Аренда без налога: Владельцев квартир от него предлагается освободить
На этой неделе в ИД «Аргументы и факты» прошел «круглый стол» по вопросам найма жилых помещений. Ничего революционного от него не ждали. Спикеры на таких мероприятиях, как правило, много говорят про цивилизованный рынок, при котором все платят налоги и делятся информацией с милицией. Но на этот раз разговор сразу пошел в ином русле. Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Григорий Полторак заявил, что проблема жилищного найма имеет две стороны. Первая - это потери для бюджета существенных доходов, вторая - нецивилизованный уровень самих отношений найма. По мнению Г.Полторака, пытаясь решить обе проблемы сразу, государство не решает ни одной.
Пока с людей будут требовать налог за сдачу жилья, они не будут открыто выходить на рынок, поскольку не считают этот налог справедливым - ведь не требуют же с них налог с дохода по банковскому вкладу, говорит Полторак. Он считает, что государству пора перестать воевать с ветряными мельницами и просто определиться с приоритетами: что важнее - собрать больше денег в казну или стимулировать развитие нормального рынка. Сам Г.Полторак считает, что вторая задача гораздо важнее, а потому стоило бы ввести мораторий на налогообложение наймодателей квартир или отменить этот налог вовсе.
Пустующие квартиры уйдут на рынок
В дуэте с Г.Полтораком выступил вице-президент РГР Михаил Гороховский. Он постарался развеять два популярных мифа: что в Москве сдается огромное количество квартир и что этот бизнес приносит баснословные доходы. По его словам, из 3,8 млн московских квартир регулярно сдается 160 тысяч (около 5%). Это ничтожно мало. Для сравнения: до революции на доходные дома в Москве приходилось 60% жилья. В Европе сегодня в среднем 40% жилья - наемное. В Берлине доля таких квартир составляет 90%, а в Стокгольме - 100%.
Что касается доходов хозяев квартир, то сегодня, когда ставки аренды упали примерно на 20%, покупка жилья с целью сдачи внаем стала убыточным бизнесом. А значит, пустующие квартиры, которые раньше сдавались, будут поступать на рынок продажи. Вырученные деньги можно положить на депозит и получить больший доход и меньше проблем. Однако государству это невыгодно, поскольку будет вымываться и без того мизерный фонд наемного жилья, который почти полностью находится в руках частных лиц. М.Гороховский считает, что необходимо создать преференции для частных инвесторов, готовых предложить на рынок аренды квартиры, соответствующие стандартам властей. В частности, стоило бы ввести требование обязательного страхования гражданской ответственности.
Бабушки в ужасе
Даже если налог нельзя отменить, необходимо упростить процедуру его уплаты и отчетности, считают в РГР. Когда бабушке говорят, что она должна посчитать свои налоги и перечислить их куда-то (заполнив при этом налоговую декларацию), она приходит в ужас. Не все просто и с регистрацией жильцов по месту жительства (данная процедура также находится во власти теневого бизнеса), и с пересчетом коммунальных платежей. Если появится простой алгоритм решения всех этих бумажных проблем, увеличится и число граждан, готовых жить по правилам.
К счастью, в бумажных вопросах власти уже пришли на помощь растерянным бабушкам. Для этого создан ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ). За полторы тысячи рублей в нем можно спокойно оформить все документы (поиском нанимателей он не занимается). Эта услуга может особенно пригодиться тем, кто сдает социальное жилье в поднаем: за них ГУП возьмет на себя все согласования с департаментом жилищной политики. Разумеется, в число клиентов ГУПа не смогут попасть наймодатели-нелегалы. Как сообщил начальник отдела учетной регистрации МГЦАЖ Алексей Кошелев, информация о хозяине квартиры направляется в налоговые органы, а о нанимателях - в ГУВД.
С 2008-го в Москве распоряжением правительства города введена учетная регистрация договоров найма. Правда, Гражданский кодекс такой регистрации не требует, и в случае осложнения отношений с нанимателем она ничего не дает. Тем не менее, услуги МГЦАЖ оказались вполне востребованы. По словам А.Кошелева, инициатива о регистрации договоров «нашла понимание со стороны активной части москвичей, которые душой болеют за свой город». Таких москвичей в 2009 году оказалось 15,5 тысячи человек.
«Двушка» за 4 тыс. рублей
Если налоги - это пока тема для дискуссии, то «бездотационные дома» - это уже реальная жилищная политика столичных властей. С конца 2009 года по новой программе городское жилье предоставляется очередникам на условиях найма (по сути, это возрождение системы социального найма). Отличие в том, что старые «социальные» квартиры разбросаны по разным домам, а в соответствии с этой программой дома строятся специально, и квартиры в них не подлежат приватизации (которая, к слову сказать, в очередной раз продлена). В 2009 году в Москве появилось шесть таких домов на полторы тысячи квартир. Часть квартир уже заселили, другую часть заселят в феврале. Наниматели заключают договор на 5 лет и могут его многократно продлевать.
Но главное - это цена. По словам начальника управления департамента жилищной политики Евгения Евстигнеева, стоимость найма установлена на этот год на уровне 70 руб. за кв. м в месяц. Таким образом, типовая «двушка» обойдется примерно в 4000 руб. в месяц, что в 8 - 10 раз ниже ставок коммерческого найма в частном секторе. Дополнительно в полном объеме оплачиваются коммунальные расходы. То есть речь идет о почти бесплатном и при желании бессрочном проживании в городском жилье. При необходимости наниматель сможет менять квартиру в рамках созданной сети. Если объемы такого жилья возрастут, это впервые создаст реальную альтернативу на рынке аренды хотя бы для очередников. В департаменте обещают расширять созданную сеть.
Власти подумают о льготах
Надо признать, что идея налоговой либерализации оказалась слишком неожиданной, чтобы чиновники низового звена восприняли ее без команды сверху. Так, первый руководитель ГУП «Центр арендного жилья» Валерий Горюнов высказался весьма жестко, заявив, что тем, кто налогов не платит, место в тюрьме. Однако кульминацией «круглого стола» стало короткое выступление первого заместителя руководителя департамента жилищной политики Николая Федосеева. Вопреки ожиданиям, он не ограничился формальным подведением итогов, а прямо заявил, что предложения о льготах по налогообложению для наймодателей заслуживают внимательного рассмотрения, хотя это, конечно, вопрос федерального законодательства. Н.Федосеев подчеркнул, что государство должно подумать о том, как стимулировать людей сдавать жилье. Это, по его мнению, должно помочь увеличить мобильность населения и гармонизировать процессы трудовой миграции.
Петр Чернов Московская перспектива.