Аренда - снимать дорого, сдавать невыгодно

Сегодня отношение к столичным рантье двойственное: кто-то считает их счастливчиками, получающими приличный доход, как говорится, без особых моральных и материальных затрат, а кто-то утверждает, что арендный бизнес перестал сейчас быть прибыльным. Между тем, снять жилье в Москве по сходной цене с каждым днем становится все труднее.

Рантье с рынка не уйдут…

Мнения экспертов о том, насколько выгодна аренда в наши дни, противоречивы. «Вся история московского рынка аренды — это история постоянного снижения доходности, — говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». — Сегодня аренда в эконом-классе приносит около 0,5% в месяц, то есть 6% в год. Но это, если можно так выразиться, «грязными». С поправками на ваши траты (квартплата, ремонт, риски, налоги) вы будете получать не более 4,5-5% в год. В более дорогих сегментах доходность чуть выше, но не сильно. Процентов 7 годовых максимум».

«Покупать просто для того, чтобы сдавать — это совсем неинтересный вариант, — считает Наталья Контиевская, управляющий компанией «ХИРШ-Ховрино», — потому что деньги можно вложить с куда большей эффективностью. И получать не жалкие 5-6% в год: ведь даже на банковском депозите — 8-9%, не говоря уже об акциях, ПИФах и т.п.».

Все же в некоторых случаях специалисты считают аренду квартиры оправданной. Например, когда жилье приобреталось с привлечением ипотечного кредита, так сказать, на будущее: пока в нем нужды нет, но дети подрастают… Когда такая «ипотечная» квартира сдается внаем, то доходы от аренды помогают гасить задолженность по кредиту. Хотя, по утверждению Н. Контиевской, платежи покрываются не полностью: например, при покупке однокомнатной квартиры, внеся 20-25% собственных средств, по кредиту придется платить по $1500 в месяц. А доход от аренды будет не более $800 в месяц.

Однако, несмотря на скепсис экспертов, предложение квартир на рынке аренды не сокращается. Ведь средства, полученные от сдачи квартиры внаем, можно назвать стабильным доходом при минимальном риске. Такого мнения придерживается Ольга Сугоняева, руководитель отдела аренды офиса «Полянка» агентства недвижимости DOKI. «Безусловно, существует много других вариантов вложения денег, которые в кратко- и среднесрочной перспективе принесут больший доход, чем даже максимальные проценты от аренды, — говорит она. — Но следует помнить, что подобные вложения зачастую высокорискованные».

Видимо, именно по этой причине рантье с рынка недвижимости пока никуда не уходят. И выбор квартир у арендаторов есть, причем, чем дороже жилье, тем он больше.

Самый экономный вариант

Что значит снять в Москве жилье дешево? Среди способов арендовать дешевле, эксперты называют «сарафанное радио», то есть поиск среди знакомых (иногда находятся люди, готовые сдать вдвое ниже рынка, лишь бы квартира находилась под присмотром надежных людей), а также аренду комнат в коммуналках. Еще один вариант — коллективный съем 2-3-комнатных квартир на несколько семей.

Если речь действительно идет об отдельной квартире, то дешевле чем за 20 тыс. рублей в месяц снять хотя бы однокомнатную не получится. Однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды, поэтому цены на них растут быстрее, чем на все остальные варианты. Самая дешевая двухкомнатная квартира стоит от 25 тыс. рублей и выше, трехкомнатная — от 30 тыс. рублей.

На что может претендовать арендатор, который в состоянии платить за жилье вышеозначенную цену? Как правило, квартиры этого сегмента рынка расположены в отдаленных районах, таких как Кузьминки, Капотня и т. д. Но при этом о близости метро речь не идет — до него придется добираться на общественном транспорте. Тип дома — обычно 5-этажная «хрущевка» или старая панельная девятиэтажка.

Что касается внутреннего убранства квартиры и ее состояния, то это — отсутствие какого бы то ни было ремонта, мебель 70-х годов прошлого века, холодильник ЗИЛ на кухне.

Почему жилье, прямо скажем, невысокого качества пользуется у арендаторов таким высоким спросом? Во-первых, привлекает цена. Во-вторых, рынок аренды живет по своим правилам. «Цена от качества квартиры, конечно, зависит, но в меньшей степени, чем на рынке купли-продажи, — поясняет Светлана Абелян. — Потому что снимающий понимает, что берет квартиру во временное пользование, и некоторые аспекты ему безразличны. Например, покупателю квартиры важно, куда выходят окна, чистый ли подъезд, какие соседи. Арендатор на эти и другие недостатки закрывает глаза, такие детали ему безразличны».

Дорогой «эконом»

Так условно можно назвать квартиры, которые, обладая почти теми же достоинствами, что были описаны выше, расположены в удачном месте. Это могут быть центральные и близкие к ним районы: Фрунзенская, Кунцево, Буляево, Коньково, Речной вокзал, Крылатское и др. При этом квартиры находятся в непосредственной близости от метро, до которого можно дойти пешком.

Аренда однокомнатной квартиры в этом сегменте стоит от 30 тыс. рублей и выше. Двухкомнатной — от 37 тыс. рублей. Трехкомнатной — 40 — 45 тыс. рублей.

«Владельцы таких квартир тоже не вкладывают деньги в ремонт и меблировку, — говорит Ольга Владиславлева, руководитель отделения аренды Корпорации «Рескор». — Арендатор может рассчитывать разве что на стиральную машину в дополнение к остальным атрибутам «бабушкиных» квартир».

Дома, в которых расположены такие квартиры — в основном, те же, что и в «экономном варианте». Иногда встречаются здания классом выше — например, кирпичные сталинки (но самые обычные — без лифта).

«В сегменте эконом класса сложно предъявлять требования к качеству дома, — поясняет Ольга Сугоняева. — По верхней границе этого сегмента могут быть и хрущевки, и сталинские пятиэтажки, и панельные дома, и новостройки в удаленных районах. Соответственно, чем дальше от центра — тем ниже цена».

Бизнес-класс и «евростиль»

Предложения квартир бизнес-класса могут встречаться и в центре, и в отдаленных спальных районах. Цена определяется именно местоположением, так как остальные характеристики совпадают. Такие квартиры находятся в приличных домах: это могут быть новые многоэтажные панельные дома, сталинки в хорошем состоянии и т. п. Арендаторы такого жилья могут рассчитывать на качественный косметический ремонт, на мебель (не самую дорогую, но относительно новую), на самую необходимую бытовую технику.

Стоимость аренды квартиры такого уровня: однокомнатная в центральных районах — 35-40 тыс. рублей, на окраинах — примерно 30 тыс. рублей; двухкомнатная — в центре 37-45 тыс. рублей, на окраинах 30-35 тыс. рублей; трехкомнатная — около 45 тыс. рублей в центре, 35-40 тыс. рублей на окраинах.

Между квартирами бизнес-класса и элитным жильем особое место на рынке аренды занимают «квартиры с евростилем». Главная особенность таких квартир в том, что они современные. То есть, для них обязательны евроремонт, новая качественная сантехника, встроенная кухня со всей необходимой бытовой техникой и т. д. Стоимость аренды квартир с евростилем в центральных районах: однокомнатная — от 40 тыс. рублей и выше, двухкомнатная — от 50 тыс. рублей, трехкомнатная — от 55-60 тыс. рублей.

Ольга Владиславлева отмечает, что жилье с евростилем можно найти не только в центре. «Хотя я бы не советовала владельцам квартир на окраинах вкладываться в дорогой ремонт, — замечает при этом эксперт. — Спрос на них невысок. Ведь если клиент в состоянии оплачивать дорогую аренду, он снимет жилье в центре. Исключение составляют только те случаи, когда у клиента где-то в отдаленном районе офис, и ему нужно жилье неподалеку».

Элитные квартиры

Когда речь заходит об элитных квартирах, эксперты, определяя цену аренды, переходят с рублей на доллары, иначе суммы получаются слишком уж громоздкими. Диапазон цен — от $5-6 до $25 тысяч в месяц.

Однокомнатных квартир в этом сегменте крайне мало, здесь ценятся большие площади — от 150 до 500 кв. м. Квартира должна соответствовать всем современным требованиям: несколько санузлов, дорогие отделочные материалы, эксклюзивная мебель. Хотя, по мнению О. Владиславлевой, наличие мебели в элитной квартире необязательно, так как клиенту такого уровня угодить сложно. Скорее всего, он обставит квартиру по своему вкусу, поэтому арендодателю лучше позаботиться о том, чтобы действительно на высоте была кухня.

Элитная квартира не может существовать вне элитного дома, а такой дом обязательно отличается особой инфраструктурой: то есть территория огорожена, присутствует паркинг, имеется охрана и т. д. Обычно это современные дома (особняки, кирпичные и монолитно-кирпичные жилые комплексы) и лучшие из числа дореволюционных доходных, сталинских и номенклатурных (построенных из так называемого «кирпича ЦК»). Причем, как замечает Светлана Абелян, сталинские дома одно время были очень популярны, 3-4-комнатные квартиры на Тверской пользовались спросом у иностранцев — в 90-е годы это были самые денежные на нашем рынке арендаторы. Но сейчас «сталинки» ветшают, в них нет тех опций, которые предлагают современные дома (подземные гаражи, вентиляция), не всегда адекватный состав жителей подъезда. Поэтому большинство сталинок сейчас теряют свою привлекательность. «Мы отмечаем много предложений по продаже таких квартир, — говорит С. Абелян, — и довольно часто оказывается, что это рантье избавляются от устаревшей собственности. Исключением среди сталинок являются только отдельные, наилучшие в этой категории дома — на Серафимовича («Дом на Набережной»), высотки на Котельнической и Баррикадной. Эти дома, уникальные по своим характеристикам и пользуются стабильным спросом».

Парадокс, но по наблюдениям экспертов, по-настоящему дорогие квартиры (апартаменты, пентхаусы и другой эксклюзив) в базе предложений не задерживаются. Получается, нашему рынку аренды, как и обществу в целом, своего среднего класса среди арендаторов тоже не хватает.

Елена Гудкова
Квадрум