Налоги со сдачи квартиры в аренду

Сразу следует сказать о том, что налог, уплачиваемый лицами, сдающими в аренду квартиры, зависит от того, какой характер носит сдача квартиры: регулярный или случайный (разовый). 

Налоги с разовой сдачи квартиры в аренду

Если сдача квартиры в аренду не носит систематического характера (например, квартира сдается на срок выезда хозяина квартиры в длительную командировку), то доходы, полученные от аренды квартиры, подлежат обложению подоходным налогом в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц».

В этом случае арендодателю квартиры необходимо подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту своего жительства. Сумма подоходного налога будет зависеть от всей суммы доходов, полученных за год из разных источников.

Налоги с регулярной сдачи квартиры в аренду

Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер (собственник квартиры имеет другое жилье, а арендная плата за сданную квартиру является постоянным источником дохода), то это приравнивается к индивидуальному предпринимательству. В этом случае применяются особые правила.

Такая сдача квартиры в аренду считается «оказанием предпринимателями услуг по краткосрочному проживанию» (ст. 3 Федерального закона от 17.06.98 г. «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности»). Хозяин квартиры в этом случае должен будет платить налог на вмененный доход.

Вмененный доход — это потенциально возможный валовой доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение такого дохода, на основе данных, полученных путем статистических исследований, в ходе проверок налоговых и иных государственных органов, а также оценки независимых организаций.
Ставка единого налога установлена в размере 20% вмененного дохода.

Уплата единого налога производится ежемесячно путем осуществления авансового платежа в размере 100% суммы единого налога за календарный месяц. Сроки уплаты авансового платежа устанавливаются нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Налогоплательщик может произвести уплату единого налога путем авансового перечисления суммы единого налога за 3, 6, 9 или 12 месяцев. В этом случае сумма единого налога, подлежащая уплате налогоплательщиком, уменьшается соответственно на 2, 5, 8 или 11%.

Подтверждение уплаты налога от сдачи квартиры

Таким документом является свидетельство об уплате единого налога. Свидетельство выдается налогоплательщику не позднее 3 дней со дня уплаты единого налога. Второй экземпляр свидетельства хранится в налоговом органе. Использование при осуществлении предпринимательской деятельности любых копий свидетельства (в том числе и нотариально удостоверенных) не допускается.

В свидетельстве указываются: — наименование или фамилия, имя, отчество налогоплательщика; — вид (виды) осуществляемой им деятельности; — место его нахождения; — идентификационный номер налогоплательщика; — номера расчетных и иных счетов, открытых им в учреждениях банков; — размер вмененного дохода по каждому виду деятельности; — сумма единого налога; — натуральные показатели, характеризующие осуществляемую предпринимательскую деятельность; — показатели базовой доходности и значения повышающих (понижающих) коэффициентов базовой доходности, используемых при исчислении суммы единого налога.

Свидетельство выдается на период, за который налогоплательщик произвел уплату единого налога.

Как должна происходить регистрация индивидуального предпринимателя, занимающегося сдачей квартиры в аренду?

Прежде чем приступить к поиску жильцов, необходимо зарегистрироваться в регистрационной палате в качестве индивидуального предпринимателя, получить соответствующее свидетельство, а затем встать на учет в налоговую инспекцию по месту жительства.

При подаче заявления о постановке на учет индивидуальный предприниматель одновременно с заявлением представляет следующие документы: — свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; — документы, удостоверяющие личность налогоплательщика; — документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства (ч. 1 ст. 84 НК РФ).

Налоговый орган обязан осуществить постановку налогоплательщика на учет в течение 5 дней с момента подачи им всех необходимых документов и в тот же срок выдать соответствующее свидетельство (ч. 2 ст. 84 НК РФ).

Как индивидуальные предприниматели, сдающие квартиру в аренду, ведут учет доходов и расходов?

Арендодатели — индивидуальные предприниматели должны приобрести «книгу расходов и доходов» в виде тетради, блокнота и т. п. и представить ее в налоговые органы. Налоговые органы, в свою очередь, должны ее пронумеровать, прошнуровать и скрепить печатью. В ней должны быть указаны все доходы и расходы, связанные с предпринимательской деятельностью.

При сдаче квартиры в аренду могут учитываться расходы: — на рекламу своей деятельности (например стоимость рекламных объявлений в соответствующих изданиях о сдаче квартиры в аренду или стоимость услуг риэлторской фирмы по поиску жильцов); — на текущий ремонт квартиры, произведенный перед тем, как сдать ее в аренду; — на оплату коммунальных услуг и телефона; — на благоустройство квартиры (например установку металлической двери или противовзломного устройства и т. п.).

Все эти расходы должны быть подтверждены документально. Следует сказать, что максимально полный учет всех произведенных расходов — самый простой, верный и, главное, законный способ уменьшить уплачиваемый налог, так как расходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, вычитаются из суммы доходов, с которых взимается налог.

При определении подлежащего налогообложению дохода не принимаются во внимание и, следовательно, не подлежат учету в «книге доходов и расходов» расходы: — на личные нужды плательщика и его семьи, а также другие расходы, не связанные с извлечением доходов; — на оплату налогов, кроме сборов, платежей по страхованию и штрафов.