https://www.rentalhome.ru/
27 марта 2020 г.
1695

Страховой депозит при аренде квартиры в России и в Европе

Компенсационная сумма или, другими словами, страховой депозит - это неотъемлемая часть любого грамотно составленного договора аренды. Эта сумма - своеобразный гарант спокойствия собственника, в случае, если между ним и арендатором возникнут спорные вопросы. В странах Европы понятие страхового депозита так же есть, но со своими особенностями. В этой статье мы сравним, как выглядит компенсационная сумма в Великобритании, Франции и Германии, а так же посмотрим, на чью сторону встаёт закон в разрешении конфликтов между наймодателем и нанимателем.

Страховой депозит (компенсационная, залоговая сумма) - это способ обеспечить выполнение обязательств со стороны квартиросъемщика. Кроме того, депозит позволяет собственнику перестраховаться, на случай возникновения проблем с арендатором. Например, порчи ремонта в квартире или мебели. Так чем же отличается это понятие в разных странах мира?

Страховой депозит при аренде квартиры в России

В России понятия "страховой депозит" и "залог" часто путают, взаимозаменяют, что в корне неверно. Депозитом называют сумму, которая сможет покрыть ущерб, нанесённый собственнику, в случае форс-мажорной ситуации. А залог - это сумма, которую потенциальный арендатор оставляет владельцу недвижимости, чтобы "застолбить" своё исключительное право арендовать её.

Важно так же отметить, что "страховой депозит", как термин и вовсе отсутствует в законодательстве Российской Федерации, что даёт еще один весомый повод поспорить о правильности его использования. Как следствие - и размер депозита чётко нигде не определён. Однако, по устоявшейся московской традиции, чаще всего, он равняется сумме арендной ставки за 1 месяц проживания в арендуемой квартире.

Часто страховой депозит используют в качестве оплаты последнего месяца проживания. Если эта история про вас - будьте готовы к неприятным последствиям.

В пример приведём личную историю одного из наших читателей.

Я сдавал свою квартиру-студию, нашел арендатора, заключили договор на 11 месяцев. Однако, через 6 месяцев мой квартирант заявил, что хочет расторгнуть договор аренды, якобы, решил переезжать в квартиру в другом районе. Так же он потребовал вернуть страховой депозит, чего я делать не собирался. Нет, не из жадности. Просто при осмотре своей квартиры я обнаружил грязные стены на кухне, прожженый сигаретой диван и еще кучу неприятных недочётов. Отказ моего квартиранта явно не порадовал и он даже порывался устроить драку. Позже выяснилось, что этот товарищ успел сделать копию ключей от моей студии. Он приходил в неё и устраивал погромы, чтобы отомстить. Замки я сменил, но каково же было моё удивление, когда я получил повестку в суд. Бывший квартирант требовал возмещения страхового депозита. И добился своего...В договоре, в части "компенсационной суммы" была ошибка, которая сыграла не в мою пользу.

Страховой депозит при аренде квартиры во Франции

Во Франции, в целом, смысл страхового депозита такой же как в России. Собственник заинтересован в сохранности своей квартиры, поэтому удерживает гарантийную сумму, чтобы покрыть расходы, если таковые буду иметь место. Размер депозита, в случае, если квартира сдаётся с мебелью, равен двум арендным ставкам. Часто, в сумму так же входит фиксированный платеж за эксплуатацию здания. Если же арендатор намерен платить не раз в месяц, а например, рассчитаться сразу за квартал - налоговая часть не взимается.

Во французских законах прописаны некоторые положения, которые дают некоторые гарантии арендатору. Так, собственник не имеет права менять размер залоговой суммы на протяжении всего срока аренды, даже если договор был продлён ни один раз или в стране изменилась экономическая ситуация. Еще один плюс для нанимателя - страховой депозит собственник должен вернуть в течение 1 месяца, а не двух, как было ранее.

Рассмотрим еще один пример.

Наш соотечественник сдавал свою квартиру в городе Тулуза. Договор с французами заключили на год, однако через 6 месяцев арендаторы заявили о намерении съехать и предложили использовать страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца проживания. Собственник согласился. Но после того, как наниматели съехали, он обнаружил в своей квартире неисправную технику и гору неоплаченных счетов. Однако, изменить уже ничего было нельзя. Если бы владелец квартиры использовал страховой депозит по назначению, он бы мог избавить себя от ремонта техники и оплаты чужих счетов.

Страховой депозит при аренде квартиры в Великобритании

В 2007 году в Великобритании стартовала государственная программа гарантийного депозита Tenancy Deposit Scheme. Эта  программа позволяет защитить залог для гарантии соблюдения минимального срока аренды, который прописан в договоре.

Залоговая сумма по этому положению часто соответствует размеру арендной платы за 1-2 месяца. Но только не в секторе элитного жилья. В последнее время, размер депозита среди состоятельных арендаторов растёт. Они предпочитают передать собственнику залог, равный полугодовой или даже годовой стоимости аренды недвижимости, чтобы просто оставить за собой право проживания в элитной квартире, к примеру, в центре Лондона, в течение длительного времени.

Страховой депозит при аренде квартиры в Германии

Чтобы снять квартиру в Германии, принято пользоваться услугами юриста. Договор заключается на конкретный срок и не может быть расторгнут досрочно, кроме исключительных обстоятельств, прописанных в договоре.

Месячный платёж состоит из двух частей.

  1. Kaltmiete - это, собственно, сам размер арендной платы. Интересно, что эта часть платежа не меняется на протяжении всего срока аренды.
  2. Umlagen - меняющаяся часть оплаты. Чаще всего, она включает в себя коммунальные платежи. Например, воду, свет, вывоз мусор и уборку общих мест пользования.

В итоге, страховой депозит примерно равен одинарной или двойной арендной ставке. Правда, распространена практика, вносить эту сумму постепенно, пользуясь рассрочкой.

Германия - это тот случай, когда закон чётко регламентирует отношения между собственником и арендатором, даже в части страхового депозита. Депозит возвращается нанимателю после того, как он покинет квартиру и собственник убедится, что мебель и техника в порядке, претензий нет. Согласно Гражданскому кодексу Германии, владелец недвижимости не может хранить депозит на личном банковском счете. Поэтому, после подписания договора, компенсационная сумма переводится на специальный счет арендодателя.

Договор - важнее всего

В конечном счете, не имеет значения, где вы сдаёте или арендуете квартиру, в России или зарубежом. В любой стране мира правильно составленный договор аренды - это залог нормальных отношений между собственником и нанимателем. Прежде чем вступить в сделку, изучите все правовые аспекты вопроса. Привлекайте риэлторов и юристов, особенно, если речь идет о Европе. Грамотный специалист поможет разобраться во всех тонкостях и избежать проблем. Не забывайте про страховой депозит - это нормальная практика во всех цивилизованных странах мира. Изучите условия удержания и возврата платежа, это даст вам уверенность в своей правоте на случай возникновения спорных вопросов.

22
27 марта 2020 г.
1695