Совместная аренда: как разделить ответственность?

Снять квартиру в Москве - удовольствие не из дешевых, поэтому некоторые арендаторы выходят из положения объединяясь в группы и снимая квартиру "вскладчину". В таком "общежитии" с собственной кухней жить может быть весело, но вот что с разделением ответственности? И речь сейчас ни о том, чья очередь выкидывать мусор. Кто будет платить, если один из арендаторов съехал на время из квартиры или попортил хозяйский диван? Разберёмся вместе.

Договор: один на всех или свой для каждого?

В случаях, когда квартиру арендует семья, ответственность за съем несёт один из её членов, его данные и указываются в договоре. Но если квартиру снять планирует группа друзей или студенты - тут правильнее будет разделить между ними ответственность. Для этого есть специальный вид соглашения - договор со множественностью лиц на стороне арендатора. Этот документ можно составить в момент подписания основного договора аренды или уже после, но обязательно предупредить о его существовании собственника.

Еще один вариант, заключить сразу несколько договоров аренды. Это тот случай, когда в квартире несколько комнат, арендуемых разными людьми. В таком договоре нужно указать площадь комнаты, арендную плату (все это для каждого отдельного арендатора), кроме того, важное условие - прописать в документе правила пользования общими помещениями, вроде кухни и ванной. Добавим, что такой же договор подходит и для того случая, когда в аренду сдаётся только часть квартиры, а не все её площади.

Если договор подписан с одним из арендаторов, то именно его имя должно фигурировать в документе, на его имя будут составляться все расписки о получении денег. Именно он ответственен за оплату коммуналки и других платежей (если это  указано в соглашении). В договоре чётко прописывается размер арендной ставки, время и порядок ее оплаты. В установленный срок именно арендатор (тот самый, из договора), должен будет передавать собственнику деньги за квартиру. А уж где он их будет брать (даже если один из арендаторов уехал жить в другое место на месяц), собственника не волнует. В этой ситуации - "один за всех".

При солидарной ответственности, расписка о получении денег может быть одной (с идентичным текстом), но в нескольких экземплярах, либо индивидуальной для каждого из арендаторов.

Страховой депозит наниматели платят в долях. К примеру, в квартире три арендатора. Каждый из них занимает одну комнату, следственно и депозит они разделят на троих. Это обязательство не прописывается в договоре, но, по словам риэлторов - это негласное правило, которому следуют все наниматели. В случае, если один из арендаторов съезжает и депозит не был использован в счет последнего месяца проживания, собственник обязан вернуть эту денежную сумму нанимателю в том объеме, в которым она была внесена в момент подписания договора.

На недельку, до второго...

Ситуация, даже при мысли о которой арендаторы, снимающие вскладчину, невольно вздрагивают: один из нанимателей решает съехать на время. По словам юристов, подобная ситуация является личным делом уезжающего, а значит, выполнять свою ответственность по договору он все равно обязан, то есть платить за аренду. Что же делать с коммунальными платежами, если они не входят в арендную ставку? Вероятно, самый простой вариант - простить их "временно покинувшему" и просто разделить сумму в квитке на оставшихся арендаторов. Нанимателям настоятельно советуем при заключении договора оговорить все эти спорные вопросы. А собственникам - включать коммуналку в стоимость аренды.

Оставшийся "в минусе"?

Еще один кошмар нанимателей - отъезд одного из арендаторов. Ведь потеря платёжеспособной единицы повлечет за собой перезаключение договора, а собственник может поднять арендную плату для оставшихся. Основания могут быть самые разные. И даже если владелец закроет на ключ пустующую комнату, он может задрать аренду просто на основании того, что "ванной и кухней ты теперь пользуешься в одно лицо!"

Выход - подселить нового жильца на место отсутствующего. И часто собственники так и делают, выбирают арендатора на своё усмотрение и подселяют его в квартиру. Но что делать, если "старички" не уживаются с новым соседом? В данном случае юристы встают на защиту прав нанимателей: сданная в аренду квартира находится в совместном пользовании, и арендаторы имеют право голоса при выборе соседа. В очередной раз советуем прописать все спорные ситуации в договоре аренды.

Еще одна спорная ситуация, когда кто-то из арендаторов захочет поселить у себя в комнате временного жильца, например, подругу, приехавшую в столицу на выходные. Что ж, он имеет на это право согласно гражданскому законодательству, главное, чтобы не были нарушены права остальных нанимателей.

Совместная аренда квартиры и порча имущества

При заключении любого договора, юристы советуют составлять акт приема-передачи квартиры  с указанием состояния квартиры в целом, а так же опись имущества с описанием его состояния (даты выпуска, информации о внешнем виде, особенностях работы и ремонтах).

Собственник должен будет определить перечень предметов, находящихся в общем пользовании (например, в кухне, ванной или прихожей), а так же вещей в комнатах у каждого из нанимателей. В случае, если имущество испорчено, и был заключен договор солидарной ответственности, нужно будет установить причины поломки (в результате чьих действий она наступила). В случае же, если договор был заключен с одним из арендаторов, за все поломки перед собственником отвечает только он.

Поговорим о протечках, авариях, пожарах. В случае, если в кухне прорвало старую трубу, за испорченный соседский потолок ответит собственник квартиры. Если же прорыв наступил в результате действий нанимателей, владелец квартиры может подать на них в суд, чтобы возместить ущерб.

Однако, до суда можно и не доводить. Обычно, Обычно компенсацию удерживают из суммы страхового депозита (разумеется, если это прописано в договоре). В соглашении может быть предусмотрена и ответственность в виде компенсации сверх возмещения вреда. Тут уж, как стороны договорятся.

Главный совет для собственников и арендаторов, вне зависимости от того, сколько человек снимают квартиру, - составляйте грамотный договор аренды. Проговорите спорные ситуации и пропишите варианты их разрешения в договоре. Консультируйтесь с юристами. При соблюдении этих условий, аренда квартиры в Москве будет комфортной для обеих сторон соглашения.