Аренда с последующим выкупом квартиры

Выясняем, что представляет собой аренда с последующим выкупом квартиры, выгоды и потери. Как правильно заключить договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Бывают такие ситуации, когда арендаторы хотят купить у собственника квартиру, которую они на протяжении нескольких лет снимали в аренду. А на рынке недвижимости официально существуют схемы аренды квартиры, которые изначально подразумевают возможность приобрести арендуемую квартиру в собственность. В реальной жизни этой схемой пользуются не часто, но упомянуть про нее следовало бы. Ниже будем выяснять, что же представляет собой аренда с последующим выкупом, для чего проводят подобные сделки, выгоды и потери.

Что значит аренда квартиры с последующим выкупом

Эта схема представлена следующим образом. Собственник и будущий наниматель оформляют договор аренды жилья, где подробно описывают право выкупить в дальнейшем эту квартиру. Согласно договору, наниматель оплачивает как арендную ставку, так и выкупную сумму, только постепенно, не всей суммой сразу.

Стоимость выкупа жилья, последовательность внесения выкупных частей и остальные нюансы также отмечаются в договоре. Как только наниматель выплачивает выкупную стоимость в полном размере, оформляется другой договор, купли-продажи, а наниматель приобретает новый статус - владелец квартиры.

Случаются ситуации, когда один из участников договора меняет свое мнение и сделка по выкупу квартиры в связи с этим признается недействительной, собственник должен отдать нанимателю всю отданную им сумму денег, которые были ранее уплачены в счет покупки квартиры (платежи за аренду не входят в эту сумму).

Эта схема является некой видоизмененной покупкой квартиры в рассрочку, но она обременена еще оплатой за аренду. Можно также рассмотреть эту схему как вид ипотеки, когда покупатель выплачивает и стоимость за квартиру и проценты. Только в этом случае, выплачиваются не проценты, а арендная ставка.

Как оформить аренду квартиры с последующим выкупом

Казалось бы, прекрасная схема, все довольно легко и понятно. Но на практике, все не так просто, как кажется. Существуют очень важные нюансы. Например, получение права собственности с отсроченным периодом, т.е. арендатор будет считаться полноправным собственником квартиры только после полной оплаты.

При этом любые изменения на рынке недвижимости могут повлиять на исход сделки. Например, если цены на недвижимость внезапно выросли, то настоящий владелец квартиры может просто передумать ее продавать по ранее оговоренной цене.

Критично важно увидеть все эти нюансы и заранее обозначить их в договоре. Совершенно точно необходимо обозначить цену, способ и порядок выплат обозначенных платежей, срока найма с обозначением всех штрафов за невыполнение прописанный обязательств. Обывателю сложно все предвидеть, поэтому лучше не экономить и обратиться к опытному в этих делах юристу.

Выгоды схемы аренды с выкупом квартиры

Для чего необходима эта сделка, если есть более изведанные способы? В частности, привычная всем ипотека. Аренда с последующим выкупом - это способ приобрести квартиру без кредита и с оплатой по частям.

Ипотека по-своему обладает рядом выгод и плюсов. Есть некоторые сложности при ее оформлении, такие как, например, первоначальный взнос или одобрение заемщика банком. Чтобы оформить сделку по аренде с последующим выкупом, первый взнос не обязателен, нет необходимости в справках о подтверждении дохода, не требуется также и положительная кредитная история.

Любой человек без начального капитала, который ни разу не брал кредит, с неофициальной зарплатой может стать участником сделки по аренде с последующим выкупом. Можно снимать квартиру в аренду и постепенно рассчитываться за свое жилье. К сделке по оформлению ипотечного кредита такие люди не подойдут.

Мы обозначили выгоды арендатора. Но какие выгоды от сделки по аренде квартиры с последующим выкупом для собственника квартиры? В сегменте недорогого жилья, как правило, предлагают к выкупу по этой схеме неликвидные квартиры, которые никак не продаются по широко распространенным схемам. Частенько в самих объявлениях пишут, что квартира сдается в аренду и рассматривается последующий выкуп. Собственникам неликвидных квартир выгодно побыстрее продать жилье и получать прибыль от аренды, особенно когда квартира просто пустует, ожидая своих покупателей.

Сдача квартиры в аренду с последующим выкупом встречается и в сегменте дорогого жилья. Элитные квартиры продаются дорого, поэтому покупатель находится также не сразу. Простой пустой квартиры никем не оплачивается, это невыгодно. А вот сдать в аренду можно быстрее, да и желающий в дальнейшем постепенно выкупать такую квартиру также больше реальных покупателей, готовых внести всю сумму сразу и в полном объеме.

Чем невыгодна аренда квартиры с последующим выкупом

Минусы аренды квартиры с последующим выкупом (для арендатора)

Далее обсудим, каковы недостатки схем со сдачей квартиры в аренду с последующим выкупом. Для арендатора основным минусом является невозможность снять абсолютно любую квартиру с последующим выкупом. Как правило, как мы уже упоминали, на рынок подобных сделок выбрасываются неликвидные квартиры. А ликвидные квартиры собственники предпочитают сдавать в аренду и регулярно получать с них доход.

Те владельцы квартир, которые готовы продавать по схеме аренды с последующим выкупом желают продать как можно быстрее, поэтому изначально арендаторы сталкиваются с определенными ограничениями в выборе квартиры.

Еще одним недостатком является невозможность стать полноправным владельцем квартиры до момента ее полного выкупа. Т.е. пока арендатор выплачивает сумму выкупа за квартиру, а это может длиться месяцы и годы, он является просто квартирантом.

В то время, когда человек, покупающий квартиру по ипотеке, уже на стадии выплаты ипотечного кредита является полноправным собственником квартиры. А это значит, что он может зарегистрироваться в этой квартире как собственник, зарегистрировать в ней всю свою семью, вплоть до возможности продать квартиру, по которой еще есть ипотечный долг.

В сделках по аренде квартиры с последующим выкупом, арендатор, даже отдав большую часть выкупной стоимости не обладает никакими правами на нее. В том числе, он не застрахован от "передумывания" реального собственника продавать свою квартиру. Да, согласно договору, в этом случае внесенная сумма возвращается, но захочет ли это сделать собственник добровольно или придется через суд - все это требует сил, времени и нервов.

Идем дальше. Проверка квартиры на "чистоту". Этим придется заниматься арендатору, либо организовывать этот процесс самостоятельно, привлекая юристов. При ипотеке все эти хлопоты берет на себя банк.

И наконец, выкупная сумма не фиксируется окончательно. Если собственник квартиры пожелает изменить цену в силу изменившихся цен на рынке недвижимости, он имеет право это сделать. При ипотечном кредитовании стоимость квартиры назначается один раз и не может быть изменена.

Недостатки аренды с последующим выкупом квартиры (для собственника)

У собственника квартиры в схеме с арендой с последующим выкупом есть также свои минусы. Одним из них является как раз цена за квартиру. Поскольку арендатор может выплачивать ее частями, а рынок недвижимости непредсказуем, собственнику может быть в какой-то момент невыгодно продавать по ранее заявленной стоимости. Поэтому обязательно необходимо прописывать при заключении договора о возможности менять цену. И это очень часто не устраивает арендатора.

Договор аренды с последующим выкупом квартиры

В сделке с арендой квартиры с последующим выкупом крайне важно составить грамотный договор, поскольку именно он станет гарантом справедливости сделки и минимизирует риски провала. Этот договор выгоднее заключать в формате купли-продажи, в котором описываются и условия продажи, и условия аренды квартиры. Договор, заключенный более чем на 12 месяцев подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В договоре аренды квартиры с последующим выкупом должны быть следующие пункты.

Выкуп - главный пункт договора. Подробно опишите, что арендованная квартира может стать собственностью арендатора только после полного внесения оговоренной суммы. В противном случае, это окажется обычным договором аренды квартиры.

Отдельным пунктом фиксируются условия выкупа квартиры. Главным образом, необходимо установить выкупную стоимость и отметить, можно ли ее изменять с учетом изменения ситуации на рынке недвижимости. Здесь же описываются порядок внесения платежей и срок погашения всей выкупной стоимости.

В итоге, обе стороны договора должны прийти к единой тактике по ходу и завершению сделки по аренде квартиры с последующим выкупом. Также необходимо отметить возможность расторжения договора, условия и штрафы, если один из участников откажется участвовать покупать или продавать квартиру.