Всё об аренде жилья

21 декабря 2019 г.
8213

Сдать квартиру и не платить налоги

Столичный рынок аренды стабильно растёт, но более прозрачным год от года не становится. По оценкам экспертов, налоги с аренды платят не более 5% от всех арендодателей. Если вы не планируете присоединяться к их числу - эта статья для вас.

58 комментариев
Сдать квартиру и не платить налоги

Любые сделки, которые заключаются на территории России должны проходить строго в соответствии с законом. А если в результате сделки один из участников соглашения получил доход - он должен поделиться им с государством, то есть, заплатить налог. Если мы говорим о сдаче жилья в аренду, то делать это можно как физическое лицо и платить 13% ежегодно в казну. Второй вариант - стать индивидуальным предпринимателем и отдавать 6% при упрощенной налоговой системе. Третий вариант - купить патент, стоимость которого зависит от типа и размера жилой площади. И четвертый вариант, который появился лишь в начале 2019-ого года - стать самозанятым и платить, так называемый, "налог на профессиональную деятельность" в размере 4% или 6% (меньше, если арендатор - физическое лицо, больше - если он ИП или юридическое лицо). Так или иначе, платить налоги от сдачи квартиры в аренду - должны все. Другое дело, что платить эти налоги никто не хочет.

Не выходить из тени

Вопреки обилию лайфхаков, как обойти единые для всех правила "по закону", сдавать жильё и не платить налоги можно только в одном случае - делать это нелегально. Но выбор этого варианта крайне опасен для арендодателя: если вам попадется квартирант, который устроит пожар в вашей квартире, вы не сможете возместить убытки через суд. Еще один риск связан с появлением в вашей жизни представителей налоговой. Они могут узнать о вашей деятельности через жалобы соседей или если квартиранты решат вам "насолить". Конечно, доказать, что вы действительно сдаёте квартиру и получаете от этого доход - будет непросто. Можно сказать, почти невозможно. Этим арендодатели и пользуются на свой страх и риск. Так сказать, не офишируют свою деятельность, берут плату за аренду только наличными, без расписок и живут себе припеваючи, но до первой жалобы соседей. 

Правда ли, что собственник жилья не должен платить налоги, если договор аренды заключен меньше, чем на 12 месяцев? 

Большинство договоров аренды на московском рынке недвижимости заключаются не на год, и не на два, а ровно на 11 месяцев. Почему? Дело в том, что если соглашение вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать.  То есть, если человек не хочет платить налоги, то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он вообще сдает квартиру. Регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Что грозит, если поймали?

Уклонение от налогов преследуют сразу с трёх сторон. Согласно Налоговому кодексу - "игра в прятки" с госорганом грозит штрафом в размере 20% от суммы, не поступившей в казну в качестве оплаты. В Уголовном кодексе сказано: незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей в год, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. Ну а уклонение от уплаты налогов физлица повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года. Звучит, внушительно, но стоит добавить, что лишение свободы злостному неплательщику грозит только в том случае, если он будет не в состоянии отдать государству сумму штрафа. Кроме того, как мы уже говорили, доказать факт аренды жилья крайне сложно. 

Обобщим все рекомендации. Если вы хотите зарабатывать на аренде жилья и не платить налоги, следуйте трём рекомендациям: 

  • заключайте договор аренды в любом случае
  • заключайте договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации
  • не офишируйте свою деятельность и приучите квартирантов вести себя тихо

Столичный рынок арендной недвижимости оценивается экспертами в 200-800 тысяч объектов. Однако за 9 месяцев прошлого года госорганам удалось "вычислить" лишь около 6 тысяч фактов недекларируемой сдачи жилья в найм.

127
21 декабря 2019 г.
8213
32 комментария
По рейтингу По порядку
Гость
04 июня 2012 г.
0
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ !
Гость
28 июня 2012 г.
1
спасибо большое за подробную информацию.
Гость
14 ноября 2012 г.
3
Во -во. Надоели уже народ обирать. Можно подумать сдают люди от хорошей жизни.
Гость
09 декабря 2012 г.
5
Можно подумать эти жирные хмыри предприниматели исправно делятся.Нашло государство кормушку из граждан.
Гость
23 декабря 2012 г.
11
В Москве и "миллионниках" высокие ставки аренды быть обязаны. Иначе эти города станут "миллиардниками". Совершенно очевидно, что люди действительно креативные способны создать себе ( и другим ) рабочие места где угодно. Якобы "лучшее" столичное образование это тоже иллюзия. А против недоразвитых "халявщиков"и, конечно, против среднеазиатских штрейкбрехеров нужны барьеры. Чтобы не войти в противоречие с законом необходимо дополнительно поднимать среднюю арендную ставку, чтобы компенсировать затраты на уплату налога.
Гость
13 марта 2013 г.
1
Информация, конечно, полезная. Однако на вопрос "Как сдать квартиру и не платить налоги?" так и не ответили.
Гость
06 апреля 2013 г.
0
составьте договор на безвозмездный наем, а на всякий случай возьите долговую расписку (без срока по первому требованию) на сумму 3-х месячной оплаты. в договор внесите санкции за неуплату ком. услуг с выселением. Если человек не собирается вам "гадить" то согласится на это легко.
Гость
11 апреля 2013 г.
1
ответ на 6.04.13 Только с распиской тоже может возникнуть проблема. Человек скажет, а нет денег и все тут. Через суд только гарантированно можно получить с нанимателя. И то если есть доход
Гость
22 октября 2013 г.
-8
Интересно, что подразумевается под "адекватными ценами"? Это сколько должен платить человек за пользование имуществом, которое стоит 5-10 миллионов рублей? Сходи в прокат, возьми чайник, вот где увидишь адекватность цены. А не нравится - гостинницы есть, ценник тоже известный. Один ремонт после жильцов встаёт в такую копеечку, что ахнешь, это не говоря о переломаной технике и мебели, которыя как бы должна присутствовать в сдаваемой квартире. Если ты такой альтруист, сдавай свою квартиру за три копейки в благотварительных целях. А автору вопрос: А где это можно документально подтвердить, что арендодатель физическое лицо не обязан становиться для этого частным предпринимателем?
Васька
20 февраля 2016 г.
6
Какой ремонт?обои поклеил и потолок покрасил-вот и весь ремонт после 7 лет,хорош цену набивать
Гость
08 ноября 2013 г.
4
*Во -во. Надоели уже народ обирать. Можно подумать сдают люди от хорошей жизни. - Хаха а деньги на покупку квартиры значит есть... *Информация, конечно, полезная. Однако на вопрос "Как сдать квартиру и не платить налоги?" так и не ответили. - Как как никак)) платите налоги доход же получаете, 13% не так уж и много. *И мой коммент на комментарий выше - Если же вам не нравится что портят ваше имущество -не сдавайте вас никто не заставляет дело то боярское. Пунктом 2 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора.
Гость
10 ноября 2013 г.
0
Заключайте Договор безвозмездного пользования жилым помещением. по нему жилец платит только комуслуги.Налога нет.Или оформляться как ИП, тогда налог 6%. Первый вариант я использую с родственниками., для вредных соседей.
Алексей
13 мая 2016 г.
0
компенсация расходов на коммуналку по мнению налоговиков тоже является доходом и подлежит налогообложению!!!
Гость
24 ноября 2013 г.
-7
чуркам квартиру можно сдавать и за 100 000 рублей а своим дешевле...
Гость
12 декабря 2013 г.
0
Про долговую расписку (без срока по первому требованию) на сумму 3-х месячной оплаты, можно поподробнее пожалуйста
Гость
12 июня 2014 г.
3
Проще всего заключать нотариальный договор каждые два месяца и брать оплату тоже за два месяца вперед.. И удобно, и никто никого не обманет. лучше потратить 250 руб в месяц (если разделить расходы на нотариуса 1000 руб пополам с арендаторами) и жить спокойно. Против нотариального договора никакая соседка. участковый или налоговая не попрут.
Ольга
22 июля 2015 г.
2
А какая разница нотариальный договор или в простой письменной форме. Не знаете о чем пишите, вообще не пишите.... Глупость какая
Гость
28 октября 2014 г.
3
Я не против ,когда люди сдают жилье нормальным людям.А вот когда в квартире проживают гастробайтеры,таскаются с мешками и толпами.Это вызывает возмущение и я бы с удовольствием сдала бы свою соседку.Достала ! Она получает доп.доход,а люди живущие рядом должны страдать.Куда пожаловаться ?
Гость
10 ноября 2014 г.
13
Посоветуйте,как мне общаться с арендатором.Я москвичка,но вынуждена арендовать квартиру.Уже 7лет арендую у одной и той же хозяйки,но она каждые пол года поднимает цену от "балды".Договор не заключали,плачу без задержек вперед за два месяца.Живу одна.Держу квартиру в идеальном порядке.Хозяйка вообще обнаглела.
Эд
28 октября 2015 г.
3
Это дело хозяйки поднимать или нет на полное её усмотрение. Вы можете согласиться с этим и жить дальше либо найти другое жильё. Или договориться с хозяйкой о фиксированной сумме.
31 октября 2015 г.
2
Конечно без оформления договора бывают такие спорные случаи. Именно поэтому важно заключать договор найма, в котором оговариваются все условия найма квартиры. Оформите с хозяйкой квартиры договор найма и избавтесь от этой головной боли или поменяйте квартиру.
31 октября 2015 г.
0
Заключите договор найма или поменяйте квартиру
Гость
12 февраля 2015 г.
5
Потенциальные жильцы требуют *свежий ремонт, современную мебель, пешком от метро, не дороже 30 тыс.* Скромно? Вот я делаю ремонт в однушке, мебель покупаю. Итого, 300 тыс. Сдаю, коммуналку плачу, интернет. Чистыми около 25 тыс в мес, 300тыс в год. А потом жильцы съезжают и я вижу: украли на пятьдесят тысяч, наломали еще на сто, раковину расколотили,обои ободраны. ванну облуплена, плита сломана, кровать тоже сломана. Все прокурено! Хотя в договоре строго настрого было запрещено. Новый диван прожжен, бычки напиханы в плинтуса. И вообще в квартире воняет жутко, ничем не отмыть ни перебить запах не получается. Новые люди приходят и сразу откланиваются в ужасе. Хотя уже и цену сбавили. Вопрос, где выгода от сдачи? Какой еще налог, у меня и так одни убытки.
23 февраля 2016 г.
5
При сдаче квартиры в наем очень важно заключать договор найма с подробными указаниями прав и обязанности сторон по содержанию квартиры в надлежащем состоянии. Желательно приложением к договору приложить акт о состоянии квартиры. В договоре важно указать и ответственность наймополучателя за ненадлежащее использование и содержание квартиры. Только в этом случае можно нерадивого наймополучателя привлечь в судебном порядке к материальной ответственности и возмещению ущерба за причиненный урон. Что касается налоговых вопросов,то он регулируется налоговым кодексом и в случае невыполнения его наймодатель может быть привлечен к ответственности
Степан
01 мая 2016 г.
10
хватит ныть кровососы,плати налоги и спи спокойно упырь
Анастасия
29 июля 2016 г.
3
А вы сами виноваты. Вы сами позволили уничтожить свое имущество. Нет я конечно сочувствую Вам искренне за понесенные убытки. Но нельзя же быть таким наивным. Когда Вашу квартиру в какашку превращали, Вы сами-то где были?? Почему не навещали свое сокровище?? Не проводили проверку своего имущества, не предъявляли счета по факту порчи, не фоткали, не обращались в компетентные органы, не грозились выселением этим, простите, отбросам??? А Вы вообще их видели, когда они переступали через порог Вашего дома??? А как же первое впечатление?? Не вызвало сомнений в их порядочности?? Вы сами, как дитя, пустили козу в огород. Договор Вам на что дан? Закон уже за Вас все придумал, а Вы не удосужились грамотно составить договор, по которому можно было так подтянуть этих смердящих тварей, что они бы себе в ладошку бычки научились тушить и глотать. Закон может защитить интересы тех, кто сам позаботился о законности своих действий и любых других правоотношений между гражданами. Не ленитесь составить договор, который потом для Вас будет красным флагом, а для нанимателя красной тряпкой!!!
Лека
22 февраля 2016 г.
1
Хотелось бы узнать, если мой наймодатель не платит налог за сдачу своей квартиры, может ли он подать на меня в суд из-за каких-либо недомолвок, в договоре написано что все споры через суд. Но если наймодатель не платит налог, есть ли у него право подать на меня в суд? Ведь получается он незаконно сдает свою собственного, но при этом законным способом хочет урегулировать конфликт. Я вижу в этом только одно противоречие
23 февраля 2016 г.
3
Уважаемый Лека! В Вашем вопросе не ясно,какое отношение вы имеете к наймодателю? Если Вы наймополучатель, то Ваше отношения с ним регулируются договором найма, а отношение наймодателя и налогового органа вас не касаются. Если Вы просто добросовестный гражданин, то просто укажите,по дружески, в случае нарушения налогового законодательства,наймодатель может быть подвергнут штрафным санкциям.
Андерей
27 мая 2016 г.
0
Сдаю квартиру своим друзьям абсолютно бесплатно, платят они только ком. услуги, договор устный. Местное ТСЖ просит Договор на аренду квартиры. Законно ли это или пусть ТСЖ занимается своими делами..??
Дмитрий
25 августа 2016 г.
0
Заключите договор безвозмездного пользования
Светлана
13 июля 2016 г.
2
Законно ли не платить налоги за сдаваемое жилье ,если договор заключить меньше чем на год?
Настя
29 июля 2016 г.
1
Налог платить нужно от 1 года и более. Если перезаключать договор каждые 11 месяцев, то вполне законно.
Олеся
26 августа 2016 г.
1
Добрый день! помогите пожалуйста в решении вопроса! Сдаю квартиру, в договоре указали 23 000 руб, арендатор сказал, что налог из этой суммы будет платить сам, мне перечисляют 20 000руб, могу ли я это как проверить, чтоб потом мне тоже не пришлось платить налог!
вот как указано в пункте Арендная плата!
4.1. Арендная плата за полный месяц составляет 23 000,00 (Двадцать три тысячи рублей 00 копеек). В том числе НДФЛ. Арендатор является налоговым агентом по уплате налога на доходы физических лиц. В состав арендной платы за жилое помещение включаются, в том числе затраты Арендодателя на оплату услуг эксплуатирующей управляющей компании, коммунальных услуг (платежей), электроэнергии и электроснабжения, водоснабжения и водопотребления (холодной и горячей воды), газ, телефон, телевизионная антенна, домофон, плата за пользование мебелью и оборудованием.
Спасибо!
Татьяна
09 ноября 2016 г.
0
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я сдавала комнату в общежитии своим знакомым и они отдавали мне деньги только за коммуналку. Вопрос: мне с этих денег надо было платить налоги или нет?
Игорь
09 октября 2017 г.
0
Тоже интересует ответ на этот вопрос.
Ольга
21 декабря 2016 г.
4
Здравствуйте. Мы сдавали квартиру.Договор был заключен с 2015 по 2016 год без указания числа и месяца. Фактически жильцы жили с 9.ноября 2015 Г. По 12 декабря 2016 Г. После чего испарилась, оставив долг за 4 месяца по аренде и 20 000 р за коммунальные платежи. Хотим подавать в суд. Однако налоги не платили. Чем нам может грозить? Нужно ли было платить налог за 2015 Г , всего 2 месяца? Могут ли обязать заплатить за весь 2015Г, ведь нет точной даты в договоре. Какие штрафы могут быть? (ситуация абсурдная, я знаю. Сдавали родители, мы с мужем в другом городе, контролировать не могли )
Кугут
26 марта 2019 г.
2
Сдавать надо надежным людям!
Я снимаю уже четвертую квартиру, в течении семи лет.
Снимал на полгода, год и почти четыре года. Сейчас снял на длительный срок от 3 лет до 5. Арендодали все довольны, так как квартиры после меня в идеальном состоянии. И всегда новому арендодателя я предоставляя бывший договор и телефонный номер бывшего арендодателя. Были два случая когда хозяева передумала сдавать мне так как я пенсионер, и они решили что в будущем не смогу платить квартплату. Потом звонили просили заселится, так как у одного жилцы раздолбили квартиру и сбежали. А удругого просто не смогли платить и тоже сбежали.
Вот так то, хотите верьте. Хотите не верьте. Обратная карма.
Наталья
26 января 2017 г.
0
Я арендадатель заключила договор аренды квартиры на 11 месяцев в присутствии агенства недвижимости с арендатором, но по необъяснимой причине со стороны арендатора, вернули ключи через два месяца не предупредив, что съезжают, в квартире была не дорогая но новая мебель, которая сломана арендатором вандальным способом, Могу ли я предьявить какие либо требования к арендатору, договор действующий
Юстас
20 ноября 2018 г.
1
Можете. Успех в суде зависит от содержания договора, наличия акта приёма-передачи и т.д.
Ольга
07 ноября 2017 г.
0
Квартиранты, проживающие квартирой выше, залили мою квартиру. Хозяин этой верхней квартиры добровольно отказывается возмещать ущерб. Как можно наказать его, если он не платит налог на доход от сдачи квартиры?
Милена
22 декабря 2017 г.
0
Здравствуйте! Я Наймодатель, сдаю квартиру не дорого, и не хотелось бы платить еще и налог! Мой Наниматель, говорит договор ни куда предоставлять не будет, но хотелось бы подстраховаться...Скажите пожалуйста, расписку какого содержания можно взять с Нанимателя?
Елена
24 января 2018 г.
2
Я сдаю квартиры на авито и плачу с них налоги. А что делать? За неуплату сейчас не просто штраф, а лишение свободы. Да и жильцы не все белые и пушистые – иногда приходится отстаивать свои права, а как их отстоишь, если сам в заложниках у собственной бережливости?
Юстас
20 ноября 2018 г.
9
Что за бред Вы несёте?
Приведите хоть один пример с 2004 года, кому дали лишение за неуплату налогов со сдачи квартир в найм. Их нет!
Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ наступает со скрытого дохода, превышающего 192 307 руб. в месяц в течение трёх лет подряд.
Кроме того, оплата налога и штрафа - основание для освобождения от уголовной ответственности.
Максим
26 апреля 2018 г.
-2
Название "Сдать квартиру и не платить налоги". В тексте ни слова про то как "не платить налоги". В итоге вывод статья ангажированная и доверять ей нельзя.
Налоги не платят примерно 95 % наймодателей. Для этого надо сделать всего две вещи
1) Оформлять договор на 11 месяцев, чтобы его не надо было регистрировать. Если наниматели порядочные, то можно
2) Получать деньги только налом и не давать никаких расписок.

Даже если кто-то настучит участковому или предоставит договор в налоговую, то без подтверждения факта получения денег это ничего не значит. Вы всегда можете сказать, что непорядочные наниматели подписали договор и не заплатили ни копейки.
Самое главное помните Вы - добропорядочный гражданин, которого оговорили недобрые соседи или непорядочные наниматели.
11 февраля
0
Цитата
Название "Сдать квартиру и не платить налоги". В тексте ни слова про то как "не платить налоги".

Так статья и не называется "КАК не платить налоги". Название отражает сами ситуации, когда квартиры сдаются и налоги не платятся, а также последствия этих ситуаций.
Денис
27 июля 2018 г.
0
У меня это официальный доход. Я сдаю 2 квартиры через домофонд. Получаю стабильный заработок. Оформил все как полагается, налоги плачу. Если бы в моих интересах было увильнуть от них, топросто бы не афишировал свою деятельность.
Шура
26 марта 2019 г.
0
Живу на съемных квартирах семь лет. Сменил четыре квартиры. Всегда арендодатели составляют договор от 6 до 11 месяцев.
Кто узнает что вы сдаете или снимаете квартиру. Говорите что временно поселился у дальних родственников, если кто из соседей любопытничает. А если не любопытничают никому никогда не говорю где и у кого снимаю квартиру
04 февраля
0
Вот и правильно!
Гость
22 декабря 2019 г.
9
А вы, наймодатели, не нашли кормушку?! За свое, мягко сказать, скромное жилище цены задираете, как за золотом обшитые хоромы! Адекватных цен и хозяев становится все меньше. (Говорю, как специалист в области аренды недвижимости). А люди в основном снимать жилье идут тоже не от хорошей жизни и, как правило, это обычный рабочий класс, а не олигархи и богачи. А статья отличная. Спасибо, приятно было почитать.
Александра.
25 февраля
16
Посоветуйте пожалуйста. Сдавалась квартира в пятиэтажке, платился налог. Сейчас дом сносят и дали новую квартиру. В связи с чем большие траты и налог в этом году платить нечем. Плюс сейчас там не живут жильцы т к в новую квартиру будем искать новых. За прошлый годы (2012-2014) пришло письмо явиться в налоговую и доказать что в налог платился. Можно ли как то не платит налог за 2015 год?
26 февраля
16
Уважаемый Александр! Даю несколько практических, правда хлопотных, советов по Вашему вопросу.
• Способ №1. Арендаторам настоятельно рекомендуется не открывать двери незнакомым людям. Если хозяина квартиры нет, и никто не знает когда он придет, то, с точки зрения закона, предъявить какие-либо претензии некому. А для того, чтобы объявить официальный розыск при помощи полиции, необходимо открытое уголовное дело.
• Способ №2. Предположим, что факт проживания гражданина, который не является хозяином этой квартиры, установлен. Но даже это еще не является фактом того, что недвижимость сдана в аренду. Проживать в квартире может кто угодно: дальний родственник, друг детства, одноклассник, сотрудник и так далее. Главное тут то, что никто никому никаких денег не платит, а просто временно проживет в квартире и приглядывает за ней. Уловка эта довольно очевидна, но вот доказать обратное никто не сможет, если Вы будете соблюдать элементарную осторожность, и факт передачи денег за аренду не будет зафиксирован. С юридической точки зрения появится доход только тогда, когда есть неоспоримые доказательства такового: договор аренды, расписки получения денежных средств, свидетельства очевидцев и так далее.
• Способ №3. Если налоговые органы все-таки получили подписанный арендатором договор, то можно прибегнуть к следующей уловке. Нужно сообщить, что арендатор оказался недобросовестным и не платит аренду. А выгонять его на улицу не собираетесь, пусть живет там. Подобные отговорки откровенно «шиты белыми нитками», но доказать обратное предельно трудно, так как договор аренды это лишь соглашение о намерениях, но не факт получения дохода. А нет дохода – нет налогов.
• Способ №4. Согласно Налоговому кодексу, гражданин обязан предоставить декларацию о доходах за прошлый год до конца апреля текущего. Практически это можно использовать следующим образом: если факт аренды квартиры не был зафиксирован в течение прошлого года, то все договора и расписки можно уничтожать. Арендодатель и съемщик заново заключают новый договор по текущей дате. По факту получается так, что доходов с аренды недвижимости за предыдущий год нет, и платить налоги не с чего.
• Способ №5. Всем известна средняя цена аренды типовой жилой недвижимости (в зависимости от региона). Например, в Москве однокомнатная квартира обойдется арендатору от 25тысяч рублей в месяц, двухкомнатная – от 40 тысяч. Но дело в том, что это неофициальная информация, которая нигде не прописывается: ни в какой-либо служебной инструкции или законе. Следовательно, арендодатель может указать в декларации любую другую сумму, намного меньшую реальной, и платить налог в несколько раз меньше. Доказать преступный умысел практически невозможно!


Почитать ещё