На что имеет право арендодатель

Изначально у владельца квартиры есть три главных права. Первое право - владения, это право обладания имуществом. Согласно закону, владение - это не тоже самое что право собственности. Когда арендатор выражается "мое жилье", подразумевая арендованную квартиру, это означает, что в данное время именно он ей и владеет.

Права арендодателя на квартиру

Изначально у владельца квартиры есть три главных права. Первое право - владения, это право обладания имуществом. Согласно закону, владение - это не тоже самое что право собственности. Когда арендатор выражается "мое жилье", подразумевая арендованную квартиру, это означает, что в данное время именно он ей и владеет.

Второе право - пользования. Арендодатель - владелец квартиры имеет право использовать свое жилье по назначению. Т.е. проживать в своей квартире, либо хранить в ней свое имущество.

Третье право - право распоряжения жильем, право решать, что делать с квартирой. Собственник может ее продать, подарить, сдать в аренду или заложить.

Если собственник квартиры решил сдавать квартиру в аренду, он автоматически лишается части имеющихся прав. Первое и второе право арендодатель теряет, т.е. он передает права владения и пользования арендаторам. У собственника квартиры остается только право распоряжения. Есть и еще некоторые дополнительные права, которые указываются в договоре.

Какие же права имеет арендодатель

Большинство людей считают, что право собственности важнее всех остальных прав. Это заблуждение. Люди, которые снимают квартиру, имеют право на неприкосновенность их арендованного жилья и их личной жизни.

Неприкосновенность жилья - это запрет на посещение квартиры кем-либо, включая собственника квартиры, без согласие арендатора. Закон предоставляет некоторые случаи, при которых собственник квартиры может войти в сданную в аренду квартиру без согласования с арендатором. Просто проверить квартиру на сохранность в список этих случаев не входит.

Неприкосновенность своей жизни (жизни арендатора) - это запрет на распространение личной информации об арендаторе третьим лицам без их разрешения. Владелец квартиры не имеет больше права заходить в квартиру когда ему захочется, даже когда арендатора нет в квартире. Квартира с личными вещами арендатора - это часть его жизни, там могут храниться его личные документы, переписки и прочая личная информация.

Ниже приводятся самые распространенные ситуации между арендодателем и арендатором с расшифровками, кто какие имеет права.

1. Имеет ли право арендодатель посещать квартиру, не предупредив арендатора?

Нет, такого права у арендодателя нет, все посещения квартиры должны быть согласованы и удобны обоим сторонам.

В договоре аренды оговаривается заранее график посещений арендодателя своей квартиры. Чаще этого срока визиты запрещены. Как правило, арендодатель имеет право посещать свою квартиру 1 раз в тридцать дней. Все визиты и их частота определяются по взаимному согласию до подписания договора.

В любое другое время, не оговоренное заранее в договоре, арендодатель посещать квартиру не имеет право, даже если арендатора сейчас нет. В противном случае, собственнику квартиры грозит штраф. В некоторых случаях, дело может дойти до расторжения договора и даже до уголовной ответственности за несоблюдение права неприкосновенности жилья. Как правило, это когда посещение арендодателем квартиры препятствует арендатору полноценно пользоваться арендованной квартирой.

За нарушение этого права арендодателю грозит следующая ответственность. Штраф может доходить до 40 тыс. рублей, испытательные работы до 12 месяцев, лишение свободы до 3 месяцев. При этом если арендатор обнаруживает при этом пропажу личных вещей, обвинить также могут арендодателя, а это уже другая ответственность.

2. Имеет ли право арендодатель организовывать проверку квартиры на чистоту и порядок?

Имеет, но в пределах допустимого.

Арендатор по договору должен поддерживать определенный "надлежащий порядок" в квартире, осуществлять в ней мелкий ремонт, но содержать квартиру в идеальной чистоте он не обязан. Если в квартире раскиданы личные вещи, пыль и немытые полы - это дело арендатора.

Но если беспорядок начинает вредить целостности квартиры, необходимо вмешаться. Например, если завелась плесень на стенах, но пыль - это не тот вред. В случае причинения вреда квартире, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

3. Имеет ли право арендодатель прикасаться к вещам арендатора?

Нет, не имеет.

Существуют арендодатели, которые считают себя вправе зайти в квартиру в любое время, сделать перестановку, собрать личные вещи и убрать в шкаф и прочее. У арендодателя, конечно, такого права нет, даже во время визита, указанного в договоре.

Везде есть свои границы и нет смысла впадать в крайности. Конечно, арендодатель имеет право присесть на стул, когда наступает время посещения, но рыться в личных вещах арендатора и наводить порядок "на свой вкус" он не может.

Арендаторы же, напротив, имеют право передвинуть мебель так, как им нравиться, убрать ковер с пола, переставить книги или убрать их совсем. Важно, чтобы на момент выезда с квартиры арендаторы все поставили на прежние места.

4. Имеет ли право арендодатель поменять замки на входной двери?

Нет, у арендодателя такого права нет.

Это можно сделать исключительно с согласия арендатора. Если этого согласия нет, арендодателю может быть предъявлено умышленное препятствие использованию квартиры.

Если подобный случай произошел, арендатор имеет право по суду потребовать с арендодателя деньги, которые он вынужден был потратить, чтобы попасть в квартиру или экстренно искать себе жилье. Например, снять номер в гостинице или уехать к родственникам - это стоит определенных денег. Помимо этого, арендатор имеет право попросить компенсацию за моральный вред.

5. Имеет ли право арендодатель выгнать арендаторов до окончания срока договора аренды, если нет никаких нарушений?

По договору выселение возможно только в обозначенные сроки. Но возможен вариант расторжения договора по обоюдному согласию ранее оговоренного срока. Главное, чтобы обе стороны были не против.

По закону все не так просто. Арендодатель имеет право выселить арендатора из своего жилья ранее оговоренного срока только по решению суда за какие-либо нарушения:

- арендатор вредит квартире;
- арендатор не вносит своевременно оплату за аренду квартиры. Если договор заключен менее, чем на 12 месяцев, просрочка должна быть не более 2 месяцев. Если договор заключен более, чем на 1 год, просрочка может быть не более 6 месяцев;
- арендатор пользовался квартирой не по назначению;
- арендатор нарушал покой соседей;
Каким бы ни было нарушение, его необходимо доказать суду. На практике до суда доходит редко. Как правило, участники сделки решают все разногласия в досудебном порядке.

Арендодатель не имеет право выселять арендаторов из квартиры когда ему вздумается. В противном случае, это грозит судом со всеми вытекающими последствиями.

6. Имеет ли право арендодатель хранить свои вещи в квартире, которую сдает в аренду?

Это возможно только с согласия арендаторов.

Как было сказано ранее, арендодатель теряет право пользования квартирой при сдаче ее в аренду. Во время действия договора пользоваться квартирой арендодатель может только с разрешения арендатора, это относится и к вещам. Если арендатор разрешает, можно приносить или забирать свои вещи.

До окончания действия договора квартира должна сохранить тот вид, который был описан в акте приемки и передачи. Любая новая покупка арендодателем во благо арендатора должна быть зафиксирована в новом документе.

7. Имеет ли право арендодатель подселить друзей в сданную в аренду квартиру

Такого права у арендодателя нет.

С момента передачи квартиры в аренду, арендодатель не может считать ее полностью своей собственностью. Жить в этой квартире самому или подселить кого-то из своих знакомых арендодатель не имеет права. Квартира передана во временное пользование арендатору.

8. "Комната на замке" в арендованной квартире. Имеет ли арендодатель право пользоваться ей в любое удобное ему время?

Нет, у арендодателя этого права нет.

Владелец сдает квартиру в аренду полностью, со всеми комнатами и имуществом, которое в них находится. Если есть какие-то специальные условия, они прописываются в договоре, но по умолчанию подразумевается передача квартиры арендатору целиком.

Когда арендодатель захочет воспользоваться своей закрытой комнатой, он неминуемо будет вынужден проходить через другие комнаты, а значит нарушать право арендатора на неприкосновенность. Если арендаторы не были против наличия "комнаты на замке", все визиты в нее должны быть предварительно согласованы.

9. Имеет ли право арендодатель запретить нахождение детей арендатора в квартире?

Нет, арендодатель этого права не имеет.

Если есть подписанный договор аренды, то арендатор по умолчанию имеет право заселить в снимаемую в аренду квартиру своих несовершеннолетних детей, даже без уведомления собственника. Это он может делать по закону. Арендатор даже может не соблюдать нормы метров на человека.

Это в теории, а на практике арендодателю важно знать, кто проживает в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех людей, которые будут проживать, включая детей.

10. Имеет ли право арендодатель запрещать проживание с домашними животными?

В законе ничего не указывается по этому вопросу.

А это значит, главное договориться между собой и обязательно зафиксировать обоюдное согласие в договоре письменно. По умолчанию арендатор будет нести полную ответственность за вред, который может причинить домашнее животное, даже если арендодатель позволил его завести.

11. Имеет ли право арендодатель заставлять делать ремонт в квартире?

Важно обозначить, какой именно ремонт.

Закон предписывает арендатору устранение текущих бытовых задач, а капитальный ремонт осуществляет арендодатель, владелец квартиры.

Закон также не дает ясного понимания, что такое текущий, а что такое капитальный ремонт. Но подразумевается, что капитальный ремонт связан с несущими стенами, крупными коммуникационными сооружениями. А текущий ремонт - это мелкий ремонт, бюджетный. Например, поклейка обоев, замена смесителя, ручек дверных или оконных и проч. Но за арендатором и арендодателем всегда остается право самим решить, кто что ремонтирует и оплачивает.

12. Имеет ли право арендодатель не платить за квартиру, если это не делает арендатор?

Нет, арендодатель должен следить за своевременной оплатой коммунальных платежей, либо оплачивать их сам.

Как правило, кто и что оплачивает указывается в договоре по предварительному согласованию. Обычно общие коммунальные платежи лежат на арендодателе, а платежи за воду, свет, интернет вносит арендатор согласно показаниям счетчика. Но опять же, бывают разные случаи. Важна договоренность.

Следует упомянуть, как бы не распределялись платежи между арендодателем и арендатором, для ТСЖ ответственным лицом является собственник квартиры. За любое нарушение сроков по оплате неважно каких платежей ответственность будет нести именно он.

13. Имеет ли право арендодатель продать квартиру, которую сдал в аренду?

Да, арендодатель это право имеет.

Наличие арендаторов по закону никак не препятствует поиску покупателя: договор аренды не лишает арендодателя права распоряжения. Соответственно, продать квартиру арендодатель может.

Единственное, что должен в этом случае арендодатель - это уведомить покупателя о том, что в настоящий момент квартира сдана в аренду, это обременение. Вся ответственность арендодателя перейдет новому владельцу квартиры.

Если покупатель приобретает жилье с целью инвестиций, это обременение больше обрадует, нежели огорчит его. Т.к. сразу же будет возврат инвестиций в виде арендной платы за съем квартиры от арендаторов.

На практике таких инвесторов мало. Поэтому в договоре прописываются условия досрочного расторжения, и если арендаторы их принимают, лучше попросить съехать жильцов заранее и освободить квартиру.

14. Имеет ли право владелец квартиры проживать в одной из комнат, а остальные сдавать в аренду?

Да, такое право у него есть.

Но конечно же, все обговаривается заранее, описывается в договоре. В этой ситуации важно договориться и обозначить границы, а затем все зафиксировать в договоре.