Арендные войны: без суда и пристава не обойтись

Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять?

Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять?

Выселение применяется тогда, когда арендатор или иное лицо, занимающее помещение, отказывается его освобождать в добровольном порядке. Весь вопрос заключается в том, насколько законно выселение как таковое. Рассмотрим несколько ситуаций.

Собственник Х

К арендатору пришли не известные ему люди и предложили освободить помещение, обосновав это требование тем, что у здания теперь новый собственник. Арендатору такой довод показался неубедительным. Он связался с прежним хозяином и уточнил, кому теперь следует переводить арендные платежи. Так уж случилось, что прежний владелец не сумел побороть искушения и не отказался от чужих денег. Он не только не подтвердил факт продажи помещения, но и заверил арендатора, что не собирается делать этого в ближайшее время. Поскольку новые собственники не предоставили никаких документов, подтверждающих их права, арендатор продолжил платить прежнему хозяину.

Через некоторое время пришло определение из арбитражного суда, которым арендатор вызывался в судебное заседание. Ему предъявили иск о досрочном расторжении договора аренды и выселении. Основанием для этого стала неуплата за три месяца.

Что предпринять арендатору в такой ситуации? Сначала надо ходатайствовать о том, чтобы в качестве третьего лица к делу привлекли прежнего арендодателя. Необходимость этого шага можно объяснить тем, что арендатор заключал договор аренды именно с данным лицом, а о смене собственников его никто не извещал. Таким образом, все обязательства арендатора исполнялись именно перед старым владельцем, который и предоставит сведения об оплате аренды.

Даже в том случае, если бывшего собственника не удалось привлечь к участию в процессе, нужно указать на тот факт, что письменных уведомлений о смене собственника не поступало. Лица, которые приходили в офис, не предоставили никаких документов, которые подтвердили бы их права на помещение. Более того, бывший хозяин в ответ на письмо арендатора сообщил, что платежи за аренду следует вносить, как прежде.

Если такая переписка отсутствует, достаточно сослаться на то, что никаких сведений о переходе права собственности на помещение к новому владельцу у арендатора не имелось, поэтому обязательства по оплате аренды он исполнял перед известным ему собственником, что подтверждается платежными документами. Такая позиция позволит убедить суд, что арендатора не уведомили о смене владельца помещений надлежащим образом и он добросовестно оплачивал аренду.

Кроме того, не лишним будет напомнить новому хозяину офиса, что по Гражданскому кодексу РФ смена собственника не влечет прекращения заключенных договоров аренды (ст. 617 и 653). Поскольку официальных извещений о замене арендодателя не поступало и все время платежи получал экс-собственник, считается, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.

Все, что останется новому владельцу здания, — направить в адрес арендатора письмо с указанием новых платежных реквизитов и предъявить к прежнему собственнику иск о взыскании незаконно полученной суммы. Но все это уже не проблемы арендатора. Как минимум до окончания срока действия договора аренды он может спать спокойно (если продолжит исполнять обязательства), не боясь выселения.

Причина и повод

К арендатору пришел арендодатель и потребовал освободить помещение. Арендатор не возражал, но попросил разъяснить, по какой именно причине он должен выехать. На этот вопрос арендодатель заявил, что он как собственник имеет право самостоятельно решать, кто и когда будет занимать принадлежащие ему площади. Но ни в одном официальном документе причина досрочного расторжения договора не указана.

Таким образом, никаких нарушений договора арендатор не допустил. Договор расторгается просто по прихоти арендодателя. Если тот решит добиваться своего через суд, при разбирательстве арендатор вправе заявить, что нет никаких оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, для расторжения договора по инициативе арендодателя. Тогда уже последнему придется доказывать, что со стороны арендатора имели место существенные нарушения договора, на что собственник обращал внимание арендатора. Если подтвердить это не удастся, от идеи выселения придется отказаться.

Более того, если за время судебного разбирательства истечет срок аренды, но никто из сторон не расторгнет договор вне судебного процесса, этот документ автоматически пролонгируется (разумеется, если не будет прекращен по решению суда). Суд не согласился с доводами арендодателя? Арендатор вправе спокойно занимать помещение и дальше. Пока срок аренды не закончится или арендодатель не найдет другие, более весомые аргументы в пользу расторжения договора.

Неохота к перемене мест

Случается, что арендатор сознает, что он нарушил ряд условий договора аренды, но по каким-либо причинам не желает добровольно принять тот факт, что договор аренды расторгнут, и освободить помещение. В этой ситуации арендодатель снова прибегнет к помощи суда. Там он перечислит, какие именно условия договора аренды нарушены, попросит расторгнуть договор в судебном порядке и принудительно выселить арендатора.

Арендатора способно спасти только одно: если арендодатель не направлял ему письменных уведомлений о расторжении договора и требование освободить помещение. Если арендатор получал такие письма (заказные, с уведомлением о вручении), тут уж не отвертеться. Суд обязательно примет во внимание и то, что арендатор нарушил условия договора, и то, что он всячески уклонялся от добровольного освобождения занимаемых помещений (естественно, в порядке, предусмотренном договором). В таких случаях решение суда почти всегда выносится в пользу арендодателя.

Как происходит выселение?

После того как арендодатель получит решение суда и исполнительный лист, он обратится к судебным приставам. Последние сначала возбудят исполнительное производство, а затем придут выселять арендатора. Это может выглядеть по-разному. Вариант, когда арендатор добровольно освобождает занимаемые помещения, устроит всех, кроме его самого. Если он не желает сдавать позиции, приставы вправе использовать грубую силу.

Наконец, промежуточный вариант: арендатор не оказывает никакого сопротивления, но никто из его представителей не присутствует при выселении. Тогда пристав в присутствии понятых составляет акт. В этом документе он фиксирует факт исполнения решения суда и подробно описывает все имущество, которое обнаружено в помещениях. Это делается для того, чтобы впоследствии у арендатора не появилось оснований для предъявления имущественных претензий приставам. Все обнаруженные вещи передаются на хранение (как правило, арендодателю).

На войне, как на войне

Бывает и так, что арендатор ничего плохого не сделал. Он просто оказался не в то время не в том месте. Такое положение характерно для так называемых споров хозяйствующих субъектов. Если начинаются войны за недвижимость, первыми страдают именно арендаторы. При захватах зданий каждый новый «законный» владелец постарается любым путем изгнать «чужих» арендаторов. Больше всего повезет тем арендаторам, которые заключат договоры аренды с выигравшей стороной.

Выселение организации — процесс долгий и неприятный. Но прежде чем начинать битву за право находиться в здании, подумайте: действительно ли вы имеете право в нем находиться, или стоит сэкономить свое и чужое время и добровольно покинуть помещение. В некоторых случаях арендодатели готовы предоставить арендаторам разумный срок для поиска другого места.

Автор Иван Куприянов "Квадратный метр"