Аренда может подешеветь!
В начале осени правительство намерено обнародовать свой план спасения нацпроекта «Доступное жилье». Предполагается, что соломинкой, за которую сможет ухватиться «утопающий» средний класс, станут доходные дома.
Первый доходный дом в современной России появился в Москве в 2003 году. С тех пор эта тема активно обсуждалась, но ей так и не нашлось места в обширном пакете новых законов о жилье. Однако после резкого скачка цен ситуация изменилась. По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, 80% россиян никогда не смогут купить себе жилье. Выход из кризиса видится в развитии коммерческого найма. Глава Ассоциации строителей России Николай Кошман, считает ошибкой многолетние призывы к приватизации жилья: они лишь привели к возникновению категория нищих собственников, которые не хотят и не могут содержать свое жилье. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов предлагает создать механизм, когда малоимущие граждане получают жилье в пользование за приемлемую плату без права его приватизации.
Короткая история
В 2002 г. Москва пролоббировала внесение изменений в федеральное законодательство накануне сдачи первого доходного дома, чтобы обеспечить невозможность приватизации таких квартир. ДИПС, ставший инвестором проекта, считает эксперимент с доходным домом в Большом Николоворобинском переулке, 10 (ЦАО) удачным. Почти все квартиры в нем сданы. Сейчас свободны лишь несколько трехкомнатных квартир площадью от 100 кв. м. Арендная ставка составляет $5600-6000, стоимость обслуживания – от $235, включая охрану. Проект обошелся в $12,3 млн. Дом окупится менее, чем за 8 лет. Вскоре ДИПС построил второй доходный дом – в Серебряническом переулке. Там ставки значительно ниже – от $2 тыс.
После ухода Леонида Краснянского с должности руководителя ДИПС процесс остановился. С тех пор руководитель Департамента градостроительства Владимир Ресин не раз заявлял, что в Москве нет ни одного инвестора, который хотел бы строить доходные дома. Эксперты предполагают, что истинная причина нежелания Стройкомлпекса продвигать строительство доходных домов заключается в опасениях компаний, входящих в Московский строительный союз (МСС), что развитие арендного сегмента ударит по продажам домов массовых серий.
Не только для элиты
Однако коммерческий найм в Москве вовсе не сводится к эксперименту ДИПСа. Еще один «доходный дом» появился по адресу ул. Верхние Поля, 38, к. 1. Дом панельный, но квартиры вполне приличные для эконом-класса – кухня 13 кв. м с эркером, пластиковые окна, ламинат и пр. Вся эта красота на сегодня стоит при найме трехкомнатной квартиры площадью 67 кв. м… от 247 руб. в месяц для семьи с тремя детьми до 2010 руб. в месяц для семьи без детей (за детей дают скидку). Для сравнения, аналогичная квартира на частном рынке аренды стоит $1000-1500 в месяц, то есть минимум в 12 раз дороже.
Секрет благотворительности властей прост: квартиры в этом доме сдаются москвичам, которые приобретают жилье в рамках Программы «Молодой семье – доступное жилье». Одна из схем этой программы предполагает, что семья в течение пяти лет снимает у города жилье, а затем приобретает квартиру на рынке с использованием городской субсидии. Второй этап Программы предполагает строительство в 2006-2008 годах 275 тыс. кв. м для коммерческого найма.
Недавно в ГУП «Центр арендного жилья» подсчитали, что если город будет строить на бюджетные деньги доходные дома и сдавать квартиры льготным категориям по ставке 82 руб. за кв. м в месяц (это примерно треть от рыночных расценок), то окупаемость проектов составит 11,5 лет. При этом в ГУПе напоминают: мэр Москвы допускает, что рентабельность в таких домах можно сделать и нулевой, если это поможет сократить очередь на жилье.
Они — повсюду
Квартиры, находящиеся в коммерческом найме есть и в других домах. Как известно, приватизация жилья привела к смешению разных форм собственности в пределах одного дома. Отличие социального найма от коммерческого не только в расценках. Социальное жилье пока еще может быть бесплатно приватизировано, если оно было получено до 1 марта 2005 г. (дата вступления в силу нового ЖК). А из коммерческого найма квартиру можно только выкупить, но весьма недорого – по ставкам БТИ. Кстати, очередники, получившие жилье после 1 марта 2005 г. могут обойти запрет на приватизацию, переведя квартиру в коммерческий найм с последующим выкупом.
По словам чиновников, 5-7% очередников прибегают к коммерческому найму. Это позволяет им избавиться от многолетнего ожидания, а через пять лет выкупить его по символической цене. Ставки найма также весьма щадящие. Согласно Постановлению №907-ПП от 21 ноября 2006 г. базовая ставка аренды установлена на 2007 год на уровне 2,96 руб. за кв. м. Это всего 160 руб. в мес. для стандартной «двушки» плюс повышающие коэффициенты, если дом в пределах ТТК, если потолки выше 2,8 м и т.д. В дополнение нужно оплачивать коммунальные расходы по фактической стоимости (это останавливает малоимущих очередников, привыкших к субсидиям).
На старт, внимание…
Бума строительства доходных домов в Москве не ожидается. В среднесрочной программе «Москвичам – Доступное жилье» на период 2007-2009 гг. (№24-ПП от 23 января 2007 г.) ставится задача построить лишь один экспериментальный доходный дом для семей студентов. Правда, Департаменту жилищной политики предписывается разработать нормативную базу для таких домов и определить круг лиц, которые могут там снимать жилье. Но главное, что до 1 ноября должна быть разработана «Концепция развития доходных домов в городе Москве с различными уровнями платы… в том числе, с низким или нулевым уровнем рентабельности». Такие дома «могут строиться в рамках городского заказа».
Источник в Департаменте жилищной политики города сообщил, что пока не готовится никакая программа по массовому строительству доходных домов, вместо этого власти города намерены усилить контроль за уплатой налогов в частном арендном секторе. Очевидно, в среде чиновников идет борьба интересов по этому вопросу. А вот на федеральном уровне планы куда масштабнее, хотя они пока тоже не получили поддержку Кремля. Минрегионразвития, Росстрой и «Опора России» предлагают построить в стране 3 млн. кв. м доходных домов. Предполагается, что в Москве квартиры можно будет сдавать по $300-400 в месяц. Стоимость проекта оценивается в $4,2 млрд., из которых $2,79 млрд. предлагают выделить из федерального бюджета. Если сверху будет дана отмашка, Москва наверняка, не останется в стороне – ведь она привыкла быть в авангарде в вопросах социальной и жилищной политики.
Алексей Маслобойников
Квартира. Дача. Офис.
