Дорог не налог, дорого внимание

Артур, квартирант, вел себя странно: суетился, отвечал невпопад, сунул Виктору конверт и замялся. «Что я, за милостыней пришел? Пора поднять плату», — подумал Виктор и вышел. «Минуточку, гражданин! — дорогу преградил один из «связистов». — Лейтенант Петров. Саня, зови понятых, будем купюры просвечивать».

По приговору суда за неуплату налогов с доходов от сдачи квартиры Виктор Н. в виде неуплаченной суммы, пени и штрафа выплатил 55,2 тыс. руб.

Трудно представить, как это будет происходить на самом деле. Действительно, управление Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве объявило настоящий крестовый поход против неплательщиков налогов, получающих доходы от сдачи жилья. Разумеется, «по просьбам трудящихся», как следует из обращения службы: «В адрес управления поступают письма от бдительных граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в квартирах, которые этим лицам не принадлежат. Тем самым горожане выражают обеспокоенность как за личную безопасность, так и за безопасность окружающих людей». Но есть веские основания полагать, что УФНС — не единственный и не главный отряд «похода».


Простимулировать порядок

О «необходимости наведения порядка» в аренде жилья в мэрии говорили давно, но только время от времени. С осени прошлого года заявления приобрели системный характер, а накануне «инициативы» УФНС заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил, что власти готовятся вводить режим налогообложения владельцев, сдающих жилье: «Это будет стимулировать порядок, а также приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги с аренды». Заместителя тут же поддержал Юрий Лужков: «Мы станем штрафовать их так же, как работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации».

В борьбу с неплательщиками налога с квартирных доходов бросили участковых. По утверждениям пресс-службы ГУВД, эта работа «велась всегда, а в последнее время активизировалась в связи со вступлением в силу нового иммиграционного законодательства». Выявлены уже сотни неплательщиков. Что значит «выявлены», каким образом участковые зафиксировали факт нарушения налогового законодательства, каковы судебные перспективы дел, если квартирант уже вернулся в Бишкек или Кишинев, и заведены ли сами дела, пока не известно.

Зато известно, что в России настойчивость государственных органов зависит не только от принципов (закон един для всех, вор должен сидеть в тюрьме), но и от цены вопроса (стоит ли овчинка выделки, игра — свеч и т. п.). Какова же цена вопроса?


Всего-то?

«По разным оценкам, сегодня Москве ежемесячно сдается в аренду от 100 тыс. до 150 тыс. квартир и комнат, — говорит руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев. — Точнее сказать нельзя, поскольку в отличие от рынка купли-продажи в сфере аренды до сих пор большинство сделок не регистрируются. Три четверти сдаваемых квартир — объекты эконом-класса, около 22% приходится на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 4%». Арендные ставки колеблются от средних $650–670 в месяц за «однушку» эконом-класса на Юге и Юго-Востоке до $960 в ЦАО (разумеется, подсчету поддаются квартиры, проходящие через агентства недвижимости).
Заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова полагает, что объем рынка скорее близок к верхней планке — около 150 тыс. сдаваемых квартир. По ее данным, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса составила в мае $660 в месяц, двухкомнатной — $760. Для бизнес-класса эти показатели равнялись соответственно $1170 и $2160. Более 60% спроса нанимателей приходится на дешевые «однушки».

По данным ГУП «Мосжилсервис», в Москве на постоянной основе сдается 120–160 тыс. квартир, а по данным компании «РОМИР-мониторинг» — около 200 тыс. Доверимся скромной оценке Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы: его специалисты насчитали 120 тыс. москвичей, имеющих в собственности больше одной квартиры. Не будем задавать вопросов о том, каким образом сотрудники УФНС исчислили среднюю стоимость найма квартиры в 17 тыс. руб., или $650 в месяц. Она вполне «божеская».

Этой сумме вовсе не противоречат данные, согласно которым в прошлом году 6 тыс. граждан (всего 5% «квартиросдатчиков») уплатили в виде подоходного налога около 217 млн руб. Здесь средняя стоимость аренды составила около $900 в месяц, но следует иметь в виду, что чем выше классность жилья, тем больше среди владельцев законопослушных граждан.
Итак, предполагаемый доход казны с полного сбора составил бы около 3,16 млрд руб., или чуть более $120 млн в год.


Ишь, шельмы!

Сумма выглядит внушительно. Особенно в рублях: 3 млрд — не шутка. Кстати, недавно министр финансов Алексей Кудрин объявил о намерении только за счет реформирования НДС изыскать для госбюджета 500 млрд руб. А что? Иностранные инвестиции в страну рекой текут, можно обойтись и без внутренних: изъять у своих предпринимателей побольше и вложить в иностранные ценные бумаги с доходностью 4–5% годовых.

Если сведения о том, что 80% российских денег «крутятся» в столице, еще не устарели, то УФНС по Москве предстоит одновременно взыскивать дополнительные 400 млрд руб. с предпринимателей по приказу прямого руководителя и 3 млрд руб. подоходного налога с владельцев квартир по инициативе мэрии. И неясно, какая задача потребует больших усилий.
Юридический консультант по вопросам аренды агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Чернов называет обещание ФНС навести порядок «главным событием года на рынке аренды жилья». Впрочем, сомневаясь в возможностях службы заставить граждан добровольно делиться: «Реальных рычагов давления на владельцев недвижимости у налоговиков нет. Сегодня налоговая служба в состоянии только теоретически определить, сдается ли та или иная квартира. Под проверку, если речь идет о системе, а не о «сигналах» с мест, могут попасть граждане, владеющие двумя и более объектами недвижимости. Но доказать наличие договорных отношений между жильцами квартиры и ее хозяином, а тем более факт передачи денег за аренду не так просто».

Налоговые органы не раз предлагали признать всех арендодателей частными предпринимателями. На практике эти попытки разваливались в судах, несмотря на то, что сдача жилья в аренду имеет все признаки предпринимательской деятельности: самостоятельность, осуществление деятельности на свой риск в целях систематического получения доходов. С другой стороны, прибыль граждане извлекают, а отказываться от городских дотаций и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг не спешат. «Это уже признаки мошенничества», — полагает эксперт.


«Я бы подал, бабка, но ты ведь проешь»

Далеко не все люди, имеющие две квартиры, сдают одну из них. Но пенсионерки на столичных вокзалах, предлагающие ночлег в «домашних гостиницах», — это соседки, собравшиеся в одной квартире и сдающие другие. Налоговики рассчитывают, что «слабым звеном» станет квартирант: либо он даст показания против хозяина, либо сам будет обвинен в незаконном получении дохода в натуральном виде — проживании в бесплатной квартире.

Достаточно десять судов, чтобы остальные побежали в налоговую? Что ж, на десять судов сил хватит. Кстати, пенсионерку, которая живет у соседки, а свою квартиру сдает, следует судить и за неуплату налога с арендных доходов, и за неуплату налога с дохода в натуральном виде... Уже сегодня юристы с ходу назовут два десятка способов, позволяющих «попавшимся» хозяевам промурыжить суд до истечения срока исковой давности в три года. О шансах сторон, если дело дойдет до суда, и говорить нечего.

Без серьезного и «на грани фола» пересмотра законодательства (например, запрета на несанкционированное предоставление своей жилплощади посторонним — не родственникам) дело не сдвинуть. Налоговики утонут в тяжбах. И не надо кивать на «цивилизованный мир»: там фискалы давно отказались от ловли на заработках и ловят на тратах. Но об этом даже подумать страшно.


Слишком много? Нет, слишком мало!

Почему сейчас? Конечно, этот вопрос — чистая софистика: его можно было бы задать, начнись акция хоть десять лет назад, хоть через десять лет. Но ведь нельзя же всерьез воспринимать аргументы мэрии и УФНС о «бдительности» и «безопасности». Они, конечно, никогда не повредят, но выглядели бы куда понятнее не сегодня, а в октябре 2002-го, после трагедии на Дубровке. Но тогда ни бдительность, ни доходы от найма никого не интересовали. Что изменилось?

Есть такой прием нешаблонного мышления. Вы задаете вопрос, находите очевидный ответ, выворачиваете его наизнанку, ищете этому обоснование. Если вам это удается, то возвращаетесь к вопросу и делаете чудные открытия.

«Сдача жилья приносит его владельцам большую прибыль». Попытаемся доказать обратное. В последние годы наблюдалось два периода взрывного роста цен: в 2004 и 2006 годах — на 70 и 85–100% соответственно. В обоих случаях темпы повышения стоимости найма отставали от динамики цен на жилье в разы. Скажем, по мнению директора по маркетингу агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Лидии Гречиной, за прошлый год арендные ставки на элитное жилье и квартиры бизнес-класса увеличились на 20–25%.

М. Жукова оценивает общее повышение стоимости найма с апреля прошлого года по май нынешнего примерно в 36% (напомним, основной рост приходился на апрель–июль 2006-го). Причем внушительный прирост обеспечили апартаменты бизнес-класса и особенно элитные, в то время как наем одно- и двухкомнатного жилья эконом-класса подорожал всего на 20 и 11% соответственно.

Каким образом происходящее на арендном «олимпе», в секторе элитного жилья, влияет на средние цифры, помогает понять исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: «Значимым структурным изменением на рынке стал рост доли арендаторов, рассматривающих предложения в рамках самого высокого бюджета (более $4,5 тыс. в месяц). Это происходит параллельно с увеличением доли аналогичных квартир. Для поднятия класса недвижимости владельцы проводят более качественный ремонт и «облагораживают» свои объекты, что, естественно, отражается на арендной плате».

Разумеется, это не единственный способ удовлетворить возрастающие потребности россиян. М. Литинецкая отмечает блестящие перспективы нового формата жилья на рынке аренды — апарт-отелей, которые совмещают «высокий уровень гостиничного сервиса с преимуществами проживания в собственной квартире»: «Так, предположительный уровень арендной платы в новом апарт-отеле MaMaison Pokrovka будет находиться в диапазоне Є15–45 тыс. в месяц».

Опережающий рост цен на жилье по сравнению со стоимостью сдачи внаем привел к падению рентабельности последнего вдвое: с 10–11 до 4–6% в год. Казалось бы, ну и что? Доходных домов у нас ведь не строят. Да, не строят. Но ведь очень хотят.


Рентабельности много не бывает

Мэрии и приближенным компаниям столичного стройкомплекса уже несколько лет не дает покоя идея обзавестись самыми надежными и стабильными («вечными») активами — доходными домами. Речь не о единственном на сегодня таком доме, а о сотнях, тысячах дешевых доходных домов — как во всем цивилизованном мире. Развитие сегмента организованной аренды в ближайшее время получит официальную поддержку. Департамент экономической политики и развития города Москвы совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы до 1 ноября 2007 года собирается разработать и представить в правительство Москвы концепцию развития доходных домов, ориентированных на различные категории граждан.

Первые конкурсы среди инвесторов на строительство таких объектов состоятся в 2008 году. Остается к тому времени подтянуть третье условие успеха — создать благоприятную ситуацию на рынке. Впрочем, так ли она плоха?

Конечно, 4–6% рентабельности — это очень мало. Но ведь это рентабельность для лица, приобретающего недвижимость для сдачи в аренду. Перед инвестором вопрос так не стоит: объект не приобретается, а остается в собственности. Тут надо считать по инвестиционной себестоимости, приближенной к строительной (если уж равняться на весь цивилизованный мир, где налоги, в том числе доля города, с такого рода жилья в разы меньше, чем с предназначенного на продажу). То есть надо умножить цифру в три–четыре раза.

На самом деле рентабельность окажется намного выше, чем получившиеся 15–20%. Дом проектируется под сдачу в аренду, об изысках архитектуры и дизайна речи не идет. Но мы не станем ничего добавлять к этим 15–20%: жилье в доходном доме, как мы понимаем, должно быть дешевле, чем у частников. Так почему же частников вынуждают поднять цену найма? 15–20% рентабельности мало? Ах да: рентабельности много не бывает.

Вряд ли против инициативы мэрии выступит центр: налоги собирать — святое дело. На ура ее примет банковское сообщество: при существенном росте платы за наем квартирантам останется одна дорожка — в банк за ипотечным кредитом. О строителях и говорить нечего: войти в этот бизнес мечтают многие. Проиграют только те, кто снимает жилье. Но ведь так не бывает, чтобы всем было хорошо.


Николай Андреев

Генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость»:
— Определить факт сдачи квартиры в аренду могут только соседи. Государственные учреждения не ведут учет и наблюдение за реальными жильцами квартир.

Договор аренды в большинстве случаях просто содержит информацию, когда, кто и на какой срок сдает квартиру. Он не проходит юридическую регистрацию. Следовательно, владелец может сказать, что просто сдает квартиру своим знакомым, которые оплачивают коммунальные услуги, а он сам никакого дополнительного дохода от аренды не получает.
Для того чтобы аренда жилой недвижимости вышла из тени, надо регистрировать договоры аренды, вести статистику и учет арендодателей.

В настоящее время арендодатель обязан ежегодно до 1 апреля сдавать в налоговые органы декларацию о доходах и в зависимости от указанной суммы выплачивать налог в размере 13%. Если арендодатель уклоняется от уплаты налога, ему начисляются пени.

Для сдачи квартиры в аренду квартиросъемщик муниципальной жилой недвижимости должен получить разрешение соседей и ДЕЗа. Собственник вправе сдать свою квартиру без соответствующего разрешения. Регистрировать арендаторов по месту нового проживания арендодатель не обязан. Более того, в период временной регистрации владелец не имеет права выселить квартиросъемщиков.

Ужесточение контроля скорее всего привет к повышению арендных ставок на 13% и выше, но на спрос данный фактор не повлияет.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании «Century 21 Запад»:
— Основным вопросом, на который надо искать ответ, должен являться не поиск способов по выявлению арендодателей–неплательщиков налогов, а выяснение причин нежелания граждан платить налоги. Их, конечно, наберется немало: от недоверия государству до банального нежелания оформлять «лишние бумажки» и тратить время в очередях в налоговой. Если жизнь добросовестным налогоплательщикам максимально не облегчить, многие инициативы государства окажутся безрезультатными.

Подходить к решению проблемы надо не с негативным настроем, а популярно объясняя плюсы легализации доходов. К ним помимо спокойного и крепкого сна относится, например, большая доступность кредитования в связи с увеличением «белого» дохода.

К тому же налоговое бремя может быть не слишком тяжким за счет регистрации арендодателей как предпринимателей без образования юридического лица, работающих по системе упрощенного налогообложения. В таком случае речь идет об уплате всего 6% арендного дохода.
Репрессивные же методы приведут только к росту арендных ставок и еще большему уходу рынка аренды в тень.



Альберт Акопян М2 - Квадратный метр