https://www.rentalhome.ru/
14 марта 2022 г.
3245

Риски арендодателя

Испортили имущество и сбежали, жили в квартире целым табором и т.д. Безусловно, риски у арендодателя есть. Но их можно минимизировать, Расскажем о самых распространённых рисках арендодателя и способах их избежать.

Риски арендодателя

Риск арендодателя №1: сдача квартиры в субнаем

"В ноябре прошлого года я сдал квартиру одинокой женщине. Она казалась той, которой можно доверять, поэтому своими визитами я её не напрягал. Так продолжалось 6 месяцев, пока мне не позвонили соседи. Они сказали, что в моей квартире постоянный шум и пьянки. Оказалось, та милейшая дамочка сдавала мою квартиру другим людям". Алексей, 35 лет.

Ситуация, с которой столкнулся наш читатель и собственник квартиры Алексей - настоящая классика жанра. Этот способ обвести владельца недвижимости вокруг пальца распространен в случаях, когда хозяин квартиры не может или не хочет постоянно контролировать квартирантов и состояние своего имущества. Например, он живет в другом городе, постоянно занят в командировках или попросту ленится ездить в другой конец города с ревизиями.

Если вы собственник и описанная модель поведения про вас, то будьте готовы. Предприимчивый квартирант может легко сдать вашу квартиру в аренду другим людям, которые, с вероятностью 99,9 % будут уверены, что живут в ней на законных основаниях. Представьте ситуацию: вы возвращаетесь из очередной рабочей поездки и обнаруживаете, что в вашей квартире живет семья из 4 человек, которая понятия не имеет, кто вы такой. В это время товарищ, которому вы лично сдавали квартиру несколько месяцев назад, уже растворился в воздухе, вместе с деньгами, взятыми за аренду вашей недвижимости.

Как обезопасить себя?
Во-первых, заключать договор найма, прописав возможности сдачи жилья в субаренду. Если в договоре об этом нет ни слова, собственник жилья без лишних  сантиментов может "попросить" новых жильцов освободить квартиру и разбираться с тем, кому было заплачено за проживание. Во-вторых, помочь может договор доверительного управления с агентством недвижимости, где отмечены все условия аренды квартиры. Этот документ застрахует собственника не только от внезапной субаренды, но и от пожаров, потопов, взрывов и так далее. В случае ЧП, ущерб возмещать будет агентство.

Риск арендодателя №2: продажа арендованной квартиры

Для аферистов этот способ обмана собственника сложнее в исполнении, но прибыльнее. Думаете, таких диких историй, когда арендованную квартиру продают уже нет? Ошибаетесь. Мошенники штампуют поддельные документы, находят покупателя и исчезают с миллионами на руках. Разумеется, потом сделку признают недействительной - но сколько будет потрачено времени, сил и нервных клеток, прежде чем истинному владельцу жилья удастся доказать своё право собственности "новым хозяевам" и выселить их из своего законного жилья.

Как застраховать себя?
Никогда не оставлять документы на право собственности в квартире под сдачу. Внимательно следует относиться и к своему паспорту. Не давайте его квартирантам на долгое время. Кроме того, не ленитесь проверять, как арендаторы живут в вашей квартире. Действительно ли они там живут или просто временно появляются? Об этом можно поговорить с соседями и вычислить: кто и когда приходит к вашим нанимателям.

Риск арендодателя №3: муниципальная квартира

Арендаторы могут приватизировать квартиру, которую снимают. Как? Через поддельные документы. Выход: прежде чем сдавать квартиру внаём приватизируйте её и сделайте своей собственностью.

Риск арендодателя №4: испорченное имущество

Если квартиранты разгромили квартиру, испортили мебель и технику, а потом отказались возместить ущерб и съехали - это вина собственника. Ведь именно он безответственно отнёсся к своему имуществу на этапе подписания договора аренды. И это распространённая история.

Что делать, чтобы не пополнить армию хозяев, оставшихся у разбитого корыта?

Грамотно составлять договор. Не просто обговаривать детали обращения с вашим любимым диваном и ковром в гостиной, а прописывать в договоре требования к проживанию жильцов в квартире. Например, если вы против животных, маленьких детей или курения на кухне - отобразите это на бумаге. Что касается имущества, составьте опись и акт приема-передачи. Когда срок договора подойдет к концу, жильцы будут вынуждены сдавать вам квартиру, следуя этому документу.

Риск арендодателя №5: наниматель один, а жильцов несколько

Часто бывает так, что договор заключается с одним человеком, а по факту в квартире живет несколько семей. Действительно, по закону в арендованной квартире вместе с основным квартиросъемщиком могут жить его члены семьи, то есть супруг или супруга, а так же дети. На подселение остальных нужно разрешение хозяина. Наверняка, он не обрадуется, если узнает, что его квадратные метры оккупировала многочисленная компания из людей, которых он видит впервые.

Что делать? Прописывать условия подселения, а точнее, его невозможности в договоре аренды. Если таковой пункт в соглашении есть, то собственник имеет право выселить всех лишних жильцов. Иногда к процессу приходится привлекать правоохранителей.

Риск арендодателя №6: не хотят платить за аренду

Риски арендодателя

"Свою однушку я сдавала паре - парню и девушке, они были знакомые моих знакомых, поэтому все отношения у нас были на уровне доверия. Первые 4 месяца все было отлично, они исправно платили за проживание. А потом попросили отсрочку на пару месяцев, сослались на "тяжелые времена". В общем, за это время они просто сбежали, оставив меня без денег". Альбина, 38 лет.

А бывает, что вместе с нанимателями из квартиры исчезает бытовая техника, посуда и всё, что не прикручено к полу. 

Как часто, квартиранты просят у вас отсрочку платежа под разными предлогами? Даже если этого опыта у вас еще нет, 12% арендодателей считают это серьезным риском и переживают по этому поводу.

Как обезопасить себя от просрочки арендной платы?

Указывайте в договоре аренды о сроке возможной отсрочки платежа. Если и этот срок будет нарушен, начисляйте пеню за каждый день просрочки, либо прекращайте договорные отношения без возвращения страхового депозита.

Исход дела можно считать относительно благоприятным, если арендаторы, понимая свою неправоту, быстренько съедут. Но если они начнут отказываться покидать квартиру, выселить быстро их не получится, только через судебные разбирательства. Выкидывание вещей арендатора, смена замков и прочее не решат дело, поскольку это незаконно и может быть использовано против владельца квартиры.

Риск арендодателя №7: курение, кошки, собаки

Риски арендодателя

Аналогично с домашними животными. Вроде бы все обсудили, никаких животных, никаких рисков имуществу, мы только сделали ремонт и купили мебель, но нет... через какой-то промежуток времени, обнаруживается кошечка или маленькая собачка, а потом еще кто-то побольше.

А ведь пункта о домашних животных и курении нет в договоре. Что это значит? Только одно, что вся ответственность за произошедшее по этому поводу лежит исключительно на арендодателе.

Как обезопасить себя от этих рисков

Если вы узнали о появлении домашнего животного или появилось что-то еще непредвиденное, внутренне приняли это и согласились, обязательно требуйте новый договор с новыми правками. Либо изначально в первом договоре обозначьте, что в случае нарушения пунктов договора будут действовать штрафы. Обычно этот штраф гасится страховым депозитом.

Риск арендодателя №8: арендаторы не любят чистоту

Риски арендодателя

Конечно, тотального ущерба неряхи-арендаторы не причинят, но квартиру испортят прилично. Чтобы застраховать себя от подобной ситуации, укажите в договоре обязательную профессиональную генеральную уборку перед тем, как выехать из квартиры. В случае отказа, укажите штрафные санкции.

Но может случиться так, что арендаторы просто "убьют квартиру", испортят в ней все, что возможно. Это уже не просто беспорядок, это повод делать повторно ремонт. Как правило, страховой депозит вред ли покроет ущерб. Поэтому рекомендуем перед сдачей квартиры в аренду оформить страховку квартиры.

Какие риски арендодателя существуют еще

Риски арендодателя

Ранее мы описали максимально часто встречающиеся риски, о которых рассказывают сами арендодатели, но в действительности, рисков намного больше. Арендодатели чувствуют еще следующие риски:

Неожиданный выезд квартирантов — 7,8%
Арендаторы не уживаются с соседями — 7,2%
Сложности выселить арендаторов — 5,9%
Квартиру будут использовать не по назначению— 5,8%
Воровство— 5,4%
Сдача квартиры в аренду посуточно без согласия собственника — 4,8%

Как минимизировать риски арендодателю?

Достаточно оформить договор с указанием всех паспортных данных квартиросъемщиков, размера арендной платы и срока ее выплаты. Кроме того, нужно заручиться контактами нанимателей, всеми телефонами - мобильными и даже рабочими. В случае форс-мажора, вам будет с чем обратиться в полицию.

В конечном итоге, все советы для арендодателя сводятся к одному - к договору аренды. Если он составлен грамотно, по всем нормам закона, то вы, как собственник, защищены от многих рисков, связанных со сдачей своей недвижимости в аренду. Поэтому, если вы не уверены в своих юридических познаниях, на время составления договора лучше обратиться к помощи профессиональных риэлторов.

15
14 марта 2022 г.
3245