Как ИП сдать квартиру в аренду

Любую квартиру, которая находится в собственности, легальным способом можно сдавать в аренду. Как ИП сдать квартиру в аренду, как правильно заключить договор ИП, чтобы сдать квартиру в аренду - разберем все нюансы процесса сдачи в аренду квартиры ИП физическим и юридическим лицам. 

Любую квартиру, которая находится в собственности, легальным способом можно сдавать в аренду. Для этого необходимо определиться в качестве кого, вам ее выгоднее сдавать: как самозанятый, как ИП или как ИП на патентной системе налогообложения.

Чтобы определить, какой способ выгоднее именно для вас, необходимо более детально разобраться с понятиями.

Как сдать квартиру в аренду самозанятым

Если вы хотите сдавать квартиру в аренду в качестве физического лица, вам необходимо зарегистрироваться в статусе самозанятого. Этот способ налогообложения возник в 2019 году для тех, кто работает на себя и чей годовой доход не больше, чем 2.4 млн. В этом случае налоговая ставка вычисляется из расчета 4%-6 % от дохода. Все самозанятые обязаны платить налоговый вычет - 10 000 рублей.

Но есть и хорошие новости. Нет необходимости подавать никаких дополнительных документов (раньше надо было заполнять декларацию). Налог вычитается в авто режиме онлайн. Весь процесс по уплате налогов для самозанятых максимально облегчен и оформлен в режиме онлайн.

Как ИП сдать квартиру в аренду

Если ежегодный доход у вас более, чем 2.4. млн рублей, то статус самозанятого вам становится не доступен. Тогда сдать квартиру в аренду можно как индивидуальный предприниматель. Ваша налоговая ставка будет составлять 6% от прибыли, при условии, что вы оформите упрощенную систему. Недостаток этой системы - это выплаты в Пенсионный фонд и ФМС, раз в три месяца. Это необходимо делать обязательно, даже если не было прибыли. Также ИП обязан подавать декларацию о доходах.

Если вы ИП, то можно оформить патент. Налоговые взносы останутся прежними, но налог будет рассчитан не от уже имеющегося дохода, а от планируемого. Фактически вы платите фиксированную сумму, вне зависимости от вашего реального дохода. В некоторых случаях, этот способ может быть гораздо выгоднее. Патенты могут быть сроком от 1 месяца до 12 месяцев. Стоимость патента зависит от общей площади квартиры и района ее размещения.

Как оформить ИП, чтобы сдать квартиру в аренду

Регистрация ИП - это не слишком сложный процесс. Вы должны собрать следующий перечень документов:

•  заявление на открытие индивидуального предпринимательства
• паспорт и ксерокопия
• Инн и ксерокопия
• квитанция об оплате госпошлины в 800 руб. Квитанцию можно распечатать через сайт налоговой службы.

Собранный пакет документов можно подать на оформление в разные инстанции:
- в налоговую службу
- в МФЦ
- онлайн, при наличии электронной подписи.

На рассмотрение документов потребуется 2-3 дня, после чего, в случае отсутствия ошибок, вам зарегистрируют ИП и вышлют все нужные документы на электронную почту. Вы получите лист записи ЕГРИП и постановление на налоговый учет.

Самое главное в оформлении ИП - это корректное заполнение всех документов, т.к. есть ряд тонких моментов, которые могут расценить как ошибку:

- используйте черную ручку, если заполняете документы не онлайн
- мобильный телефон пишите только через +7, а прямой номер - через 8
- сокращения можно использовать только те, что написаны в образце, они должны полностью совпадать с сокращениями в аналогичных документах.

Также при подаче заявления выберите вид деятельности - код ОКВЭД. Для аренды квартиры подходит раздел 68.20. Это операции с недвижимым имуществом и подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Открытие ИП под аренду квартиры через банк

Это относительно новая услуга, которая завоевала определенную популярность. Представители банка бесплатно подают заявление, составляют документы, создают расчетный счет, на который вам будут арендаторы переводить деньги за аренду. Банк подобным образом увеличивает свою клиентскую базу, избавляя вас от лишних хлопот по открытию расчетного счета ИП.

Как платить налоги за сдачу квартиры в аренду

Отчет по прибыли ИП необходимо предоставлять налоговой каждый год до 30 апреля. Сумма налоговых отчислений рассчитывается в зависимости от выбранной вами системы налогообложения. Если вы выбрали самый простой способ - "упрощенку", вам необходимо будет выплачивать 6% от размера прибыли.

Также обязательны к выплате страховые взносы в ПФР И ФМС. Их платят все индивидуальные предприниматели. Сумма выплат одинаковая для всех и в 2021 году она составляла 40874 рубля. Если вы получили прибыль более 300 000 рублей, к сумме в пенсионный фонд добавляется еще 1%.

Если вы выбрали упрощенную систему налогообложения, вы можете вычитать взносы из самого налога. Подобная схема возможна при условии ежеквартальной выплаты взносов.

Как ИП сдать квартиру в аренду и заключить договор

На страницах этого сайта вы уже могли встретить статью о грамотном заключении договора и правилах его составления. Резюмируя, вспомним, что все детали по аренде квартиры, условия проживания, ответственности сторон должны быть описаны в договоре. Найдите бланк правильно составленного договора, обращая внимание на название договора и его изменение в зависимости от статуса арендатора: физическое это лицо или юридическое (договор найма и договор аренды).

Договор о сдачи квартиры в аренду между ИП и физ. лицом

Что обязательно должно быть в договоре:
- ФИО, паспортные данные обоих сторон
- сведения по ИП -ОГРНИП, ИНН, дата регистрации ИП, расчетный счет в банке
- выписка из ЕГРН о том, что квартира принадлежит вам
- адрес квартиры, общие данные по квартире
- перечень всех людей, которые будут проживать в квартире с арендатором
- срок сдачи квартиры в аренду
- ответственности сторон, права
- сумма ежемесячной аренды
- наличие страхового депозита и его размер
- каким образом будет осуществляться расчет за аренду
- условия изменения арендной платы
- условия оплаты коммунальных услуг
- порядок досрочного расторжения договора
- штрафы, пени
- условия посещения квартиры арендодателем
- акт приема и передачи квартиры

На что обратить внимание при составлении договора, если ИП сдает квартиру в аренду

Когда вы фиксируете размер арендной ставки в договоре, не включайте в нее коммунальные платежи. В противном случае, они будут учитываться как доход и с них вам необходимо будет также выплачивать налог.

Гораздо проще будет договориться об оплате коммунальных платежей арендатором, по заранее обговоренному плану. Пропишите это в договоре, но без упоминания конкретных сумм. Оплата по счетчикам не подлежит налогообложению.

Обязательно пишите в договоре про депозит, но не вносите его в общую прибыль. Депозит необходимо будет вернуть арендатору, он не считается доходом. Если депозит будет использован в качестве погашения ущерба, нанесенного арендатором квартире, внесите его в самый последний отчет.

Штрафы, если ИП не платит налог за аренду квартиры

Запомните, скрыть факт, что вы, ИП, сдаете квартиру в аренду чрезвычайно сложно. Малейший конфликт с арендатором или жалобы соседей достаточно, чтобы запустить процесс и привлечь внимание налоговых органов.

Неуплата налога от сдачи квартиры в аренду в итоге может выйти в гораздо большую сумму, нежели своевременная уплата этого самого налога. Владелец квартиры должен будет выплатить долг, пенни и штраф. Если сумма долга больше 4 млн. рублей, может грозить уголовная ответственность.