Как платить НДФЛ со сдачи квартиры: расчёт, 3-НДФЛ и сроки

Сдаёте квартиру как физлицо? Показываем, с какой суммы считать НДФЛ, как учесть зарплату, заполнить 3-НДФЛ и не пропустить сроки.

Собственник может сдавать квартиру без регистрации ИП или самозанятости. В таком случае полученную арендную плату облагают налогом на доходы физических лиц. Арендодатель самостоятельно рассчитывает НДФЛ, подаёт декларацию 3-НДФЛ и перечисляет налог, если деньги поступают от обычного нанимателя, который не является налоговым агентом.

Доход считают по итогам календарного года. Декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, а рассчитанный по ней НДФЛ уплачивают не позднее 15 июля. Эти сроки применяются и к доходам от сдачи квартиры.

НДФЛ — только один из вариантов оформления аренды. До заключения договора полезно сравнить налоги со сдачи квартиры и проверить, не окажется ли НПД или предпринимательский режим удобнее.

Материал проверен по действующим правилам на август 2026 года.

Когда собственник сам платит НДФЛ со сдачи квартиры

Самостоятельно декларировать доход приходится, когда собственник сдаёт квартиру физическому лицу и не применяет НПД, УСН, патент или другой специальный налоговый режим.

Например, наниматель ежемесячно переводит владельцу квартиры 60 000 рублей. Он перечисляет всю сумму и не удерживает из неё налог. После окончания года собственник суммирует полученные платежи, отражает их в 3-НДФЛ и рассчитывает налог.

Форма расчётов значения не имеет. НДФЛ возникает при переводах на банковскую карту, оплате наличными и получении денег через представителя. Договор на 11 месяцев, отсутствие регистрации договора или его устная форма также не освобождают фактически полученную арендную плату от налогообложения.

ФНС указывает, что при сдаче недвижимости физическим лицам собственник самостоятельно отражает доход в декларации. Если арендатором выступает организация, обязанности по НДФЛ обычно переходят к налоговому агенту.

Сколько НДФЛ платить со сдачи квартиры: ставки 13–22% 

Для налоговых резидентов доход от аренды входит в основную налоговую базу, к которой применяется пятиступенчатая прогрессивная шкала:

• 13% — с части совокупной базы до 2,4 млн рублей;

• 15% — с части от 2,4 до 5 млн рублей;

• 18% — с части от 5 до 20 млн рублей;

• 20% — с части от 20 до 50 млн рублей;

• 22% — с части свыше 50 млн рублей.

Повышенная ставка действует только на сумму превышения, а не на весь годовой доход. Например, если совокупная основная база составила 2,8 млн рублей, первые 2,4 млн облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 400 000 рублей — по ставке 15%.

Для определения ставки учитывается не только арендная плата. Значение могут иметь зарплата и другие доходы, относящиеся к той же основной налоговой базе.

У собственника, который по итогам года является налоговым нерезидентом России, действует другой порядок. Арендный доход от российской квартиры обычно облагается по ставке 30%. Перед расчётом ему необходимо отдельно определить налог для нерезидента и окончательный статус за календарный год. Этот анкор активируем после переписывания статьи о нерезиденте.

Складывается ли доход от аренды с зарплатой для НДФЛ 

Распространённая ошибка — считать налог с квартиры отдельно от заработной платы. При прогрессивной шкале ФНС оценивает совокупность доходов, относящихся к основной налоговой базе.

Предположим, за календарный год собственник получил 2 100 000 рублей зарплаты и 720 000 рублей арендной платы. Общая база составила 2 820 000 рублей.

С первых 2,4 млн рублей налог равен:

2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.

С оставшихся 420 000 рублей:

420 000 × 15% = 63 000 рублей.

Общий НДФЛ с этой базы составляет 375 000 рублей. Работодатель уже удержал налог с зарплаты, поэтому при декларировании аренды учитываются и полученный доход, и ранее удержанный НДФЛ.

Налоговый агент рассчитывает налог только по тем выплатам, которые производит сам, без учёта доходов от других налоговых агентов. После объединения сведений может появиться дополнительная сумма к уплате.

Не все поступления складываются в одну базу. Например, для некоторых доходов от продажи имущества, операций с ценными бумагами и других категорий установлены отдельные налоговые базы и правила расчёта.

С какой суммы считать НДФЛ с аренды

Основой расчёта является фактически полученная арендная плата. Если собственнику перечисляли 55 000 рублей ежемесячно в течение года, первоначальная сумма дохода составляет:

55 000 × 12 = 660 000 рублей.

Однако вместе с арендой владелец может получать залог, коммунальные платежи, компенсацию ущерба или оплату дополнительных услуг. Эти суммы нельзя автоматически считать одинаковыми.

ФНС относит к облагаемому доходу плату за наём и возмещение тех коммунальных расходов, размер которых не зависит от фактического потребления. Компенсация ресурсов, рассчитанных по индивидуальным приборам учёта, может не облагаться НДФЛ, если она действительно соответствует потреблению нанимателя.

До расчёта налога следует разделить аренду, залог и коммунальные платежи. В договоре и платёжных документах должно быть понятно, за что именно переданы деньги и подлежит ли сумма возврату.

Обычному физическому лицу не следует самостоятельно вычитать из арендной платы ремонт, покупку мебели, страховку или комиссию агента только потому, что расходы связаны с квартирой. Закон позволяет применять предусмотренные НК РФ стандартные, социальные и имущественные вычеты, но не даёт универсального права превращать любые затраты арендодателя в профессиональный вычет.

Как считать налог, если квартира сдавалась не весь год

Налог начисляют только на фактически полученные деньги. Если квартира простаивала, рассчитывать доход за пустые месяцы не требуется.

Предположим, собственник сдавал жильё восемь месяцев по 50 000 рублей:

50 000 × 8 = 400 000 рублей.

Если вся соответствующая налоговая база находится в пределах первой ступени, НДФЛ с аренды составит:

400 000 × 13% = 52 000 рублей.

За остальные четыре месяца налог не начисляется, если арендатор не перечислял плату.

Ориентироваться нужно на дату фактического получения денег. Если наниматель в декабре заранее оплатил январь, сумма поступила собственнику в декабре и обычно относится к доходу текущего календарного года. Неоплаченная задолженность по договору, напротив, не становится полученным денежным доходом только из-за наступления срока платежа.

Расчёт НДФЛ со сдачи квартиры: пример за год 

Рассмотрим ситуацию без зарплаты и других доходов основной базы. Собственник сдаёт квартиру физическому лицу за 65 000 рублей в месяц.

Годовой доход:

65 000 × 12 = 780 000 рублей.

Вся сумма укладывается в предел 2,4 млн рублей, поэтому используется ставка 13%.

НДФЛ:

780 000 × 13% = 101 400 рублей.

Собственник отражает в декларации доход 780 000 рублей и налог 101 400 рублей. Декларацию необходимо подать до 30 апреля, а налог перечислить до 15 июля следующего года.

Если у владельца есть зарплата, выплаты по гражданско-правовым договорам или другие доходы основной базы, простой расчёт 780 000 × 13% может оказаться недостаточным. Сначала нужно определить совокупную базу и понять, не переходит ли её часть на ставку 15% или выше.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если квартиру снимает организация

Когда российская организация или ИП арендует квартиру у обычного физического лица, арендатор обычно признаётся налоговым агентом. Он рассчитывает НДФЛ, удерживает его из договорной суммы и перечисляет в бюджет.

Допустим, в договоре указана плата 80 000 рублей до удержания НДФЛ. При ставке 13% организация удержит 10 400 рублей, а собственнику перечислит 69 600 рублей.

Если налоговый агент полностью удержал НДФЛ и передал сведения в ФНС, собственнику не требуется подавать декларацию только из-за этого дохода. Иной порядок возможен, если налог не был удержан, у владельца появились другие декларируемые доходы или он заявляет налоговый вычет.

Разобрать распределение обязанностей и формулировки договора поможет статья о том, как организация удерживает налог с аренды. ФНС подтверждает, что при выплате аренды физлицу организация выполняет функции налогового агента.

Как заполнить 3-НДФЛ при сдаче квартиры 

Проще всего сформировать декларацию в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Сведения о собственнике, зарплате и уже удержанном налоге часто загружаются автоматически, но перед отправкой их необходимо проверить.

В декларации отражают источник дохода, сумму фактически полученной арендной платы и применяемую ставку. Если в течение года сменились наниматели или действовало несколько договоров, платежи нужно сопоставить с каждым источником.

Итоговая сумма дохода должна подтверждаться банковскими выписками, расписками и условиями договоров. Если часть поступлений являлась возвратным залогом или компенсацией ресурсов по счётчикам, их экономический смысл желательно подтвердить отдельными документами.

Формы 3-НДФЛ меняются. Для каждого налогового периода нужно использовать форму, действующую именно для соответствующего года. ФНС рекомендует заполнять и подавать декларацию через личный кабинет, где используется актуальная версия.

После заполнения следует проверить не только налог с аренды, но и уже удержанный НДФЛ. Ошибка в данных о зарплате или другом налоговом агенте способна изменить итоговую сумму к уплате.

Какие документы нужны для 3-НДФЛ при сдаче квартиры 

К декларации не всегда приходится прикладывать весь комплект документов сразу. Но собственник должен быть готов подтвердить размер дохода, возврат отдельных платежей и право на заявленные вычеты.

Для этого сохраняют:

• договор найма и дополнительные соглашения;

• акт передачи квартиры;

• банковские выписки;

• расписки о получении наличных;

• документы о возврате или удержании залога;

• квитанции и расчёты коммунальных платежей;

• переписку об изменении платы;

• документы на налоговые вычеты, заявленные в 3-НДФЛ.

Назначение банковского перевода лучше формулировать понятно: «арендная плата за август», «коммунальные услуги по счётчикам» или «возврат обеспечительного платежа». Это помогает отличать облагаемый доход от сумм с другим назначением.

При оплате наличными расписка подтверждает получение денег собственником и исполнение обязанности нанимателем. В ней указывают дату, сумму, период оплаты, адрес квартиры и реквизиты договора.

Где и как подать 3-НДФЛ при сдаче квартиры 

Декларацию можно отправить через личный кабинет физического лица, представить в налоговую инспекцию по месту учёта, передать через МФЦ или через представителя с надлежащими полномочиями. ФНС называет личный кабинет наиболее удобным способом декларирования арендного дохода.

При электронной подаче документ подписывается электронной подписью, сформированной в личном кабинете. После отправки нужно убедиться, что декларация получила статус принятой. Сохранённый черновик не считается представленной отчётностью.

Если после отправки обнаружена ошибка, подают уточнённую 3-НДФЛ. В ней отражают все правильные сведения за соответствующий год, а не только исправленный платёж.

До какого числа подать 3-НДФЛ и заплатить налог

Для собственника действуют два разных срока:

до 30 апреля — представить декларацию за предыдущий календарный год;

до 15 июля — перечислить рассчитанный по декларации НДФЛ.

Например, доход, полученный с января по декабрь 2026 года, декларируется до 30 апреля 2027 года. Налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.

Нельзя ориентироваться только на июльскую дату. К этому моменту срок сдачи декларации уже будет пропущен. ФНС ежегодно подтверждает, что 30 апреля относится к отчётности, а 15 июля — к уплате рассчитанного налога.

Если декларация подаётся исключительно ради получения вычета и обязанности декларировать доход нет, ограничение 30 апреля не применяется. Но при наличии дохода от аренды, который собственник обязан заявить самостоятельно, декларацию следует представить в установленный срок.

Можно ли уменьшить НДФЛ с аренды налоговым вычетом 

Налоговый резидент может использовать доход от аренды, входящий в основную налоговую базу, для применения предусмотренных законом вычетов.

Например, при соблюдении установленных условий можно заявить социальный вычет за лечение, обучение или фитнес, а также имущественный вычет при покупке жилья. Вычет уменьшает налоговую базу либо позволяет вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. ФНС прямо указывает, что доходы по договору аренды могут уменьшаться на стандартные, социальные и имущественные вычеты.

Это одно из отличий НДФЛ от НПД. Самозанятый платит налог по более низкой ставке, но не может вернуть НПД через имущественный или социальный вычет.

При этом налоговый вычет не равен бытовым расходам на квартиру. Покупка дивана, косметический ремонт или комиссия риелтора не уменьшают арендный доход автоматически. Для каждого вычета нужны отдельное основание, соблюдение лимитов и подтверждающие документы.

Что делать, если 3-НДФЛ не подали вовремя

Пропуск срока не отменяет обязанность задекларировать доход. Собственнику следует восстановить поступления за нужный год, подготовить декларацию и отправить её как можно быстрее.

После 15 июля на неуплаченную сумму могут начисляться пени. За несвоевременную декларацию и неуплату налога также предусмотрена ответственность, размер которой зависит от обстоятельств нарушения.

Если пропущено несколько лет, 3-НДФЛ составляют отдельно за каждый налоговый период. Нельзя объединить доходы разных лет в одну текущую декларацию.

Оформить самозанятость задним числом тоже не получится. НПД применяется к доходам, полученным после регистрации и отражённым в чеках. Ранее полученную аренду необходимо оформлять по правилам, действовавшим в момент платежа.

Кому подходит НДФЛ при сдаче квартиры 

По размеру ставки НПД обычно привлекательнее: 4% при оплате от физического лица вместо НДФЛ по прогрессивной шкале. Но более низкая ставка не означает, что самозанятость подходит каждому собственнику.

НДФЛ может оказаться рациональным вариантом, когда арендодатель планирует использовать социальный или имущественный вычет, сдаёт имущество, которое нельзя перевести на НПД, либо не хочет регистрировать каждый платёж в приложении «Мой налог».

При НДФЛ не нужно заранее менять налоговый статус или ежемесячно формировать чеки. Собственник ведёт учёт поступлений, после окончания года подаёт декларацию и перечисляет налог.

Недостатки — более высокая ставка, необходимость самостоятельно следить за прогрессивной шкалой и риск пропустить сроки. Поэтому выбор стоит делать до получения первого платежа, сопоставив годовой доход, зарплату, возможные вычеты и вид сдаваемого имущества.