Организация арендует квартиру у физлица: кто платит налог

Компания снимает вашу квартиру для сотрудника? Разбираем две схемы: организация удерживает НДФЛ или собственник платит НПД 6%. Объясняем, как оформить договор и чек.

Когда квартиру снимает обычный гражданин, собственник чаще всего сам выбирает налоговый режим и перечисляет налог. При аренде жилья компанией порядок меняется: организация может стать налоговым агентом и удерживать НДФЛ из каждого платежа.

Но это правило действует не всегда. Если собственник зарегистрирован как плательщик налога на профессиональный доход и вправе применять этот режим, компания перечисляет ему всю арендную плату, а налог он рассчитывает через приложение «Мой налог». Ставка НПД при платеже от организации составляет 6%.

До подписания договора собственнику стоит выбрать способ уплаты налога и согласовать с компанией, какая сумма указана в документах — до удержания НДФЛ или к получению на руки. Иначе после первого перевода арендодатель может обнаружить, что получил меньше ожидаемого.

Информация проверена и обновлена в августе 2026 года.

Какой договор заключить, если квартиру снимает организация 

Если квартиру снимает гражданин, стороны заключают договор найма жилого помещения. Когда второй стороной выступает юридическое лицо, оформляется договор аренды.

Организация может получить жилое помещение во владение или пользование, но использовать его разрешено только для проживания граждан. Поэтому в договоре обычно указывают сотрудника или других лиц, которые будут фактически жить в квартире. Размещать в жилом помещении офис, склад или рабочее подразделение нельзя без изменения его назначения. Это прямо следует из статьи 671 ГК РФ.

Для собственника важно проверить не только название компании, но и полномочия человека, который подписывает договор. Понадобятся реквизиты организации, ИНН, ОГРН, данные представителя и документ, подтверждающий его право действовать от имени компании.

Кто удерживает НДФЛ, если квартиру арендует организация 

Если собственник сдаёт квартиру как обычное физическое лицо, организация признаётся налоговым агентом. Она обязана рассчитать НДФЛ, удержать его из арендной платы и перечислить в бюджет.

Самостоятельно переводить налог после получения денег собственнику не требуется. Организация также отражает выплату и удержанный НДФЛ в своей налоговой отчётности. ФНС подтверждает, что при аренде квартиры у физлица именно компания рассчитывает и удерживает налог.

У собственника при этом остаётся обязанность проверить, что компания правильно определила его статус и действительно удерживает НДФЛ. Порядок расчёта стоит закрепить в договоре, а после окончания года можно запросить справку о доходах и удержанном налоге.

Сколько собственник получит после удержания НДФЛ 

НДФЛ удерживается из суммы, которую организация должна выплатить по договору.

Допустим, в договоре указана арендная плата 80 000 рублей в месяц. Если к этому доходу применяется ставка 13%, компания рассчитает:

80 000 × 13% = 10 400 рублей.

Собственник получит:

80 000 − 10 400 = 69 600 рублей.

Оставшиеся 10 400 рублей организация перечислит в бюджет как налоговый агент.

Для налоговых резидентов арендный доход входит в основную налоговую базу, к которой применяется прогрессивная шкала от 13% до 22%. Ставка зависит от размера соответствующей совокупной базы за год.

Если собственник рассчитывает ежемесячно получать на счёт ровно 80 000 рублей после налога, это нужно учитывать при согласовании цены. В договоре устанавливают более высокую сумму до удержания НДФЛ либо прямо фиксируют, какую выплату стороны считают арендной платой.

Можно ли прописать в договоре, что НДФЛ платит собственник 

Стороны не могут отменить обязанность организации выполнять функции налогового агента. Даже если в договоре написать, что собственник самостоятельно платит НДФЛ, компания всё равно обязана удержать налог при выплате арендной платы.

Статья 226 НК РФ требует удерживать начисленную сумму непосредственно из дохода физического лица при его фактической выплате.

При этом стороны вправе согласовать размер арендной платы с учётом налога. Например, в договоре можно написать:

Арендная плата составляет 80 000 рублей в месяц до удержания НДФЛ. Арендатор как налоговый агент исчисляет, удерживает и перечисляет налог в установленном порядке.

Такая формулировка сразу показывает, что собственник получит сумму за вычетом налога.

Если компания обещает переводить владельцу установленную сумму «на руки», в договоре нужно определить размер начисленной арендной платы, из которой будет удержан НДФЛ. Одной фразы «все налоги платит арендатор» недостаточно.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог удержала организация 

Когда организация полностью удержала НДФЛ с арендных платежей, собственнику не нужно подавать 3-НДФЛ только из-за этого дохода. Налоговый агент уже передал сведения в ФНС и перечислил налог.

Декларация может потребоваться по другим основаниям: например, если собственник получил доход от арендаторов-физлиц, продал имущество или обязан задекларировать другие поступления.

Стоит также учитывать совокупный доход от нескольких налоговых агентов. Если зарплату выплачивает один работодатель, а аренду — другая компания, каждая организация рассчитывает НДФЛ по своим данным. ФНС затем объединяет сведения и при необходимости направляет собственнику уведомление на доплату по прогрессивной ставке.

Что делать, если организация не удержала НДФЛ 

Если налоговый агент не смог удержать налог, он обязан сообщить об этом собственнику и ФНС. На основании полученных сведений инспекция сформирует налоговое уведомление.

В такой ситуации 3-НДФЛ подавать не требуется, если организация корректно сообщила о неудержанном налоге. Указанную в уведомлении сумму нужно перечислить не позднее 1 декабря следующего года. ФНС разъясняет, что сведения о невозможности удержания налога передаются не позднее 25 февраля.

Если организация не удержала НДФЛ и не передала сведения в налоговую, собственнику нельзя просто игнорировать доход. Следует запросить у компании пояснения, проверить сведения в личном кабинете ФНС и при необходимости задекларировать поступления самостоятельно.

Главный ориентир — не обещания бухгалтера, а фактическое отражение дохода и налога в данных ФНС.

Может ли самозанятый сдавать квартиру юридическому лицу 

Плательщик НПД может сдавать организации жилую квартиру, если помещение действительно используется для проживания и остальные условия специального режима соблюдены.

В этом случае компания не удерживает НДФЛ. Она перечисляет собственнику полную сумму по договору, а самозанятый регистрирует доход в приложении «Мой налог» и самостоятельно уплачивает НПД.

Ставка при получении арендной платы от юридического лица составляет 6%. Годовой доход на НПД не должен превышать 2,4 млн рублей. ФНС прямо указывает на возможность применять ставку 6% при сдаче жилья организации.

Например, при арендной плате 80 000 рублей в месяц собственник получит на счёт все 80 000 рублей. НПД без учёта остатка налогового бонуса составит:

80 000 × 6% = 4 800 рублей.

После налога у собственника останется 75 200 рублей. При обычном НДФЛ 13% из той же начисленной суммы он получил бы 69 600 рублей.

Как самозанятому оформить чек за аренду квартиры 

После получения арендной платы самозанятый формирует чек и выбирает категорию покупателя «Юридическому лицу или ИП». В чек вносят ИНН и наименование компании, сумму платежа и понятное описание дохода.

Подходящая формулировка:

Аренда жилой квартиры за август по договору № 5.

Указывать в чеке следует полную сумму, поступившую от организации, без уменьшения на будущий НПД. ФНС рекомендует проверять наименование и ИНН заказчика, описание операции и точную сумму расчёта.

При обычном безналичном переводе безопаснее сформировать чек сразу после поступления денег. Закон допускает при некоторых формах безналичного расчёта передачу чека не позднее 9-го числа следующего месяца.

Пошаговый порядок можно посмотреть в инструкции, как сформировать чек для организации.

Начисленный НПД отражается в приложении автоматически. Заплатить его нужно не позднее 28-го числа следующего месяца.

Можно ли сдавать квартиру своему работодателю на НПД 

Если организация-арендатор является нынешним работодателем собственника, применять НПД к арендной плате нельзя.

Такое же ограничение действует, если трудовые отношения с компанией прекратились менее двух лет назад. ФНС относит доход от сдачи жилого помещения своему работодателю или недавнему бывшему работодателю к поступлениям, которые не признаются объектом НПД.

Например, компания снимает квартиру у своего директора или сотрудника для проживания другого работника. Даже если собственник зарегистрирован в «Мой налог», одного этого статуса недостаточно. Компания должна рассматривать выплату по правилам НДФЛ и выполнять обязанности налогового агента.

После истечения двух лет с момента прекращения трудовых отношений ограничение снимается, если другие условия НПД соблюдены.

Какие условия включить в договор аренды квартиры с компанией 

В договоре нужно зафиксировать не только квартиру и размер платы, но и порядок налогообложения.

В тексте указывают:

• полное наименование и реквизиты организации;

• данные представителя и его полномочия;

• адрес и характеристики квартиры;

• граждан, которые будут проживать в помещении;

• запрет использовать квартиру как офис;

• срок аренды и порядок продления;

• сумму до удержания НДФЛ либо порядок расчёта с самозанятым;

• срок и способ оплаты;

• коммунальные платежи;

• обеспечительный платёж;

• обязанность самозанятого передавать чек;

• порядок возврата квартиры.

Перечень жильцов особенно важен, когда компания регулярно меняет сотрудников. Лучше заранее определить, вправе ли она заселять другого человека без согласия собственника и как уведомляет об этом владельца.

Если применяется НПД, в договоре можно предусмотреть обязанность арендодателя сообщить компании об утрате статуса самозанятого. Компании, в свою очередь, стоит проверять этот статус перед выплатой.

Как облагаются залог и коммуналка при аренде организацией 

Налоговый порядок зависит не от названия платежа, а от его содержания.

Если коммунальные расходы включены в фиксированную арендную плату, они обычно входят в облагаемый доход собственника. Компенсация ресурсов по индивидуальным счётчикам может рассматриваться отдельно, поскольку сумма зависит от фактического потребления жильцов. ФНС и Минфин разграничивают фиксированные коммунальные платежи и возмещение переменных расходов по счётчикам.

Обеспечительный платёж также нужно отделять от ежемесячной аренды. В договоре прописывают, является ли он возвратным, когда может быть удержан и в счёт каких обязательств засчитывается.

Подробно определить, какие платежи входят в доход, лучше до подписания договора. Иначе бухгалтерия компании может удержать НДФЛ со всей перечисленной суммы, включая платежи с другим экономическим смыслом.

Нужно ли начислять страховые взносы на аренду квартиры 

На обычную арендную плату страховые взносы не начисляются. По договору собственник передаёт право пользоваться квартирой, а не выполняет работу и не оказывает услугу по гражданско-правовому договору.

Пункт 4 статьи 420 НК РФ исключает из объекта обложения выплаты по договорам, связанным с передачей имущества в пользование. Эта позиция применяется и к аренде недвижимости у физического лица.

Поэтому при обычном физлице компания удерживает НДФЛ, но не начисляет сверху пенсионные, медицинские и социальные страховые взносы.

Для собственника это означает, что арендный доход сам по себе не формирует пенсионный стаж и пенсионные коэффициенты.

НДФЛ или НПД 6%: что выгоднее собственнику 

При одинаковой договорной сумме НПД обычно оставляет собственнику больше денег.

Допустим, организация платит 80 000 рублей ежемесячно.

При НДФЛ 13% собственник получит 69 600 рублей после удержания налога.

При НПД 6% компания переведёт все 80 000 рублей, после чего собственник заплатит 4 800 рублей. Его доход после налога составит 75 200 рублей.

Экономия НПД — 5 600 рублей в месяц, или 67 200 рублей за полный год.

Но НПД нельзя выбирать только по ставке. Нужно проверить, что квартира имеет статус жилого помещения, годовой доход укладывается в лимит, организация не является работодателем или недавним бывшим работодателем, а собственник сможет регулярно формировать чеки.

НДФЛ остаётся основным вариантом, когда НПД недоступен. Его преимущество для собственника — компания сама удерживает налог, а уплаченный НДФЛ может использоваться при оформлении предусмотренных законом налоговых вычетов.

Как проверить, удержала ли организация НДФЛ 

До первого платежа нужно получить от компании письменное подтверждение выбранного порядка.

Если собственник остаётся обычным физическим лицом, в договоре фиксируют сумму до удержания НДФЛ. После выплаты проверяют, совпадает ли поступление с расчётом, и позднее контролируют сведения в личном кабинете ФНС.

При НПД организация должна перечислить полную арендную плату без удержания 6%. Собственник формирует чек на правильное юридическое лицо и платит начисленный налог через «Мой налог».

Не следует одновременно принимать удержание НДФЛ и формировать чек НПД на один и тот же платёж. Это признак того, что стороны по-разному определили налоговый статус арендодателя.

Правильная схема выбирается до начала расчётов:

обычное физлицо — компания удерживает НДФЛ;

самозанятый — компания платит всю сумму, собственник перечисляет НПД 6%.