Как сдать квартиру официально
Как сдать квартиру официально и безопасно, как правильно заключить договор аренды, как разобраться с налогами при аренде? Ответы на вопросы дали эксперты.
Почему заключают договор меньше, чем на год? Где найти порядочных арендаторов? Как грамотно составить объявление о сдаче квартиры и где именно его необходимо опубликовать? На эти и другие вопросы можно получить ответ на нашем сайте. Пусть инвестиция в виде недвижимости будет для вас оправдана и приносит растущую прибыль и радость.
«Как мне сдать квартиру и стабильно получать доход?» - об этом задумывается любой собственник квартиры. Какой сделать ремонт, где найти честных арендаторов, как не потерпеть крах и убыток. Ниже мы приводим краткую инструкцию к действиям.
Как официально сдать квартиру в аренду?
Что же значит официально сдать квартиру в аренду? Это значит в том числе — не укрываться от налогов и официально заявить о себе, как арендодателе. Существует несколько способов сделать это:
• Открыть ИП. Налог от сдачи квартиры в этом случае будет составлять 6% от дохода. Также следует учесть, что открытие ИП потребует определенное время на юридическое оформление.
• Получить статус самозанятого. В этом случае сумма налога будет 4%. Не потребуется заполнение и сдача ежегодных налоговых деклараций о доходе с аренды квартиры.
• Открыть ООО. В этом случае необходимо будет платить НДФЛ – 13%. Это максимально «замороченный» и убыточный способ.
Как сдать квартиру, если несколько собственников
Если у квартиры, которую вы планируете сдавать в аренду несколько собственников, заручитесь нотариально заверенным согласием о том, что они не заявят о своих правах на недвижимость в обозначенный срок. Этот документ будет необходим при сдаче квартиры в аренду для будущих арендаторов.
Надо понимать, что квартиру по частям сдавать в аренду не получится, а это значит, что другие собственники квартиры должны дать согласие на то, что они не возражают против аренды.
Когда согласие у вас на руках, смело двигайтесь дальше к намеченной цели — официально сдать квартиру в аренду.
Зачем нужен договор аренды квартиры
Конечно, для всех понятно, что договор обязателен. Но нужен не просто договор, а документ, где учтены все детали сделки, процесса проживания, способов и сроков оплаты. Грамотный договор — это ваш защитник, который в спорных ситуациях поможет разобраться и найти истину, не привлекая правоохранительные органы.
Если в ходе проживания меняются условия аренды квартиры, составьте дополнительное соглашение и приложите его к договору.
Помните, что даже если договор не был заключен, перед законом вы в любом случае являетесь нарушителем и незаконным арендодателем. Поэтому, если налоговая служба сможет доказать, что вы получаете прибыль от сдачи квартиры в аренду, вы будете обязаны ответить перед законом за это правонарушение.
Если арендатор захочет получить временную регистрацию, он обязан будет предоставить договор аренды квартиры. В противном случае, регистрацию он не получит.
Как правильно составить договор на аренду квартиры
Давайте разберемся с понятиями. Договор найма заключается с физическими лицами, а договор аренды — с юридическими. Если фирма снимает квартиру для проживания своего сотрудника, то заключается договор аренды. В общем и целом, договор составляется в свободной форме, главное, чтобы он был подписан обоими сторонами.
В договоре аренды квартиры следует максимально детально описать все договоренности с арендатором.
Как правильно заключить договор аренды квартиры?
Чтобы официально сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор и отразить в нем следующее:
• ФИО и паспортные данные арендодателя и всех арендаторов.
• Пункт о том, что квартира сдается в аренду только для проживания и не подразумевается ее использования для бизнеса или субаренды.
• На какое время заключается договор, сроки проживания.
• Детальное описание квартиры: почтовый адрес с указанием номера количество комнат, документы о праве собственности на квартиру.
• Указание ежемесячной арендной ставки и способ ее передачи. Когда может быть изменена плата, с какой периодичностью она может меняться.
• Система оплаты коммунальных платежей
• Сроки посещения арендодателя квартиры
• Список людей, которые также будут проживать в квартире
• Причины возможного расторжения договора.
Как правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Конечно, вы можете оптимистично полагать, что налоговая никогда не докажет факт вашей сдачи квартиры в аренду, что ваши доходы слишком малы, чтобы быть кому-то интересны, кроме вас самих. Но, есть два момента, которые могут существенно подпортить ваши предположения: соседи по квартире, ну и сами арендаторы.
Соседи могут не сойтись характерами с вашими арендаторами, им может не понравится шум или лающая собачка, например. В конце концов, они могут оказаться честными, уважающими закон людьми, которые будут уверены, что квартиру надо сдавать в аренду официально, они посчитают себя обязанными донести о вашем бизнесе соответствующим органам. И окажутся правыми. Можете быть уверены, приставы не оставят эти доводы без внимания.
Второй момент, это сами арендаторы. Зная, что вы не сдаете квартиру в аренду официально, что вы не платите налоги, они получают действенный способ манипулировать вами, шантажировать и всячески злоупотреблять вашим хорошим отношением и гостеприимством. Ведь в любой, даже самой мельчайшей и незначительной спорной ситуации, они заявят о вашем правонарушении не только вам, но и налоговой, которая быстренько «расставит все по местам».
Поэтому исход один: если вы не сдаете официально квартиру в аренду, вы обрекаете себя на возможные манипуляции со стороны арендаторов. Будьте готовы удовлетворять любой их каприз!
Если не сдавать квартиру в аренду официально, что будет по закону?
Предположим, что налоговая служба узнала, что вы не стали себя затруднять тем, чтобы сдать квартиру в аренду официально и решили это делать вне закона. У них также получилось доказать факт получения вашей прибыли с нее. Вот, что вас ожидает дальше.
ИФНС на законных основаниях может:
• запросить квитанции об оплате всех налогов, которые не были уплачены. Даже за полтора — два года получится внушительная сумма;
• Запросить квитанцию об оплате пени и оштрафовать вас. Это увеличит базовую сумму долга на 25%-45%;
• если речь идет о крупном долге, возможно, уголовное дело с лишением свободы и описью всего вашего имущества.
Предположим, вы незаконно сдавали квартиру в аренду в течение трех лет за 30 000 рублей в месяц. Налоговая служба предъявит вам сумму неоплаченных налогов плюс штраф в размере 30% от основного долга. Мы получаем 140 400 рублей неоплаченные налоги за три года. И дополнительно вам припишут штраф на 42120 рублей. Как видите, сумма значительная, ее можно получить , если сдавать квартиру в аренду официально в течение почти полугода.
В общем и целом, сдавать квартиру в аренду официально будет правильным решением. В противном случае, существует большой риск получить неприятности со стороны арендаторов, соседей, приставов. А это не так уж выгодно, как вы смогли убедиться из вышеперечисленного примера.
Как безопасно сдать квартиру в аренду?
Только русские, предпочтительно семейная пара без детей и животных. Что только не вообразят собственники квартиры, чтобы подобрать себе честных и порядочных жильцов.
Какой бы способ сдачи квартиры в аренду вы не выбрали, всегда существуют определенные риски. Жильцы могут оказаться неопрятными, неаккуратными, сломать бытовую технику, навредить свежему ремонту и в конце концов, съехать и не заплатить по счетам. Как эти риски минимизировать? Узнайте, что необходимо обязательно сделать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду.
Внимательно ознакомьтесь со всеми документами
Потенциальные жильцы часто просто приносят на сделку ксерокопию. В наше время, сделать подобное и написать все, что хочешь, совсем несложно. Поэтому попросите арендаторов предъявить оригинал. Затем сравните копию и оригинал, копию оставьте у себя, вы всегда будете знать теперь, где искать вашего арендатора.
Используйте интернет
Зная фамилию и имя арендатора, поищите его страницу в социальных сетях, это очень хороший источник информации. Так вы будете знать, чем он интересуется и каковы его взгляды на мир. Можно также полистать форумы об аренде и поискать отзывы о нем. Возможно, он уже снимал квартиру, и кто-то оставил негативный отзыв о его проживании (положительные отзывы редко оставляют). С появлением интернета очень сложно остаться безнаказанным.
Брать залог или нет
Как правило, при заселении в квартиру арендатор оплачивает залог в размере месячной оплаты аренды. Залог возвращается, если квартире не причинен убыток и все осталось на своих местах.
Если посмотреть на этот пункт с точки зрения острой необходимости, то значимость его не вполне оправдана. Очевидно, что если арендатор захочет причинить вред квартире, залоговая сумма вряд ли сможет его покрыть.
Берутся обычно две суммы: за первый и последний месяц проживания, на случай неожиданного съезда с квартиры, ранее срока по договору. Тогда получится вернуть хотя бы часть средств, которая покроет время, затраченное на поиск новых жильцов, дабы квартира не простаивала зря.
Для сохранности имущества квартиры лучше прибегнуть к обычной страховке.
Как застраховать квартиру, если сдавать в аренду официально
Оформляется страховка и квартиры, и всего что в ней имеется. Обязательно пропишите страховым случаем выплату за порчу имущества сторонними лицами.
Также не лишним будет оформить страховку на причинение сторонними лицами вреда соседям. Например, если ваши арендаторы затопят соседей снизу, ремонт будете оплачивать не вы, а страховая кампания.
Отслеживайте детали
Семейная пара без детей и животных может оказаться шумной и причинять массу неудобств. Также группа студентов может не устраивать шумных вечеринок дома, работать после учебы и приходить только ночевать. Все относительно, все мы люди разные. Поэтому при знакомстве с потенциальными арендаторами внимательно присматривайтесь к деталям.
Если на просмотре вы почувствуете что-то странное и не соответствующее вашим ожиданиям, уклончивые ответы на прямо поставленные вопросы, нежелание оформлять договор и что-то подобное, не стоит рисковать и оформлять сделку. Лучше не торопиться, а продолжить поиски приличных арендаторов.
Предупрежден, значит вооружен
Арендаторы не любят гостей в лице собственников, кому это может понравиться. Но тем не менее, вам все же необходимо посещать свою квартиру, чтобы быть уверенным в целостности и порядке. Хотя бы первые 2-3 месяца установите график своих визитов и заходите проверить счетчики или принять оплату лично в руки. Так вы избавите себя от неприятных неожиданностей.
Не лишним будет пообщаться с соседями на предмет «не замечали ли они что-то странное» в вашей квартире или подъезде. Не отдавайте все ключи арендаторам, оставьте копию
Согласно договору вы не имеете право посещать свою квартиру во время отсутствия арендаторов. Но случаи бывают разные, форс мажор, прорвало трубу, затопили соседи сверху, да мало ли еще что. Чтобы не ждать возвращения арендаторов и вмешаться в ход событий, имейте при себе дубликат ключей от вашей квартиры.
Что делать, если арендатор не оплачивает аренду квартиры? Прежде всего, выясните причины. Год карантина, который мы недавно пережили, дает четкое понимание, что стабильность в наше время весьма абстрактна.
Когда выясните причину неплатежеспособности, примите решение. Если вы все же надеетесь получить всю неоплаченную сумму долга, определите срок, в течение которого вы готовы подождать. Если вы не уверены, нет смысла продолжать договорные отношения.
Будьте бдительны
Если коммунальные платежи оплачивает арендатор, не забывайте курировать и этот вопрос, все с той же целью избежать неприятного сюрприза в виде огромного долга. Сейчас это можно сделать через Интернет удаленно.
Из этой статьи стало понятным, как сдать квартиру официально. Какой бы способы вы не выбрали, общая схема одна — изучайте документы арендодателей, оформляйте договор правильно и подробно, страхуйте риски.
