Рассмотрим ситуацию, где собственник планирует переехать в другую страну, но хочет получать доход от сдачи в аренду своей квартиры. Компания и договор по доверительному управлению, который она предлагает, будет очень кстати. Клиент сможет больше не заниматься поиском квартирантов и другими заботами. За него это сделает компания.
Безусловно, если квартира у клиента одна, то он сможет найти квартиранта, будучи и на другом конце земного шара. Однако, если в его собственности несколько квартир, на поиск жильцов уйдет много времени и сил. В этом случае лучше довериться профессионалам. Они будут встречаться с потенциальными арендаторами, следить за состоянием всех квартир и имущества в них, а так же информировать владельца о ключевых вопросах, связанных с износом мебели, бытовой техники или ремонте. Удобно, что в обязанностях управляющего - фиксация всех проблемных моментов. К примеру, если у дивана подкосилась ножка, собственнику вышлют фотографию.
Особенности договора доверительного управления
Доверительное управление недвижимостью должно быть официально зафиксировано. Для этого собственник заключает договор с агентством недвижимости или конкретным риэлтором. О плюсах мы уже говорили - это свобода собственника от любых вопросов, связанных со сдачей в аренду жилья. Однако, есть и минусы.
Первый из них, вполне очевидный. За любую работу нужно платить и тот риэлтор, с которым владелец недвижимости заключил договор на доверительное управление - не исключение. Специалисту полагается либо процент от сделок (какой именно, регламентируется договором), либо ежемесячное вознаграждение. Как правило, это 10-20% от арендной ставки.
Второй минус связан с предыдущим, если риэлтор получает свое вознаграждение от процента со сделок. По большому счету, ему нет никакой разницы, кто арендует вашу квартиру, главное, чтобы договор найма был подписан.
Ну и третий, спорный момент. Состояние квартиры контролирует агент, а не сам собственник. Кто-то скажет: "Да какой же это минус?". Действительно, в случае с проверенными агентствами недвижимости, за сохранность имущества можно не переживать. Но кто может гарантировать, что на этом рынке работают одни профессионалы?
В любом случае, специалисты рекомендуют собственникам тщательно изучать текст договора на доверительное управление перед тем, как его подписать. Этот договор не должен быть "типовым", то есть общим для всех и скачанным из интернета. Документ должен быть составлен под конкретного собственника и направлен на защиту его интересов.
Стоит отметить, что заключая договор доверительного управления, собственник остается хозяином квартиры. Другими словами риэлтор, который будет назначен управляющим имуществом, сможет совершать только действия, в интересах собственника, прописанные в договоре и предусмотренные законом. Об этом говорит 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с согласия собственника и передавать ему полученный доход, но не сможет ее, к примеру продать, или подарить своему сыну на день рождения.
Добавим, что договор доверительного управления необходимо обязательно регистрировать. При этом предельный срок доверительного управления - 5 лет.
Доверительное управление и риски
Заключая договор доверительного управления, собственник рискует нарваться на недобросовестного управляющего. Например такого, который решит сдавать квартиру посуточно в тайне от владельца, хотя договором прописана долгосрочная аренда. И дело даже не в том, что в этом случае риэлтор получит гораздо больший доход, который, разумеется, не дойдет до хозяина квартиры. Неприятность ситуации во вранье и рисках, которые несет краткосрочная аренда, а собственник этих рисков, очевидно, не хотел, прописывая в договоре лишь долгосрочную сдачу своего имущества в аренду.
Самый печальный случай – это когда собственник доверяет свою квартиру, чтобы ее сдавали славянам на длительный срок, а по факту, на месте поселяется цыганский табор. Как результат такого "доверительного управления" - капитальный ремонт квартиры и негативный опыт, которого хватит на несколько жизней.
Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, специалисты советуют работать только с проверенными компаниями и риэлторами, которые имеют хорошую репутацию. Читайте отзывы, а лучше слушайте реальные "свидетельства очевидцев". Интересуйтесь у знакомых, где найти профессионала, которому без страха можно доверить своё имущество.
