, что все больше предлагается в аренду квартир дорогого ценового диапазона. Появление на рынке одной очень дорогой элитной квартиры значительно увеличивает показатель средней цены", - поясняет она. А наименьшими темпами меняется средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры класса "бизнес" и "премиум". Таких предложений на рынке не так уж много, и они не пользуются большим спросом.
Повышение цен заставляет нуждающихся в жилье искать выход. Широко распространилась "коллективная аренда", когда несколько человек (в основном молодые люди в возрасте до 30 лет) снимают в складчину одну квартиру на всех.
Особый интерес в данной ситуации вызывают планы городских властей по строительству так называемых доходных домов. По мнению Галины Фабрицкой ("Пересвет-Недвижимость"), доходные дома с низкими арендными ставками, безусловно, могут повлиять на существующие цены и способствовать их снижению, но лишь в том случае, если их количество удовлетворит существующий в сегменте эконом-класса спрос, который сейчас значительно превышает предложение: "То есть нужно строить сети доходных домов - а это проект нескольких лет". Александра Косарева (TWEED) также полагает, что эти планы столичного правительства не могут сильно изменить ситуацию на рынке аренды: "Такие доходные дома есть, но их очень мало".
"По оценкам различных экспертов, в Москве сдается порядка 120-150 тысяч квартир в год, - дополняет коллег Мария Жукова из "МИЭЛЬ-Аренды". - Соответственно такое количество семей снимает квартиры. А желающих снять еще больше. Сколько необходимо доходных домов, чтобы стабилизировать ситуацию? Доходный дом, даже если это будет большое здание, например, в 17 этажей, где порядка 350 квартир. Даже десять таких домов смогут обеспечить жильем только 3500 семей. А мы говорим о 120-150 тысячах нуждающихся. Это капля в море".
По мнению экспертов, стабилизация цен на арендуемое жилье в том смысле, что цены остановятся и никогда не будут расти, - невозможна. Если вспомнить дефолт 1998 года, когда цены резко упали вдвое и втрое, то после этого на протяжении восьми лет цена все равно росла и выросла в десять раз. Стабилизация может произойти только в течение определенного периода времени - полугода-года.