Здравствуйте. 1)На Вашей странице "Аренда и регистрация – две вещи независимые" прочитал,...

 Здравствуйте Виталий!  Вы в своем вопросе попытались соединить аренду и регистрацию. Это не совсем корректно. Регистрироваться на территории РФ можно где угодно и от заключения договора аренды это не зависит. Конечно, как правило, регистрируются по месту заключения договора аренды и это удобно и для арендодателя спокойней. Что касается оплаты коммунальных услуг , то это вопрос особый. По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то есть и коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как видов деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН) (утв. постановлением Госстандарта РФ от 28.06.1993 № 163). Так, к коммунальным могут быть отнесены расходы на электроснабжение, снабжение тепловой энергией (горячей водой для отопления), водоснабжение и канализация, газоснабжение, иные.В роли абонента коммунальных услуг изначально выступает, как правило, собственник имущества, то есть в данном случае арендодатель. Однако в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту, но и другим лицам, зависимым от него. То есть арендодатель, являясь абонентом, с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, арендатору (субабоненту). В этой ситуации арендатор должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям арендодателя (ст. 545 ГК РФ). Данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено иное (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Например, к услугам по водоснабжению такой вариант неприменим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 (в ред. постановлений Правительства РФ от 08.08.2003 № 475, от 13.02.2006 № 83, от 23.05.2006 № 307); п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить договор и вести расчеты напрямую за водоснабжение арендатор не имеет возможности. Обратите внимание и на то, что большинство коммунальных услуг поставляются потребителям исключительно по тарифам, утвержденным в установленном порядке (например, абзацем 1 части 1 статьи 1, статьями 2 и 4 Федерального закона от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ»). Если по соглашению сторон в договоре аренды указана произвольная цена таких услуг, договор может быть признан судом ничтожным (ст. 166, 168 ГК РФ). Следовательно, в договоре целесообразно зафиксировать, что сумма компенсации стоимости коммунальных услуг определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг. Расчеты по коммунальным услугам арендатор может осуществлять различными способами, например:

• оплачивать коммунальные услуги непосредственно коммунальным службам;
• компенсировать арендодателю отдельным платежом (по отдельному счету) стоимость коммунальных услуг;
• оплачивать арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы.

Способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам прост в применении, как правило, не вызывает конфликтов с контролирующими органами, но требует дополнительных расходов со стороны арендатора при оформлении договорных отношений с коммунальными службами, а самое главное, может применяться не ко всем видам потребляемых услуг (например, по водоснабжению).

Способ, когда арендатор компенсирует арендодателю «коммунальные» расходы отдельным платежом, применяется гораздо чаще. Однако с ним связано достаточно много спорных моментов.

Многие арендаторы пытаются заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг. Но насколько правомерен такой вариант – однозначно сказать нельзя. Это подтверждает и противоречивая судебная практика. Некоторые суды допускают возможность заключения агентского договора, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2004 № А58-1458/03-Ф02-4943/03-С1). Однако передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия поставщика (коммунальных служб) нельзя (ст. 545, 548 ГК РФ). Как правило, договор с поставщиками коммунальных услуг заключается еще до того, как имущество сдается в аренду (п. 2 ст. 539 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ указал, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). А, учитывая то, что вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому) (ст. 1011 ГК РФ), есть риск, что посредническую сделку между арендатором и арендодателем суд признает ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ). Поэтому заключение такого договора не является оптимальным вариантом расчета за коммунальные услуги.

Таким образом, соглашение между арендодателем и арендатором о возмещении расходов по коммунальным платежам лучше установить непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Можно оформить и отдельное соглашение, например договор о возмещении расходов по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ). При этом его нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).