Итоги года. Аренда квартир: время подводить черту

Ретроспективный взгляд
В целом в этом году на рынке аренды квартир уровень деловой активности не снизился. Но кризис внес свои коррективы в сезонность: как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», летнего роста цен не было, на конъюнктуре не отразился даже наплыв студентов (а благодаря внедрению системы ЕГЭ иногородних в московские вузы было принято гораздо больше, чем раньше). Начиная с февраля 2009 г. ставки аренды квартир экономкласса практически не менялись, говорит М. Жукова.

Однако если проследить ситуацию с января текущего года, то заметно снижение. Так, Елена Тарло, руководитель отделения «Охотный Ряд» управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», утверждает, что за 2009 г. стоимость аренды снизилась в среднем на 20%. «Если в январе однокомнатная квартира стоила порядка 35 тыс. руб. в месяц, то сейчас уровень средней арендной ставки не превышает 27 тыс. руб. в месяц, — констатирует она. — Таким образом, по ценам рынок отступил к периоду конца 2006 — начала 2007 г. По сравнению с докризисным временем стоимость аренды снизилась на 30–40%».

По данным «МИЭЛЬ-Аренды», с начала года средняя ставка квартир экономкласса в долларах снизилась: однокомнатных — на 2,8%, двухкомнатных — на 1,8%, трехкомнатных — на 1%; в рублях однокомнатные подешевели на 10,9%, двухкомнатные — на 10%, трехкомнатные — на 9,3%.

Что касается квартир бизнес-класса и элитных, то, по словам М. Жуковой, с начала года их средняя ставка в долларах изменилась следующим образом: однокомнатные подешевели на 9,7%, двухкомнатные на 4,7%, а трехкомнатные подорожали на 11,8%, многокомнатные подорожали на 8,7%. В рублях картина выглядит так: однокомнатные подешевели на 17,3%, двухкомнатные — на 12,7%, но трехкомнатные подорожали на 2,4%, многокомнатные подешевели на 0,4%.

Предложение квартир со стоимостью аренды до 750 долл. уменьшилось на 42,5%, свидетельствует аналитика компании «МИЭЛЬ-Аренда». Наплыв дешевых объектов был в апреле, а в сентябре их поступило на рынок уже в 5,5 раза меньше. Это же касается и квартир стоимостью до 1 тыс. долл. — их количество уменьшилось в 1,5 раза. Причем существенно снизилось и общее число предложений. При этом спрос в сентябре уменьшился на 9% по сравнению с августом, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он упал на 30%.

Среди основных тенденций 2009 г. эксперты отмечают в первую очередь поступление предложений от арендодателей, ранее свою недвижимость не сдававших, а также от владельцев ипотечных квартир, которые стали направлять доходы от аренды на погашение банковских платежей. Рост количества сделок по сравнению с 2008 г. показал высокий уровень мобильности нанимателей, активно переезжавших в более дешевые районы, оптимизируя тем самым расходы на жилье. Многие арендаторы, сохранившие доход, воспользовались снижением цен, чтобы найти квартиры лучшего качества и ближе к центру или к месту работы. Чаще стали снимать жилье для совместного проживания, в том числе за счет массового притока в Москву иногородних студентов. На рынке активизировались молодые семьи, которые предпочли аренду ипотеке. Владельцы квартир в новостройках стали чаще сдавать их в обмен на ремонт.

В целом же структура предложения и спроса за год не претерпела существенных изменений, отмечает Е. Тарло. Большинство клиентов, как и раньше, интересуются наиболее демократичными по цене предложениями — однокомнатными квартирами в панельных домах на окраинах и комнатами.

Осенние тренды
Если рассмотреть более близкий период времени, то согласно ноябрьским данным «МИЭЛЬ-Аренды», средняя ставка в экономклассе в долларовом эквиваленте по сравнению с октябрем 2009 г. изменилась следующим образом: на однокомнатные квартиры выросла на 2,2%, на двухкомнатные снизилась на 1,4%, на трехкомнатные выросла на 1,3%. Средняя стоимость квартир элит- и бизнес-класса в долларовом эквиваленте также изменилась: однокомнатные подешевели на 2,1%, двухкомнатные — на 3%, трехкомнатные — на 10,7%, а многокомнатные подорожали на 2,4%.

«Динамика средней стоимости найма квартир последние несколько месяцев демонстрирует стабильность с незначительной коррекцией (на 2–5%) вверх и вниз — как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, — говорит М. Жукова. — Тенденции снижения арендной ставки связаны не с сезонностью, а с общей конъюнктурой рынка».

В начале года много говорилось о том, что произошел поворот, что арендатор наконец получил возможность диктовать свои условия, требовать от наймодателей снижения ставок. Так ли это сейчас? «Сказать однозначно, кто устанавливает правила игры на рынке, нельзя, — считает М. Жукова. — Однако в бизнес-классе это арендатор, так как больше половины предложений в данном сегменте составляют квартиры стоимостью свыше 90 тыс. руб. в месяц, а спрос небольшой. В экономклассе более 60% спроса приходится на объекты стоимостью менее 30 тыс. руб. в месяц, но предложение последних в общей структуре спроса составляет не более 30%».

Сколько стоит снять квартиру
По словам М. Жуковой, в ноябре однокомнатную квартиру экономкласса можно было снять минимум за 23,5 тыс. руб., двухкомнатную — за 28 тыс. руб., трехкомнатную — за 35 тыс. руб. В бизнес-классе расценки таковы: 39 тыс. руб., 59 тыс. руб., 102 тыс. руб. в месяц соответственно. Ну а средний бюджет дорогих квартир составляет от 15 до 20 тыс. долл. в месяц.

Елена Тарло утверждает, что самые дешевые однокомнатные в пределах МКАД обойдутся в 16 тыс. руб., а самые доступные двушки в 20 тыс. руб. в месяц. «Это будет квартира на первом или последнем этаже старой хрущевки или панельной девятиэтажки, со старой мебелью и минимумом бытовой техники, — поясняет она. — На ремонт, даже косметический, застекленную лоджию или выделенную интернет-линию за такую цену рассчитывать не придется, равно как и на ландшафтный дизайн во дворе и развитую инфраструктуру района».

В ближайшем Подмосковье самые дешевые однокомнатные квартиры с косметическим ремонтом сдают за 18 тыс. руб. Например, именно столько будет стоить подобное жилье в Реутове, Люберцах, Видном, Мытищах. В Химках, Красногорске или Одинцове однушку с ремонтом можно найти уже за 19 тыс. руб. в месяц — северо-западное направление более престижное и инфраструктура этих городов развита больше. А в Электростали, на востоке Подмосковья, однокомнатную квартиру с мебелью, но без телефона можно снять и за 8 тыс. руб. в месяц.

В поисках самого дешевого жилья арендатор должен быть предельно осторожен. Если однокомнатную предлагают менее чем за 15 тыс. руб. в месяц (в каком бы состоянии она ни была), это могут быть мошенники, которые работают в сговоре с владельцем квартиры, предупреждает Е. Тарло. «Схема очень проста: клиент приходит, отдает 10 тыс. руб., но с отсрочкой заселения, а посредникам платит комиссионные. Потом хозяин говорит, что у него возникли непредвиденные проблемы, сдавать квартиру он никак не может — и возвращает деньги за аренду, а комиссионные при этом остаются у мошенников, якобы они тут ни при чем», — рассказывает она.

Роста не будет
Предсказывать поведение рынка аренды — дело неблагодарное, потому что он, как и вся сфера недвижимости, зависит от общей экономической конъюнктуры в стране. Тем не менее специалисты рискуют, опираясь на свой опыт, предложить сценарии его развития в следующем году. «Внешних предпосылок к тому, чтобы поднимались арендные ставки, нет. Ни тенденции развития экономики и рынка, ни сезонность не дают повода ожидать роста. «Клиентам экономкласса требуются недорогие варианты, — рассуждает М. Жукова. — Общие тренды за преды­дущие годы показывают, что обычно ставки начинают подниматься только в летний сезон. Так что до весны роста мы не ожидаем. Но если он и произойдет, то будет в пределах плюс-минус 1,5–2% в зависимости от колебания курса доллара». Некоторые эксперты прогнозируют, что к концу 2010 г. цены на аренду жилья вырастут — но не более чем на 5% в связи с ожидаемым выходом на рынок большого числа квартир в новостройках.

Ирина Богатырева НиЦ