https://www.rentalhome.ru/
20 декабря 2021 г.
335

Причины для расторжения договора аренды

Итак, перед вами арендатор. Вы уже успели с ним пообщаться, изучили его профили во всех соц сетях, заключили с ним договор и даже получили первое вознаграждение. Казалось бы, страшное позади, но нет. Что будет дальше, насколько арендатор будет соответствовать вашим представлениям, как бережно будет относиться к имуществу и квартире в целом, что делать, если арендатор перестанет платить аренду. Об этом и многом другом читайте в статье.

Причины для расторжения договора аренды

Итак, перед вами арендатор. Вы уже успели с ним пообщаться, изучили его профили во всех соц сетях, заключили с ним договор и даже получили первое вознаграждение. Казалось бы, страшное позади, но нет. Что будет дальше, насколько арендатор будет соответствовать вашим представлениям, как бережно будет относиться к имуществу и квартире в целом, что делать, если арендатор перестанет платить аренду. Об этом и многом другом читайте в статье.

Зачем нужен договор аренды

Не так часто, но все же попадаются случаи, когда арендодатели, в силу ухода от ответственности перед законом, не хотят заключать договор. А если вдруг так повезло, что квартиру сдали в аренду знакомым или родственникам, так и вовсе кажется, зачем это все надо, «мы же свои все», «как-нибудь устно все решим».

На первый взгляд, все кажется логичным и «почему бы нет», но на деле все не так просто. Как правило, устные договоренности ничего не значат: закон точно не будет на вашей стороне, он вообще ни на чьей стороне не будет, ну а арендаторы выкрутят все так, вроде «ничего такого не было», «мы не об этом договаривались», а «этот обогреватель все равно не работал, старьё, я выкинул» и прочее.

Такие устные договоренности могут вам причинить серьезный финансовый, моральный и психологический убыток. Гораздо проще пойти по юридически прописанному пути:
- зарегистрироваться как самозанятый или индивидуальный предприниматель
- найти арендатора
- составить юридически грамотный подробный договор
- заключить договор о сдаче квартиры в аренду
- следить за его исполнением, и в случае спорный ситуаций, быть готовым их разрешить мирным досудебным путем.

Причины для расторжения договора аренды

На все возможные спорные ситуации в договоре должны быть прописаны варианты их решения. Это касается и оплаты аренды: сумма, сроки оплаты, способы оплаты, фиксация оплаты, штрафные санкции — что ожидает арендатора в случае несвоевременной оплаты и просрочки.

Такой вариант сдачи квартиры в аренду минимизирует риски потерь, все трудности будут решаться совместным перечитыванием договора. Поскольку сделка проходит юридически и есть договор, арендатор понимает, что правда на вашей стороне и не станет доводить до суда, стараясь выполнять все условия сделки по договору.

На деле все обстоит просто. Вы как арендодатель обязаны предоставить квартиру для комфортного проживания в ней, а арендатор обязуется своевременно оплачивать это самое проживание. Все неполадки, связанные с нарушением комфортного проживания оплачивает и исправляет арендодатель, а арендатор бережно охраняет этот комфорт и своевременно его оплачивает.

Надо при этом понимать, что если у арендатора течет с потолка вода, потому что крыша неисправна — вина арендодателя, он исправляет ситуацию. Но если затапливается квартира под арендованной квартирой, очевидно, что виноват арендатор, в этом случае, все расходы на нем.
Нарушение договоренности приводит к штрафным санкциям, все детали прописываются в договоре.

Очень важно вместе с договором заключать акт приемки и передачи квартиры. В нем детально отражается состояние квартиры, в котором арендатор ее принял. Перечисляется вся бытовая техника и ее состояние и «работоспособность». Тоже самое относится к мебели и ремонту в квартире. Все недочеты и поломки фиксируются. Когда арендатор надумает съезжать, важно сверится с этим актом, чтобы все было на своих местах в должном состоянии.

В случае обнаружения недостачи чего-то или поломки, также прописываются штрафы и финансовое возмещение ваших потерь. В том числе и на эти случаи берется залог в размере месячной арендной ставки. Конечно, он может не покрыть всех убытков, но это лучше, чем ничего.
Крупный ущерб квартиры, который может быть причинен арендатором лучше страховать дополнительно, чтобы сберечь деньги и нервы опять же.

Причина 1. Арендатор перестал оплачивать аренду

Причины для расторжения договора аренды

Наверное, страшным сном для всех арендодателей является ситуация, когда арендатор перестал оплачивать аренду, но продолжает жить, жалуясь на временные трудности и придумывая разные предлоги, чтобы остаться.

Если это происходит в реальности, вы в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить арендатора, удержав с него внесенный ранее залог. После истечения срока внесения оплаты, который должен быть прописан в договоре, при условии, что арендатор соглашается оплачивать, с него может быть взята пени за каждый день просрочки, это тоже упоминается в договоре (срок и размер пени). Обычно на внесение оплаты дается неделя, все дни свыше этого срока считаются просрочкой и оплачиваются с пеней.

Если срок просрочки составляет более 14 дней, например, в договоре указывается право арендодателя ограничить доступ к квартире и имуществу арендатора (собственник может смело сменить замки в квартире и просто ее закрыть, без возможности доступа арендатора).

Другой вариант, сразу обратиться в суд. Если договор не заключен или заключен на короткий срок, лучше сначала обратиться в полицию с просьбой выселить незаконно проживающих квартирантов. Полиция составляет документ с описанием правонарушения, с которым вам и следует затем обращаться в суд. Но тут и вы можете себя подставить, поскольку сдавали квартиру в аренду и не платили налоги.

На практике, дело до суда не доходит обычно. Арендаторы при слове «суд» быстренько нивелируют все долги. Арендодатель, зная о том, что он неофициально сдавал квартиру, тоже не торопиться это афишировать публично. Зачастую, они даже прощают долг арендаторам, чтобы не привлекать к себе внимания ни суда, ни полиции. В этом случае арендаторы быстро покидают квартиру.

К сожалению, остаются случаи, когда просто угрозы обращения в полицию не влияют на действия арендатора. Если вы обращаетесь к помощи суда и прочих государственных инстанций, готовьтесь, что это будет не быстро и не просто.

Причина 2. Если арендаторы затопили соседей

Причины для расторжения договора аренды

Обязательно определите причину, по которой это произошло. Возможно, причина в трубах и поломке водопровода. А может быть арендатор забыл выключить воду перед выходом на работу.

Если поломка произошла в перекрытии, вам поможет ЖЭК, это в его компетенции. Если прорвало батарею в квартире, оценивайте ущерб, нанесенный соседям, поскольку за состоянием батарей должен следить тот, кто проживает в квартире.

Узнайте у соседей, сколько по их мнению, может стоить восстановление нанесенного ущерба. Если вы не согласны с этой суммой, вызывайте независимого оценщика. На практике, обычно собственник и соседи договариваются: собственник либо делает ремонт, либо его оплачивает.

Если авария произошла не по вине арендатора, последний тоже может находиться не в лучших условиях и потребовать компенсацию. В этой ситуации он будет прав и придется договариваться и с арендатором.

По-другому будут обстоять дела, если потоп произошел по вине арендатора. В этой ситуации весь ущерб, ремонт и восстановление будет оплачивать арендатор. Следуя законодательству, соседям ущерб обязан оплачивать собственник квартиры, который вправе потребовать эту оплату от арендатора.
Чтобы точно понять, на ком лежит ответственность за причинение ущерба, в спорных ситуациях обращаются в ТСЖ.

Причина 3. Если соседи затопили вас

Причины для расторжения договора аренды

Эту аварию придется устранять вам. В договоре аренды обычно есть пункт, где вы, как собственник квартиры, должны в кратчайшие сроки устранить поломку и восстановить нормальные комфортные условия проживания для арендаторов, вне зависимости, кто виноват — соседи или поломки в подъезде.

Если неприятность произошла по вине соседей, вы, как собственник квартиры, вправе требовать компенсацию от них: это может быть денежная сумма или ремонт. Если поломка произошла по вине домоуправления, идите в ЖЭК и требуйте возмещения ущерба от них.

Арендатор вправе потребовать от вас возмещения неудобств, вызванных потопом, пока будет идти ремонт. Это может быть компенсировано меньшей арендной оплатой за текущий месяц проживания вплоть до ее полной отмены (в зависимости от степени неудобства). Если потоп был сильный и проживание невозможно, арендатор может расторгнуть договор и покинуть квартиру. Залог возвращается при этом.

Причина 4. Арендатор не убирается в квартире

Причины для расторжения договора аренды

Арендодатели, еще до подписания договора, обычно сильно озадачены поиском не только честного, но и опрятного арендатора. Но на практике, встречаются разные случаи. Разберем, что делать, если вам попался арендатор, который разводит грязь и не любит убираться.

Может ли это быть поводом к досрочному расторжению договора. Спорный вопрос. Вроде бы в договоре прописано в обязанностях арендатора, что тот должен содержать помещение в порядке и не способствовать ухудшению состояния квартиры. Но как быть, с немытой посудой, сантиметровыми слоями пыли, плесенью, жирными пятнами на стенах, немытыми окнами, разбросанной горой вещей повсюду. Все решается просто — клининговая служба — вот и чистота с порядком.

Этот момент оговаривается до подписания договора — все, что для вас важно описывается в договоре. Как правило, это вещи, которые ведут к косметическому ремонту и способствуют значительным тратам, а не просто требуют одну генеральную уборку. И если при визите вы видите, что обсуждаемое не выполняется — есть повод расстаться с этими арендаторами. Поскольку есть договор, условия не соблюдены, вы будете правы.

Причина 5. Арендатор курит в квартире

Причины для расторжения договора аренды

Другая неприятность, если арендатор курит в квартире — запах сигарет очень едкий и не может остаться незамеченным. Поэтому запрет на курение в квартире должен быть выделен отдельным пунктом. Несоблюдение — повод к досрочному расторжению договора.

Причина 6. Если арендаторы что-то испортили или поломали

Причины для расторжения договора аренды

Опять же, схема одна. На первом этапе выясняем причину. Если обнаружилась поломка бытовой техники, вызываем мастера и выясняем, кто виноват. Вина арендатора — оплачивает он. Естественный износ техники — оплачиваете вы. Если арендатор отказывается оплачивать, смело вычитайте из залоговой суммы.

Причина 7. На арендаторов жалуются соседи

Причины для расторжения договора аренды

Выясняем причины, что конкретно не нравится соседям: шум в вечернее время суток или ночные гости, или что-то еще. Если жалобы надуманные, придется все решать с соседями. Но если громкая музыка по ночам нарушает покой всего подъезда — тут уж либо разговаривайте с арендаторами, либо выселяйте — имеете право, если в договоре этот пункт прописан, это пункт о соблюдении тишины в вечернее и ночное время.

Даже если вы упустили из виду этот пункт, напомните арендаторам, что соседи имеют полное право вызвать полицию, если шум с вашей квартиры будет им мешать после 22.00. Штраф будет предписан арендаторам, а не вам.

Причина 8. В квартире больше арендаторов, чем заявлено

Причины для расторжения договора аренды

В договоре аренды обязательно перечисляются все люди, которые планируют проживать (ФИО и данные паспортов). В силу разных обстоятельств, к арендатору может приехать в гости родственница или друг, это проживание допустимо. Но если в квартире устраивается «гостиница», с постоянным проживанием непонятных людей, о которых вы ничего не знаете, это повод к расторжению договора и выселению всех жильцов.

При этом, нелишним будет проверить показания счетчиков на свет и воду. Если они значительно больше, чем среднестатистические, это повод задуматься, что и людей больше. Также можно опросить соседей и поспрашивать у них на предмет количества людей. Ваши подозрения подтвердились, вы имеете полное право досрочно расторгнуть договор без возвращения залога.

Если не получится выселить квартирантов мирным путем, обращайтесь в суд. При наличии договора, вы можете рассчитывать на поддержку закона.

Причина 9. Если арендатор пропал из виду

Причины для расторжения договора аренды

В этом случае необходимо смотреть по ситуации. Если арендатор просто забрал вещи и тихо съехал, сдавайте квартиру в аренду другим людям. Если он уехал и оставил долги по счетам за воду и свет, прикиньте по сумме задолженности. Но если арендатор съехал с вашим имуществом или техникой, это уже воровство. И даже если у вас нет договора, кража имущества — это преступление.
Посчитайте примерную сумму убытка. Если она для вас значительная, смело подавайте в суд.

Причина 10. Если квартирант вынужден съехать досрочно

Как правило, в договоре необходимо обозначать срок действия договора и когда он может выехать без штрафных санкций. Обычно это после 6 месяцев проживания, при условии, что он предупреждает вас не менее, чем за 30 дней. Залог при этом возвращается.
Если арендатор съезжает раньше оговоренного срока, залог не возвращается. Если договор не был заключен, а деньги переданы вам без оформления документов, возвращать залог или нет — на ваше усмотрение.

Вывод

Сдавать квартиру в аренду — дело рискованное, особенно в России, когда арендатор законодательно защищен больше, чем арендодатель. Но риск поселить совсем уж неряшливого и неадекватного квартиранта невелик. Поэтому просто грамотно составьте договор, пропишите в нем все нюансы, платите налоги и получайте выгоду и позитивные эмоции.

5
20 декабря 2021 г.
335