Неподъемное съемное
Считается, что осень — традиционная пора активизации рынка недвижимости в целом и рынка аренды жилых помещений в частности. То есть, казалось бы, именно на это время года должен приходиться максимальный рост арендных ставок. Однако этого не происходит. А самым ярким трендом последнего времени стало распространяющееся на все сегменты московского рынка аренды стирание какой-либо сезонности.
Считается, что осень — традиционная пора активизации рынка недвижимости в целом и рынка аренды жилых помещений в частности. То есть, казалось бы, именно на это время года должен приходиться максимальный рост арендных ставок. Однако этого не происходит. А самым ярким трендом последнего времени стало распространяющееся на все сегменты московского рынка аренды стирание какой-либо сезонности.
Конкуренция на съеме
С приходом осени в Москву вливается свежая кровь в лице студентов и специалистов, решивших за лето переметнуться в столицу. Не говоря уже об иностранных сотрудниках, деловая активность которых заметно нарастает также с приходом осени. Более двух третей из них — потенциальные претенденты на роль арендаторов жилой недвижимости. Их конкуренты в поисках съемных квартир — люди с более продолжительным стажем проживания в столице, у которых всплеск желания сменить жилплощадь также приходится на первые два месяца осени. «К сентябрю количество желающих снять квартиру в Московском регионе увеличилось приблизительно в два раза», — говорит Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании «Масштаб».
В абсолютных значениях общее число потенциальных арендаторов московского жилья превышает миллион.
На первый взгляд конкурентная борьба за проживание в столице предстоит довольно жесткая: по разным данным, на начало сентября спрос на аренду квартир в 4-6 раз превышал предложение. Из чего, как утверждает Наталья Сивко, руководитель отдела аренды «МИАН — Агентство недвижимости», со всей очевидностью следует, что из года в год осенью цены вырастают на 10-15%. На взгляд второй рост должен быть и того больше: как в абсолютных числах подсчитали в аналитических агентствах, на начало сентября 2007 года в аренду в Москве сдается от 75 тыс. до 100 тыс. квартир. Впрочем, как успокаивает претендентов на съем Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер», эти цифры только верхушка айсберга, не более одной десятой реального объема рынка. Остальная часть по-прежнему находится в тени. 20 сентября, к слову, правительство РФ должно рассмотреть проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, которой предусмотрены налоговые вычеты по расходам на съем квартиры для арендаторов и освобождение от подоходного налога для арендодателей -физических лиц при условии, что они будут заключать легальные договоры аренды. Впрочем, в любом случае до реализации этих мер дело дойдет еще не скоро.
Пока же можно констатировать сам факт: квартир, выставленных на сдачу в Москве, достаточно много. «Причина выхода на рынок такого большого количества сдаваемых квартир объясняется тем, что в результате сложившегося в последние годы ажиотажа на рынке недвижимости у населения на руках оказалось слишком много квартир, которые просто простаивают,-- говорят в компании «Масштаб».-- Возможно, они и хотят их продать, но ситуация на рынке не благоприятствует этому. Спрос не настолько велик, к тому же люди помнят, что всего несколько месяцев назад эту же квартиру можно было продать на 10% дороже, и ждут очередного витка цен». С учетом таких поправок вполне может оказаться, что разница между спросом и предложением будет минимальной, что, по сути, будет означать не столько активизацию рынка аренды, сколько его нормализацию. Так какое же утверждение ближе к истине?
Проверка ставкой
Понять это можно разными путями. Прежде всего полезно проанализировать ежемесячные средние арендные ставки в разных сегментах недвижимости за два-три последних года и попытаться обнаружить в них ценовые скачки как самый очевидный показатель диспропорции между предложением и реальным спросом. За основу мы взяли данные, предоставленные компанией «Миэль-Аренда», особое внимание уделив осенним месяцам. И вот что обнаружилось. Скажем, в 2005 году средние цены на аренду однокомнатных квартир в домах экономкласса в сентябре по сравнению с августом увеличились на 3,8%, в октябре остались практически на сентябрьском уровне, а в ноябре подросли немногим меньше 2%. Для сравнения: с июля по август в этой же категории квартир прирост цен аренды составил 7%. Годом позже ситуация практически повторилась. Помесячный осенний прирост цен составил 2,55, 2,48 и 0% соответственно, в то время как максимальный скачок арендных ставок пришелся на июнь (7% по сравнению с маем).
Примерно такая же картина наблюдалась в этом сегменте и с квартирами, состоящими из большего числа комнат. Иными словами, если уж и говорить о сезонности колебаний спроса на аренду, то можно констатировать летний всплеск активности, но уж никак не осенний. В пользу отсутствия осеннего всплеска говорит и относительно — несмотря на осень — увеличенные сроки экспозиции. «Если раньше дешевая квартира находила своего клиента за два часа, то сегодня этот процесс растягивается на неделю, и все это происходит в условиях ограниченного по объему предложения»,-- уверяют в компании «Инком-Недвижимость».
Что же касается арендуемых квартир в домах бизнес-класса, не говоря уже о классе «элит», то ставки на них вообще в последние три года меняются довольно гладко, без явно выраженной сезонности. Исключение составляют лишь четырехкомнатные квартиры и квартиры с большим числом комнат, арендные ставки на которые совершают хаотические прыжки то вверх, то вниз, стартуя в начале года со среднего уровня $6713, достигая в июле пика $10 143, а в августе прыгая вниз до $8493. Впрочем, и тут искать причину стоит не в сезонности. «Многие арендодатели стали повышать арендную плату, чтобы вернуться к характерным для этого сегмента прежним уровням доходности,-- говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.-- Однако в ряде случаев ставка поднималась слишком высоко, время экспозиции квартир увеличивалось значительно. В итоге арендодателям уровень арендной платы приходилось снижать».
Задержка развития
Из этих данных вывод буквально напрашивается: раз существенно выраженного прироста арендных ставок нет, то и никакого сверхвысокого спроса на аренду квартир осенью в Москве не происходит. Что кажется довольно нелогичным и вызывает желание поискать причины отсутствия скачка арендных ставок в других плоскостях.
Прежде всего, отступив от диктующих порядок цен рыночных законов взаимодействия спроса и предложения, следует обратить внимание на корреляцию между ценами на недвижимость как таковую и арендными ставками на нее. Константин Ковалев из компании Blackwood, отступая в недалекое прошлое, напоминает, что после резкого роста цен на недвижимость в первой половине 2006 года и некоторого летнего затишья осеннее повышение прошлого года стало скорее показателем возобновления активности. «Что же касается рынка аренды,-- говорит он,-- то осенью 2006 года резкого повышения уровня арендной платы не было. Более активное повышение началось к концу 2006 — началу 2007 года. Рынок аренды более стабилен и инертен, поэтому на резкое повышение цен продаж в 2006 году он отреагировал с некоторой задержкой».
Таким образом, арендные ставки стабилизировались, а длящееся на протяжении нескольких месяцев 2007 года затишье с ценами продажи недвижимости способствовало тому же. Правда, в сегменте экономкласса с наступлением осени наблюдается довольно интересное явление: участники рынка все активнее переходят на рублевые расчеты. «Это, конечно, была инициатива арендодателей: курс доллара снижается, и при долларовых расчетах их доходы от аренды стали снижаться,-- говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова.-- Рубль показался арендодателем более стабильной валютой».
Куда подальше
Если все же считать достоверным фактом довольно существенную разницу между спросом и предложением на осеннем рынке, то можно попробовать понять, куда подевалась львиная доля потенциальных арендаторов. А она действительно куда-то подевалась. «В 2006 году спрос на квартиры экономкласса превышал предложение в 2-3 раза в начале августа и в 10 раз к концу месяца (с приходом осеннего оживления),-- рассказывает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».-- В текущем же году мы отмечали превышение спроса над предложением в начале августа в 2 раза, а в конце месяца — только в 4 раза».
Чтобы понять, куда разбрелись арендаторы, стоит обратить внимание на наблюдающийся с начала сентября нынешнего года явный дисбаланс в структуре спроса и предложения. «Картина складывается такая,-- говорит Игорь Иванов из ФСК «Лидер».-- Основной объем предлагаемого в аренду жилья, до 40%, составляют двухкомнатные квартиры. Доля однокомнатных квартир гораздо меньше — около четверти общего объема. Примерно столько же приходится на трехкомнатные квартиры. При этом в структуре спроса доля «однушек» подскакивает до 70%. Двухкомнатными квартирами интересуется всего 25% квартиросъемщиков, а трехкомнатными еще меньше — от 5 до 10%». Таким образом, поскольку в пределах Москвы подобрать устраивающие потенциальных арендаторов предложения не предоставляется возможным, они обратили взгляд на Подмосковье. В котором, к слову, в последнее время значительно увеличился ассортимент предложения. Как отмечает Наталья Сивко из «МИАН — Агентство недвижимости», число сдаваемых квартир в Московской области, особенно в новостройках, заметно выросло, в этом смысле областной рынок аренды сегодня для потенциальных нанимателей является более перспективным, чем столичный. Наибольшей популярностью пользуются города, расположенные непосредственно за МКАД, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, интегрированной в столичную: Химки, Красногорск, Мытищи, Люберцы. Здесь стоимость найма однокомнатной квартиры начинается от $600 в месяц, аренда двухкомнатной квартиры обойдется минимум в $700. Квартиры с тремя и более комнатами пользуются меньшим спросом, поскольку в данном случае (при наличии бюджета свыше $800) потенциальные наниматели скорее предпочтут снять жилье меньшей площади в спальных районах Москвы.
Дешевые закрома
Вообще, как не перестают напоминать специалисты, ситуация на рынке аренды — лакмусовая бумажка, позволяющая оценить реальный платежеспособный спрос жителей города. Еще год назад аналитики говорили, что стоимость аренды жилья в Москве достигла критического уровня. К нынешней осени в связи с активным исходом значительной доли арендаторов жилой недвижимости из Москвы этот рубеж уже перейден. Подтверждением тому служит и резко возросший интерес к съему не целых квартир, а отдельных комнат в черте столицы. Впрочем, тут немаловажную роль сыграли риэлтеры, утверждающие, что дешевле $700 (по данным «Миэль-Аренды») или $750 (по информации «МИАН — Агентство недвижимости») квартир днем с огнем не сыскать. Но без огня, как уверяют в корпорации «Лидер», даже с учетом традиционно возросшего к сентябрю спроса можно найти предложения квартир стоимостью $400 в месяц. Однако не стоит предаваться радужным надеждам на увеличение доступности съемного жилья. Во-первых, такие предложения единичны. Во-вторых, за эту сумму вас могут поселить только в так называемый ветхий жилой фонд, то есть в полуразвалившуюся пятиэтажку с выбитыми подъездными окнами и висящей на одной петле входной дверью. Вдобавок такая квартира может оказаться без мебели и бытовой техники. Подобные варианты расположены в экологически неблагополучных зонах и могут заинтересовать только трудовых мигрантов и совсем бедных студентов.
«Если не брать в расчет такие исключения, то минимальная стоимость квартиры экономкласса на сегодняшний день — $600 в месяц,-- говорит Игорь Иванов.-- Столько будет стоить однокомнатная квартира в доме типа «старая панель» и «плохой кирпич» с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие квартиры расположены в наименее благополучных районах столицы — это Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении — поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали — стоимость аналогичного предложения вырастет до $800-1000. Примерно в $1300-1500 обойдется двух-трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники».
Наталия Павлова-Каткова "Коммерсантъ ДЕНЬГИ"
