Сдать квартиру в новостройке. Выгодно ли это?
Купить квартиру в новостройке - один из самых распространённых способов вложить деньги. Но некоторые собственники идут дальше - сдают новое жильё в аренду. Действительно ли это выгодная затея? Какую квартиру купить, чтобы получать стабильную прибыль от квартирантов? Ответы на эти вопросы - в нашем новом материале.
На этапе котлована или у самого финиша?
Даже те, кто никогда не сталкивался с инвестициями в недвижимость, знают: брать квартиру на этапе котлована - дешевле всего. Если вы выбираете жильё для себя и планируете жить в нем - имеет смысл вложиться именно в такой вариант, однако, если ваша конечная цель - сдача квартиры в новостройке в аренду, советуем поразмыслить. Ведь при самом быстром темпе строительства, дом будет сдан через два года и это без учёта рисков. В случае с арендой, каждый месяц имеет значение и рассматривать его стоит, как 30 дней простоя. При расчете, что средняя арендная ставка за хорошую однушку в Москве равна 35 тысячам рублей, за два года набегает порядка миллиона, которые вы могли бы заработать, но не заработали - квартира еще строится. Поэтому, иногда выгоднее взять квартиру незадолго до сдачи дома. Сумма, которую вы переплатите, скорее всего будет меньше той, что набежит за 24 месяца простоя.
Однушка, двушка или трёшка?
Однушка - как разменная монета. Самых ходовой товар на рынке московской недвижимости. 40% арендаторов нуждаются именно в ней. Еще 30% - нужна двушка. Таким образом, эти два варианта занимают большую часть рынка, а значит покупать 1- и 2-комнатные квартиры, чтобы потом сдавать - разумнее. Кроме того, такая жилплощадь "съедает" меньше времени и денег на ремонт, а значит, к непосредственной сдаче в аренду можно будет приступить уже через месяц-полтора после сдачи дома.
Где покупать?
География - ключевой момент в выборе квартиры и для покупки, и для аренды. Если говорить о Москве, то именно расположение оказывает ключевое влияние и на стоимость жилья, и на арендную ставку. Поэтому, покупая квадратные метры, обращайте внимание на то, насколько близко дом расположен к подземке.
Однако, иногда имеет смысл выбрать квартиру на небольшом удалении от метро и не в самом престижном районе. Этот вариант приемлем, если сдачей квартиры в аренду вы просто хотите "отбить" стоимость покупки. Так, однушка за МКАД-ом обойдется вам примерно в три миллиона. Больше 25-и тысяч в месяц на ней не заработаешь. Методом нехитрых вычислений, мы приходим к выводу, что в этом случае квартира окупится за 10-11 лет. В случае, с более дорогой квартирой, даже несмотря на то, что и арендная ставка будет на порядок выше, окупаться квартира будет в полтора раза дольше. И это не учитывая расходы на естественный износ.
Отделка или минимальный ремонт своими руками?
В первую очередь, ремонт- это дело, требующее не только денег, но и времени. Иногда второй ресурс дороже первого. Если со временем у вас "напряженка" или вы и вовсе не готовы тратить его на ремонт в квартире под сдачу, имеет смысл обратить внимание на дома, где жильё сдаётся уже с ремонтом. Этот вариант привлекателен еще по одной причине. Для серьезного рантье, каждый день, который квартира простоит без жильцов - потеря денег. А ремонт может затянуться по разным причинам. Еще один плюс в квартире в новостройке "под ключ" - порадует арендаторов. Если квартиры в доме сданы с отделкой, жильцам, вероятнее всего, не придётся слушать дрель через стенку.
Некоторые собственники решают не делать ремонт вообще. Они перекладывают эту ответственность на квартирантов. Схема такая: символическая плата за аренду - в обмен на ремонт. Этот вариант тоже имеет место быть, но он достаточно рискованный для владельца квартиры. В лучшем случае, низкопробный ремонт затянется. В худшем, он и вовсе может не закончиться (если в договоре аренды чётко не прописаны виды работ и сроки их выполнения), ведь, по сути, квартиранты не заинтересованы делать в чужой квартире всё "как для себя".
Как обставить квартиру в новостройке?
То, что делать не нужно ни при каких обстоятельствах - это превращать свежую квартиру в новостройке в склад старой дачной мебели или бабулино гнездо. В новую мебель лучше вложиться один раз. Пусть это она будет недорогая, но стильная. Например из Икеи - этот вариант устраивает большинство арендаторов. Нет времени и на такие покупки? Разместите объявление о сдаче пустой квартиры. Есть шанс, что на нее клюнет наниматель, который нажил свою мебель и захочет взять её с собой из прошлой квартиры. Еще один вариант - предложить арендаторам купить мебель под потребности. На это арендаторы так же охотно идут.
Как определить верную арендную ставку?
Мониторить, мониторить и еще раз мониторить. Изучите район, в котором находится ваша квартира. Сравните общий уровень цен со вторичным жильём, посмотрите, есть ли в округе новостройки - сравните свой дом с соседними. Прикиньте все плюсы и минусы. Правильная оценка квартиры - залог достойной арендной ставки и быстрого поиска адекватных арендаторов. И все-таки самый надёжный вариант - нанять профессионального риэлтора, чтобы он взглядом эксперта оценил ваше жилье и назвал оптимальную цену аренды для него. Услуги оценщика стоят не так дорого, как принято об этом думать. Возможно, работа риэлтора станет вашей самой полезной инвестицией после покупки квартиры.
Когда окупится квартира в новостройке?
Если опираться на средние данные, однокомнатная квартира в районе старой Москвы, обойдется собственнику примерно в 6,5 миллионов рублей. Арендная ставка - 35 тысяч рублей. При условии, что владелец не будет менять её величину, квартира окупится примерно за 16 лет. Если мы включим в расчет ежегодную индексацию в размере 5%, то этот срок можно сократить на четверть.
Итак. Квартира в новостройке - отличная инвестиция. Она может принести прибыль не только в случае, если её перепродать, но и если сдавать её в аренду. Главное, сделать правильный выбор еще на этапе покупки. Удачное расположение, адекватная арендная ставка, минимальный ремонт и свежая мебель - привлекают потенциальных арендаторов. В случае, если сдавать квартиру постоянно, она полностью окупится за несколько 10-12 лет.
