Нужно ли платить налог с залога и коммунальных платежей при сдаче квартиры

При аренде собственник получает не только плату за квартиру, но и залог, коммуналку или компенсацию ущерба. Разбираем, какие суммы входят в доход и с чего считать НПД или НДФЛ.

При аренде квартиры собственник обычно получает несколько разных платежей. Помимо ежемесячной платы наниматель может внести залог, компенсировать коммунальные услуги, оплатить интернет или возместить повреждение мебели.

Для расчёта налога недостаточно сложить все переводы на карту. Значение имеет назначение каждой суммы и возникает ли у собственника экономическая выгода. Налоговый кодекс признаёт доходом именно экономическую выгоду, которую можно оценить в денежной или натуральной форме.

Поэтому одинаковые по размеру переводы могут учитываться по-разному. Арендная плата является доходом. Возвратный обеспечительный платёж может не становиться доходом до момента удержания или зачёта. Компенсация электричества по счётчику отличается от фиксированной платы за содержание дома.

Все доступные режимы разобраны в статье про налоги при сдаче квартиры. Здесь рассматриваем только состав налогооблагаемого дохода.

Информация проверена и обновлена в июле 2026 года.

Какие платежи арендатора входят в доход собственника 

Основной налогооблагаемый доход — плата за право жить в квартире. Налог также может возникнуть с дополнительных сумм, если они заменяют арендную плату, погашают обязанность собственника либо окончательно остаются в его распоряжении.

Например, фиксированные 5 000 рублей «за коммуналку» могут рассматриваться как часть дохода, даже если в назначении перевода написано другое. То же относится к залогу, который зачли за последний месяц, удержанной договорной неустойке и оплате услуг, которые собственник в любом случае должен был оплачивать сам.

Не всякая компенсация является доходом. Если наниматель возмещает только собственное потребление воды и электричества по счётчикам либо документально подтверждённый реальный ущерб, у владельца может не возникать экономической выгоды. Но компенсационный характер платежа должен подтверждаться договором, квитанциями, показаниями приборов учёта и актами.

Нужно ли платить налог с залога за квартиру

В обычной речи первоначальный платёж называют залогом или депозитом. В договоре корректнее использовать понятие «обеспечительный платёж» и отдельно прописывать, зачем он передаётся собственнику.

Если сумма подлежит возврату после выезда, не является платой за последний месяц и может быть удержана только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, на дату её получения доход по НДФЛ не возникает. Доход появляется в день, когда обеспечительный платёж зачтён в счёт аренды или другого обязательства либо перестал подлежать возврату. Такой порядок предусмотрен подпунктом 8 пункта 1 статьи 223 НК РФ и подтверждён письмом Минфина России от 14.08.2025 № 03-04-05/79076. 

Например, наниматель передал 70 000 рублей в качестве возвратного обеспечения. После окончания договора квартира была возвращена без долгов и повреждений, а собственник перечислил все 70 000 рублей обратно. Платёж не превратился в арендный доход.

Иная ситуация возникает, если в договоре написано, что «залог засчитывается за последний месяц». По существу такая сумма выполняет функцию предварительной оплаты аренды. Называть её возвратным обеспечительным платежом уже некорректно.

Чтобы отделить залог от платы за квартиру, стоит прописать в договоре залог как самостоятельный возвратный платёж, а не часть ежемесячной аренды.

Когда удержанный залог становится доходом

Налоговый результат зависит от причины удержания.

Если залог зачли в счёт последнего месяца или долга по аренде, соответствующая сумма становится арендной платой. Например, из обеспечительного платежа в 70 000 рублей собственник удержал 40 000 рублей за неоплаченный месяц и вернул оставшиеся 30 000 рублей. Доход от аренды увеличивается на удержанные 40 000 рублей.

Когда часть залога направлена на оплату фиксированной коммуналки, которая является обязанностью собственника, такое удержание также может увеличить налогооблагаемый доход.

Отдельно рассматривается компенсация ущерба. Если наниматель сломал дверь, а собственник удержал сумму, равную документально подтверждённой стоимости восстановления, экономической выгоды может не возникнуть: деньги только компенсируют реальную потерю имущества. ФНС разъясняла, что документально подтверждённое возмещение реального ущерба не учитывается в налоговой базе по НДФЛ.

Но удержание должно соответствовать ущербу. Если ремонт стоит 12 000 рублей, а собственник оставил себе 30 000 рублей без отдельного законного основания, разница может быть признана доходом.

Нужно ли платить налог с коммуналки по счётчикам 

Коммунальные платежи по индивидуальным приборам учёта обычно не образуют дохода собственника, если наниматель компенсирует только фактически потреблённые воду, электричество или газ.

Например, арендатор перечислил 60 000 рублей за квартиру и дополнительно 3 480 рублей по квитанциям за свет и воду. В договоре указано, что ресурсы оплачиваются по показаниям счётчиков, а сумма подтверждена квитанциями. При таком оформлении 3 480 рублей можно не включать в базу по НДФЛ, поскольку расходы возникли исключительно из-за фактического потребления нанимателя. Такой подход прямо изложен в разъяснениях Минфина и ФНС.

Если же собственник получает условные 5 000 рублей «за счётчики», не фиксирует показания и не сохраняет квитанции, доказать отсутствие экономической выгоды будет сложнее.

Лучше, чтобы арендная плата и компенсация ресурсов перечислялись раздельно либо хотя бы были отдельно обозначены в сообщении к переводу и ежемесячном расчёте.

Облагается ли налогом фиксированная коммуналка 

Платежи, которые начисляются независимо от фактического потребления нанимателя, рассматриваются иначе.

Содержание жилого помещения, отопление, домофон, обслуживание дома и другие фиксированные начисления обычно являются обязанностью собственника. Когда их оплачивает наниматель, владелец квартиры освобождается от собственных расходов и получает экономическую выгоду.

Если в договоре указано: «аренда — 60 000 рублей, коммунальные услуги — 7 000 рублей ежемесячно», но эти 7 000 рублей не рассчитываются по показаниям счётчиков, налог безопаснее считать со всей суммы 67 000 рублей.

Такой же результат возникает, когда фиксированные расходы включены в общую плату за квартиру. Само слово «коммуналка» в назначении перевода не исключает сумму из дохода. ФНС разделяет платежи, зависящие от реального потребления, и расходы собственника, которые возникают независимо от проживания нанимателя.

Нужно ли платить налог с интернета и других услуг 

С интернетом и дополнительными услугами действует похожая логика.

Если наниматель самостоятельно заключил договор с провайдером и платит ему напрямую, деньги не проходят через собственника и дохода у владельца квартиры не возникает.

Если договор оформлен на собственника, а арендатор компенсирует ему фиксированную абонентскую плату, такая сумма ближе к фиксированной коммуналке. Наниматель погашает обязательство владельца перед провайдером, поэтому компенсацию безопаснее включать в доход.

Аналогично учитываются фиксированная плата за консьержа, охрану, телевидение, домофон, парковочное место и дополнительные сервисы жилого комплекса. Когда услуга входит в единый платёж за квартиру и не зависит от фактического потребления, налог обычно считают со всей полученной суммы.

Компенсация ущерба и ремонта: нужно ли платить налог 

Необходимо различать восстановление повреждённого имущества и улучшение квартиры.

Если наниматель испортил диван, разбил стекло или повредил дверь, а затем возместил реальную стоимость ремонта, собственник не становится богаче. Он только восстанавливает прежнее состояние имущества. Для подтверждения понадобятся акт осмотра, фотографии, смета, чеки и документы об оплате работ. ФНС связывает отсутствие налогооблагаемого дохода именно с документальным подтверждением реального ущерба.

Если полученная сумма превышает стоимость восстановления, разница может образовать экономическую выгоду.

Другая ситуация — наниматель за свой счёт сделал не обычный ремонт, а улучшил квартиру: установил встроенную мебель, заменил окна на более дорогие или оставил оборудование, которое невозможно отделить без повреждений. Стоимость таких улучшений требует отдельной налоговой оценки, поскольку собственник получает дополнительное имущество или увеличение стоимости квартиры.

Договорный штраф также нельзя автоматически называть компенсацией ремонта. Если сумма не связана с реальным ущербом, она может рассматриваться как самостоятельный доход.

С какой суммы самозанятому платить НПД

Самозанятый рассчитывает НПД с профессионального дохода, отражённого в чеках приложения «Мой налог». Ставка составляет 4%, когда платит физическое лицо, и 6%, когда расчёт производит организация или ИП. Чек формируется на каждую выплату, признаваемую доходом.

В чек включают арендную плату, фиксированную коммуналку, оплату дополнительных услуг и ту часть обеспечительного платежа, которая зачтена в счёт аренды или иного облагаемого обязательства.

При документально подтверждённой компенсации ресурсов по счётчикам оснований считать её экономической выгодой собственника меньше. Однако официальные разъяснения о разделении коммунальных платежей сформулированы прежде всего применительно к НДФЛ.

Поэтому при НПД договор и расчёты должны особенно чётко отделять аренду от компенсаций. Если значительные суммы проходят через карту самозанятого, а их налоговый статус неоднозначен, безопаснее запросить индивидуальное разъяснение ФНС.

Когда часть обеспечительного платежа стала арендным доходом, её нужно внести в «Мой налог» и сформировать чек с понятным назначением.

С какой суммы платить НДФЛ при сдаче квартиры 

При НДФЛ собственник отражает в декларации фактически полученный налогооблагаемый доход.

В него входит плата за квартиру, фиксированные коммунальные платежи, компенсация обязательных расходов владельца и обеспечительный платёж, который был зачтён в счёт аренды или перестал подлежать возврату.

Компенсацию воды, света и газа по счётчикам можно не включать, когда она зависит от реального потребления нанимателя, отделена от аренды и подтверждена квитанциями.

Документально подтверждённое возмещение реального ущерба также не должно автоматически увеличивать налоговую базу. Но штраф, необоснованное удержание или сумма сверх фактического ущерба могут быть признаны доходом.

Как прописать залог и коммунальные платежи в договоре 

Арендную плату следует указать отдельно от всех остальных переводов: зафиксировать размер, дату и способ оплаты.

Обеспечительный платёж нужно описать как возвратную сумму. В договоре указывают размер, срок возврата, основания для удержания и порядок зачёта. Отдельно стоит написать, является ли он платой за последний месяц. Если является, налоговая логика будет отличаться от обычного возвратного залога.

Коммунальные услуги по счётчикам лучше привязать к фактическим показаниям и квитанциям. В договоре можно указать, кто снимает показания, когда собственник передаёт расчёт и в какой срок наниматель компенсирует сумму.

Фиксированные начисления — содержание дома, отопление, интернет и другие обязательные платежи — следует перечислить отдельно. Это поможет сразу понять, включаются они в арендную плату или перечисляются сверх неё.

Возмещение ущерба нужно связать с актом осмотра, фотографиями и расчётом стоимости восстановления. Без этих документов удержание залога сложнее обосновать как компенсацию, а не дополнительный доход.

Формулировка «наниматель оплачивает всю коммуналку» слишком размыта. Для налогового учёта полезнее разделить платежи по их природе.

Как рассчитать налог с аренды, залога и коммуналки: пример 

За один месяц собственник получил:

• 65 000 рублей — плата за квартиру;

• 4 200 рублей — электричество и вода по счётчикам;

• 6 000 рублей — фиксированное содержание дома и отопление;

• 10 000 рублей — часть залога, зачтённая в счёт неоплаченной аренды.

Компенсация 4 200 рублей подтверждена квитанциями и показаниями счётчиков. В расчёт дохода включаем аренду, фиксированную коммуналку и зачтённую часть залога:

65 000 + 6 000 + 10 000 = 81 000 рублей.

Для самозанятого при оплате от физического лица:

81 000 × 4% = 3 240 рублей НПД.

Для физического лица при применении ставки НДФЛ 13%:

81 000 × 13% = 10 530 рублей НДФЛ.

Если бы залог был полностью возвращён, в налогооблагаемый доход он бы не вошёл. Если бы наниматель компенсировал только ресурсы по счётчикам, подтверждённая компенсация также не увеличила бы базу по НДФЛ.

Главное правило — не считать налог со всех переводов подряд, но и не исключать платежи только из-за их названия. Назначение суммы должно подтверждаться договором, квитанциями, актами и фактическими действиями сторон.