Налог со сдачи квартиры в аренду: сколько платить и как оформить

Сдаёте квартиру и хотите законно оформить доход? Разбираем, с какой суммы считать налог, как действуют НДФЛ и НПД, когда отчитываться и как не пропустить сроки.

Если собственник получает плату за квартиру, этот доход нужно учитывать и облагать налогом. Договор на 11 месяцев, расчёты наличными или переводы на карту сами по себе от налоговой обязанности не освобождают. Обычное физическое лицо подаёт декларацию 3-НДФЛ, самозанятый учитывает поступления в приложении «Мой налог», а индивидуальный предприниматель применяет выбранный налоговый режим.

Для владельца одной квартиры выбор обычно сводится к НДФЛ или налогу на профессиональный доход. Самозанятый платит 4%, если деньги поступают от физического лица, и 6%, если квартиру оплачивает организация или ИП. Однако подходящий вариант зависит от общего дохода собственника, статуса нанимателя, вида помещения и других условий.

Информация проверена и обновлена в июле 2026 года.

Когда у собственника возникает доход от сдачи квартиры 

Доход возникает, когда квартира передаётся за плату и собственник получает экономическую выгоду. Для налога не принципиально, как стороны назвали договор и каким способом передаются деньги. Если жильё фактически сдают, а собственник получает арендную плату, поступления необходимо учитывать.

Договор на 11 месяцев не создаёт налоговой льготы. Такой срок может иметь значение для государственной регистрации договора, но не отменяет налог с дохода. Отсутствие письменного договора также не превращает платную аренду в безвозмездное проживание.

Если квартира сдавалась только несколько месяцев, налог рассчитывают с фактически полученных сумм. При действительно бесплатном проживании родственника дохода от аренды нет. Но регулярная оплата не перестаёт быть доходом из-за назначения перевода «подарок» или «помощь».

Отдельно стоит разобрать, когда собственник обязан платить налог со сдачи жилья, поскольку договор на 11 месяцев, расчёты наличными и небольшой срок аренды часто ошибочно считают исключениями.

С какой суммы считать налог: аренда, залог и коммунальные платежи 

Основной доход собственника — плата за пользование квартирой. Если наниматель ежемесячно перечисляет 70 000 рублей, эти суммы входят в налоговую базу.

С коммунальными платежами всё зависит от условий договора. Фиксированная доплата за ЖКУ или единая цена «аренда плюс коммуналка» обычно увеличивает доход собственника. Платежи, размер которых меняется по фактическому потреблению и подтверждается показаниями счётчиков, могут учитываться иначе. Поэтому в договоре лучше раздельно указать арендную плату, переменные коммунальные расходы, интернет и другие возмещения.

Обеспечительный платёж, который в быту называют залогом или депозитом, нельзя автоматически считать ни всегда облагаемым, ни всегда необлагаемым. Важны условия договора и дальнейшая судьба денег. Возвратная сумма, которая только обеспечивает обязательства нанимателя, отличается от оплаты последнего месяца. Если её зачли в аренду или собственник окончательно удержал деньги, налоговые последствия могут измениться.

Подробный расчёт должен учитывать, с какой суммы платить налог при аренде квартиры, как оформлен залог и кто оплачивает коммунальные услуги.

Как собственнику платить налог: НДФЛ, НПД, УСН или патент 

Собственник может остаться обычным физическим лицом и платить НДФЛ. Тогда он учитывает доход за календарный год, подаёт 3-НДФЛ и перечисляет налог по действующей ставке.

Второй вариант — налог на профессиональный доход. Самозанятый отражает каждое поступление в приложении «Мой налог», не подаёт декларацию и платит 4% при расчётах с физическим лицом либо 6% при расчётах с организацией или ИП. Для НПД действует лимит дохода 2,4 млн рублей за календарный год.

Третий вариант — регистрация ИП и применение УСН или патента, если собственник соответствует условиям режима. Здесь нужно учитывать не только ставку, но и страховые взносы, отчётность, региональные правила и стоимость патента.

Опорная статья даёт общий маршрут. Чтобы выбрать режим осознанно, нужно отдельно сравнить НДФЛ, самозанятость и ИП с учётом реальной суммы дохода и количества объектов.

Как рассчитывается НДФЛ с арендной платы

Если собственник не применяет НПД и не сдаёт квартиру в рамках предпринимательского режима, он обычно самостоятельно декларирует полученный доход.

Для налоговых резидентов доход от сдачи квартиры входит в основную налоговую базу. С 2025 года действует прогрессивная шкала:

• 13% — с части базы до 2,4 млн рублей;

• 15% — с части от 2,4 до 5 млн рублей;

• 18% — с части от 5 до 20 млн рублей;

• 20% — с части от 20 до 50 млн рублей;

• 22% — с части свыше 50 млн рублей.

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме выше соответствующего порога.

Ставка зависит не только от арендной платы. Учитываются другие доходы, входящие в ту же налоговую базу. Например, зарплата вместе с платой за квартиру может вывести часть совокупного дохода за порог 2,4 млн рублей.

Если квартира сдавалась за 80 000 рублей в месяц полный год, арендный доход составит 960 000 рублей. При условии, что общая соответствующая база не превысила первый порог, НДФЛ с этой суммы составит 124 800 рублей.

Порядок заполнения отчётности лучше рассматривать отдельно: как задекларировать доход от сдачи квартиры, какие документы сохранить и как учесть аренду только части года.

НПД при сдаче квартиры: ставки 4% и 6%

НПД часто удобен владельцу жилой квартиры: декларация не нужна, обязательных страховых взносов нет, а налог рассчитывает приложение. При оплате от гражданина действует ставка 4%, при оплате от организации или ИП — 6%.

Для ставки важен тот, кто фактически перечисляет деньги. Если в квартире живёт сотрудник, но платит его работодатель, доход относится к расчётам с организацией.

Применять НПД можно при сдаче жилых помещений. Доход от сдачи офиса, магазина, гаража, склада или другого нежилого объекта под этот режим не подпадает. Статус апартаментов необходимо проверять по документам, а не по рекламному названию комплекса.

Лимит НПД составляет 2,4 млн рублей за календарный год. Расходы на ремонт, мебель, коммунальные услуги и комиссию агенту налоговую базу НПД не уменьшают: налог рассчитывается с полученного дохода.

Отдельная статья должна показать, как самозанятому оформить сдачу квартиры, соблюдать ограничения НПД и учитывать дополнительные платежи.

Когда формировать чек за аренду в «Мой налог» 

Самозанятый формирует чек после получения денег. В нём указывают сумму, вид расчёта и статус плательщика. Чек передают нанимателю, а налог за месяц приложение рассчитывает автоматически.

Если в чеке допущена ошибка или платёж возвращён, операцию можно скорректировать. Но аннулирование не должно скрывать фактически полученный доход.

Пошаговая инструкция объяснит, как внести арендный платёж в приложение “Мой налог”, исправить чек и оформить возврат.

Когда собственнику подходят УСН или патент

Одна сдаваемая квартира сама по себе не означает, что собственник обязан открывать ИП. Такой вариант рассматривают, когда доход превышает лимит НПД, объектов становится несколько, сдаётся нежилая недвижимость или аренда сочетается с другой предпринимательской деятельностью.

При УСН налог зависит от выбранного объекта налогообложения. При патенте сумма рассчитывается из потенциально возможного дохода, установленного региональным законом, а не из фактической арендной платы. Дополнительно ИП учитывает обязательные страховые взносы.

Поэтому решение нельзя принимать только по номинальной ставке. Иногда НПД проще и дешевле, а иногда ограничения режима делают ИП более подходящим.

Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог со сдачи квартиры 

Обычное физическое лицо подаёт 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Налог по декларации уплачивают не позднее 15 июля того же года.

Например, доход за 2026 год нужно задекларировать в 2027 году. Конкретную дату следует сверять с налоговым календарём, если последний день срока приходится на выходной или праздничный день.

Самозанятый декларацию не подаёт. НПД за месяц уплачивают не позднее 28-го числа следующего месяца. У ИП сроки зависят от выбранного режима.

Доход обычно учитывают в периоде фактического получения денег. Если плату за январь собственник получил в декабре, она может войти в доход предыдущего календарного года.

Кто платит налог, если квартиру арендует организация 

Если арендную плату перечисляет организация

Если российская организация арендует квартиру у обычного физического лица, она, как правило, выступает налоговым агентом: рассчитывает, удерживает и перечисляет НДФЛ. В договоре нужно проверить сумму до удержания налога и порядок расчётов.

При работе с самозанятым организация НДФЛ не удерживает, но ей необходим корректный чек. Подробно, как платить налог, если квартиру арендует компания, кто удерживает НДФЛ и какие документы нужны бухгалтерии, рассматривается отдельно.

Как меняется налог при нескольких квартирах, жизни за границей или на пенсии 

Несколько квартир: важен лимит дохода, а не число объектов

НПД не устанавливает отдельного запрета на несколько жилых помещений. Значение имеют общий доход, вид объектов и соблюдение других условий режима.

Поэтому вопрос, можно ли сдавать несколько квартир как самозанятый, нельзя решать только по количеству адресов.

Собственник за границей: проверяем налоговое резидентство

Налоговое резидентство не равно гражданству или прописке. Для налогового нерезидента доход от российской квартиры обычно облагается НДФЛ по ставке 30%, если к конкретной ситуации не применяется иное правило.

Чтобы понять, как платить налог собственнику, который живёт за границей, нужно проверить фактический налоговый статус и условия получения дохода.

Пенсионер: налог сохраняется, выплаты проверяются отдельно

Пенсионный статус сам по себе не освобождает от налога на доход от аренды. Пенсионер может платить НДФЛ или применять НПД при соблюдении его условий.

Сам арендный доход не отменяет страховую пенсию и её ежегодную индексацию. Однако доход может иметь значение для социальных доплат, субсидий и других адресных мер поддержки, назначаемых с учётом материального положения получателя. Правила конкретной выплаты необходимо проверять отдельно.

Поэтому отдельная статья должна объяснить, как пенсионеру оформить доход от сдачи квартиры и проверить последствия для получаемой поддержки.

Чем подтверждается доход от сдачи квартиры 

Для налогообложения важен не только факт проживания нанимателя, но и получение собственником платы. Подтверждением могут служить договор, расписки, банковские переводы, переписка, документы организации-нанимателя и другие материалы.

Объявление о сдаче квартиры, временная регистрация или жалоба соседей сами по себе не показывают точную сумму дохода, но могут стать поводом для проверки.

Налога на банковские переводы между физическими лицами нет. Значение имеет основание платежа: арендная плата является доходом, а подарок, возврат долга или перевод между родственниками имеют другую природу. Доступ к сведениям о движении денег по личному счёту ФНС получает в рамках предусмотренных законом контрольных процедур, а не путём автоматического признания каждого перевода доходом.

Подробнее, как ФНС может узнать о сдаче квартиры, разбирается в отдельной статье без мифов о «налоге на карту».

Что делать, если арендный доход не был задекларирован

Если собственник получил доход, но не подал декларацию или не учёл платёж, сначала нужно определить налоговый период и восстановить суммы по договору, выпискам и распискам.

После этого можно подать пропущенную декларацию, доплатить налог и пени либо исправить сведения в «Мой налог». Конкретный порядок зависит от применяемого режима и момента обнаружения ошибки.

Если нарушение выявит ФНС, возможны доначисление, пени и штрафы. Но уголовная ответственность не возникает автоматически из-за одной небольшой суммы или пропущенного платежа.

Отдельный материал подробно объяснит, что грозит за неуплату налога с аренды и как добровольно исправить нарушение.

Как начать платить налог со сдачи квартиры: порядок действий 

Сначала определите, кто получает доход и кому принадлежит квартира. При долевой собственности заранее зафиксируйте, как распределяется арендная плата.

Затем рассчитайте ожидаемые поступления за календарный год и выберите допустимый режим. В договоре отдельно укажите плату за квартиру, обеспечительный платёж и коммунальные расходы.

После каждого расчёта сохраняйте подтверждающие документы. Самозанятый формирует чек, обычное физическое лицо готовит сведения для 3-НДФЛ, а ИП учитывает доход по правилам своего режима.

Главный принцип прост: сначала определить назначение каждого платежа, затем выбрать налоговый режим и только после этого рассчитывать налог.