Арендаторы не платят аренду
Что делать, если арендатор не платит аренду? Как взыскать долг по аренде и выселить арендатора? Разберем подробно план ваших действий во всех ситуациях.
Допустим, вы - владелец квартиры. Вы долго не решались сдавать свою квартиру в аренду, но в один прекрасный момент все-таки перебороли страхи, взвесили риски и разместили объявление о сдаче.
После тщательного отбора потенциальных квартирантов, вы наконец выбрали, на ваш взгляд, самого порядочного. Заключили договор, арендатор заселился в квартиру. И сначала все идет отлично: жилец живет и платит, все тихо и спокойно. Но, поскольку вы сейчас изучаете этот материал, в какой-то момент ваш арендатор перестает вносить оплату за аренду очередного месяца, затем другого и последующего.
В итоге, у вас нет ни квартиры, ни денег. Арендатор покидать съемное жилье категорически отказывается. Далее, вы узнаете, что надо делать в ситуации, когда арендатор не платит аренду и отказывается съезжать.
Арендаторы не платят аренду - как правильно реагировать
Главное изначально осознать, что выселить арендатора легким способом не получится. Силу в этой ситуации применять запрещено категорически. Частенько, владелец квартиры, втихаря выкидывает вещи арендатора за дверь и меняет замки. Но по закону так делать нельзя, за это действие грозит уголовная ответственность. Закон РФ запрещает лишать арендатора жилья таким способом, даже в случае нарушения условий договора.
Пожалуй, есть только один правильный способ реагирования в отношении арендатора, который не платит аренду - это подать иск в суд. Если вы грамотно заключили договор, судебный процесс будет проще и короче, ну а если договора нет - это дело может затянуться.
Арендатор не платит аренду - важное значение договора
Важно точно знать, был ли заключен письменный договор в момент передачи ключей арендатору. Важно потому, что это этого зависят ваши дальнейшие действия.
Запомните, никакие устные договоренности не имеют юридической силы, суд даже слушать их не будет, поскольку никак невозможно проверить правдивость ваших слов. Поэтому даже если вы сдаете квартиру в аренду друзьям, родственникам, и казалось бы, проверенным людям, заключайте письменный договор.
Вторая важная поправка: договор должен быть не просто заключен письменно, но и заключен грамотно. В нем должны быть подробно описаны варианты решения максимально большого количества возможных ситуаций, связанных с использованием квартиры: пожар или потоп по вине арендатора, вред имуществу или его исчезновение, нарушение сроков уплаты аренды и размер штрафа.
Также необходимо подробно описать ответственности арендатора и арендодателя - кто за что отвечает, кто какие проблемы устраняет и за чей счет. Как правило, действуют по следующему плану.
Если что-то произошло по вине арендатора, то вся ответственность на нем, он должен передать вам квартиру в том состоянии, в котором принял. Если что-то произошло по вине арендодателя, например, затопили соседи или трубы протекли, или что-то подобное, то поломки устраняются арендодателем.
Т.к. грамотное составление договора аренды - это очень важный этап в сделках с арендой квартиры, настоятельно рекомендуем потратить немного сил, времени и денег, чтобы нанять юриста и юридически максимально обезопасить себя.
Пропишите отдельным пунктом ситуацию, когда арендатор не оплачивает аренду и не покидает квартиру, какова неустойка, с какого момента она начисляется и в течение какого времени подлежит к уплате. Например, если арендатор оплачивает 45 000 рублей, то в день оплата составляет примерно 1450 рублей. Если арендатор не оплачивает в обозначенный срок, ежедневная арендная ставка будет повышена до 2 200 рублей.
В договоре указывается возможный срок просрочки, как правило, это 10 дней, но вы можете обозначить любой срок. Это время дается на возникновение непредвиденных обстоятельств, но никак не на обман со стороны арендатора. Если он не сможет заплатить и в эти 10 дней, необходимо вас предупредить.
Договор аренды является вашей страховкой на случай, если квартиросъемщик перестанет платить аренду. В договоре обязательно должен быть пункт о размере арендной ставки, которую арендатор обязуется оплачивать вам ежемесячно. Как правило, нарушения срока допустимы по согласованию с вами, не более 2 раз подряд (статья 687 ГК РФ).
Как выселить арендатора из квартиры - инструкция
В случае, когда арендатор не платит аренду, но у вас есть заключенный письменно договор. Если срок оплаты, указанный по договору, истек, попытайтесь договориться по-доброму. Узнайте, почему арендатор задерживает оплату. В жизни всякое бывает, если причины действительно веские, суд может дать арендатору время на устранение долга. В этом случае, вы напрасно потратите силы, время и нервы на вовлечение суда во всю эту историю. Поэтому, попробуйте любыми законными способами решить вопрос с оплатой мирным путем.
Если арендатор по-прежнему не платит аренду, в деталях распишите ему ваши ближайшие намерения с вовлечением суда, штрафа и неминуемое погашение накопившегося долга. Это не просто угрозы, это реальная жизнь, которую и вы, и арендатор будете вынуждены прожить.
Если и в этом случае нет нужного вам результата, смело пишите претензию со списком всех нарушений арендатора пунктов договора. Обязательно укажите число, месяц, год, с которого вы начали процесс расторжения договора. Согласно закону РФ, арендатор может использовать квартиру только во время действия договора.
Также в претензии укажите сумму задолженности, сроки, в течение которых арендатор обязан устранить долг и покинуть квартиру. Оформите претензию заказным письмом и по возможности, узнайте, что арендатор его получил.
Как правило, когда арендатор, который не платит аренду, осознает последствия своего неплатежа, вопрос закрывается быстро. Кому захочется впустую тратить время и нервы на разборки с судом. Обычно до такого финала не доходит, и при упоминании суда, арендаторы закрывают долг и съезжают с квартиры.
Если вдруг арендатор не закрывает долг, не покидает квартиру и ему не страшен суд, придется идти по долгому пути - масса заявлений, адвокаты, время и силы. Полиция здесь не поможет, поскольку у них нет никаких прав на выселение арендаторов - нарушителей.
Если арендатор не платит аренду и не уезжает
Что делать в случае, когда договориться мирным путем с арендатором не получилось. Вариант только один - обращаться в суд.
Ваша задача в суде - предоставить веские доказательства, что арендатор не платит аренду и продолжает жить в квартире, нарушив условия договора. При этом необходимо предоставить письменно заключенный договор и акт приема и передачи квартиры в пользование арендатора.
Часто вынесение заключения суда в случаях, когда арендатор не платит аренду и не съезжает с квартиры не затягивается, все происходит достаточно просто и быстро. Такие ситуации не редки и зачастую в суде поставлены на поток. Но тем не менее, это все еще остается бюрократическим делом с массой промежуточных решений, поэтому, скорее всего, вам придется ни раз прийти в суд и заполнить кучу бумажек.
Решение суда может поменять обстоятельство непреодолимой силы у арендатора, например, внезапная болезнь. В этой ситуации суд может отсрочить платеж по аренде на срок до 12 месяцев. Это не освобождение от уплаты долга, сумма долга остается прежней. Просто арендатор теперь имеет время по суду на погашение всей задолженности, чтобы финансовое положение стабилизировалось. При этом, долг продолжает накапливаться, и арендатор должен его погасить в срок, обозначенный судебным решением.
Во всех остальных ситуациях, когда арендатор не платит аренду и не выселяется из квартиры, суд принимает решение в пользу владельца квартиры. Если арендатор регулярно удерживал выплату по аренде за квартиру, и суд выдвинул решение в вашу пользу, все судебные издержки оплачивает арендатор, который является нарушителем и не соблюдает условия заключенного договора аренды.
С решением суда, вы должны обратиться к приставам, которые "проследят" за погашением долга, выплату всех штрафов, пени и проч. При наличии подписанного договора, ваша схема действий относительно проста и понятна. Но когда договора аренды на руках нет, все становится сложнее.
Вы, как владелец квартиры, определенное время получали от арендатора деньги за аренду квартиры. Но если нет договора, получается, что вы получали нелегальную прибыль, соответственно, вы не уплачивали налог. Когда вы с иском о задолженности арендатора обращаетесь в суд, он имеет право передать заявление от вас в налоговые органы. В этом случае, очень высока вероятность дополнительных проблем из-за этой самой нелегальной прибыли, которая не проходила ни по одному документу и не облагалась налогом.
Если арендатор не платит аренду, а у вас нет договора
Какова схема ваших действий, если арендатор не платит аренду и у вас нет подписанного с квартирантом договора? Во-первых, надо доказать, что в вашей квартире незаконно проживает квартирант. Сейчас, абсолютно неважно, задерживает он оплату за аренду или нет. Важно доказать, что в квартире, которая находится в вашей собственности, находится посторонний человек, а это нарушение (ст.3 п.2 ЖК РФ).
Сделайте выписку и ЕГРН и обратитесь в полицию. Далее, вам с полицией придется караулить квартиранта, когда он входит или выходит из вашей квартиры. После этого, имея документы, если вы сможете доказать полиции, что это квартира ваша собственность, квартирант обязан будет съехать.
Если арендатор заселился в квартиру без заключенного договора, полиция поможет вам выселить незаконно проживающего жильца, а вот долг по аренде они взыскать не смогут. Казалось бы, все просто. Арендатор проживал в квартире и не оплачивал, соответственно, должен вернуть долг. Но с точки зрения закона, не существует ни одного документа, по которому дела обстоят именно так. Устные договоренности не имеют никакой силы, поэтому есть только один вариант - договориться с арендатором и взыскать долг мирным путем.
