https://www.rentalhome.ru/

Расторжение договора найма жилого помещения

В жизни можно нередко встретить заключение договора найма жилого помещения без указания срока его действия. Что значит бессрочный договор найма жилого помещения, каков порядок его расторжения, как расторгнуть договор найма по суду и без него и чем отличается договор аренды от договора найма?  Поговорим в статье.

Расторжение договора найма жилого помещения

В жизни можно нередко встретить заключение договора найма жилого помещения без указания срока его действия. Да, действительно, указывать срок для такого типа договоров не обязательно, а действие его начинается с момента подписания.

Не менее часто случаются ситуации, когда арендодатель и арендатор вынуждены по тем или иным причинам прибегнуть к расторжению договора найма жилого помещения. В статье мы разбираем, каким образом корректно решить сложившуюся ситуацию и на что обратить внимание. Статья будет полезна и арендаторам, и арендодателям.

Расторжение договора найма жилого помещения

Что значит: бессрочный договор найма жилого помещения

Если один человек арендует жилое помещение у другого человека, можно говорить о договоре найма жилого помещения. Следует отменить, что существует помимо этого типа договор аренды, который заключается на коммерческую недвижимость, либо когда арендатором выступает юридическое лицо. Мы же будем разбирать договор найма жилого помещения, где участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если заключается договор найма жилого помещения без указания срока, по умолчанию он действителен в течение 5 лет (глава 35 статья 683 ГК РФ).

Порядок расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения

Если в договоре найма не указан срок, он действует в течение 5 лет. Если обстоятельства складываются так, что нанимателю необходимо освободить квартиру раньше, важно понимать порядок расторжения договора найма жилого помещения. При этом требуется соблюдение двух условий:

  • иметь согласие всех людей, которые регулярно живут с нанимателем;
  • передать письменное уведомление наймодателю о намерении выехать из квартиры за 3 месяца;

Если эти условия соблюдаются, по истечении трех месяцев наниматель передает владельцу жилого помещения акт приема квартиры, после чего договор считается не действительным.

Расторжение договора найма жилого помещения по суду

Расторжение договора найма жилого помещения

Случаются ситуации, в которых приходится обращаться в суд для расторжения договора жилого помещения. Это может происходить и по инициативе наймодателя, и нанимателя.

Самые распространенные ситуации, с которыми обращаются в суд наймодатели:

  • если наймодатель перестает оплачивать проживание более чем 6 месяцев
  • если жилому помещению нанесен ущерб, за который он несет ответственность.

Заметим, что если в договоре указан срок менее 12 месяцев, речь будет идти о договоре краткосрочного найма. В этой ситуации, для обращения в суд достаточно просрочки платежа в два месяца. Однако, срок может быть изменен при согласии двух сторон.

Суд в этом случае может не осуществлять расторжение договора найма жилого помещения незамедлительно, а предоставить нанимателю некоторое время для устранения задолженности или какого-либо другого нарушения. Если наниматель в течение этого срока устраняет предъявляемые требования наймодателя, договор не расторгается. В противном случае, наймодатель обращается в суд второй раз, после чего договор расторгается сразу же.

Также бывают случаи, когда наниматель использует объект не по назначению, нарушает покой соседей разными способами. В этих ситуациях действия наймодателя должны быть следующие:
- предупреждение нанимателя с целью дальнейшего устранения возникших неприятных обстоятельств. Желательно установить временной интервал.

- если после истечения срока нарушения не устраняются, наймодатель обращается в суд с намерением расторгнуть договор досрочно.

Суд в данном случае, вероятнее всего, предложит дополнительное время для ликвидации нарушений. Если наниматель проигнорирует требования и не исправит ситуацию и в этом случае, после повторного обращения наймодателя, суд расторгнет договор досрочно.

Как можно заметить, заставить нанимателя покинуть снимаемое в аренду жилье не так-то просто. Поэтому наймодателю при заключении договора крайне желательно указать срок действия договора найма жилого помещения, а также условия его досрочного расторжения.

Досрочное расторжение договора аренды

Теперь обсудим как досрочно расторгнуть договор аренды, т.е. договор, который заключен с юридическим лицом, либо касается аренды коммерческой недвижимости. Если в договоре аренды не указан срок действия, то любой участник сделки может отказаться от исполнения его условий в любой момент. Главное, позаботиться о том, чтобы вторая сторона узнала о намерении расторгнуть договор за три месяца.

Если срок в три месяца не устраивает участников сделки, в договоре можно указать другой срок, например, за 6 месяцев или за месяц, как будет удобнее обоим сторонам. Итак, для того, чтобы расторгнуть досрочно договор аренды, достаточно обычного письменного уведомления в заранее согласованный сторонами срок.

Договор аренды может считаться расторгнутым после подписания акта приема и передачи жилья.

Порядок досрочного расторжения договора аренды на неуказанный срок

- письменное уведомление о намерении расторгнуть договор аренды с получением подтверждения о доставке от второй стороны
- передача недвижимости в оговоренный ранее срок (по умолчанию три месяца) согласно акту приема и передачи.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем досрочно

Если в договоре аренды не указан срок его действия, а у какой-либо стороны возникли претензии по отношению ко второй стороне, договор можно расторгнуть быстро и сразу. Но дело может потребовать и участие суда, когда претензии касаются материального ущерба, который отказываются возмещать.

Если в расторжении договора не фигурирует материальная компенсация, достичь согласия можно и без суда, через уведомление о расторжении в письменном виде за три месяца (либо указанный в договоре срок).

Если срок действия договора указан, добиться его расторжения по своему желанию будет непросто. Согласно закону (ст.619 ГК РФ), прекратить договор аренды по инициативе арендодателя возможно только в конкретных случаях и при участии суда. Вот список этих ситуаций:

  • использование недвижимости арендатором не по назначению;
  • причинение недвижимости вреда арендатором
  • отсутствие оплаты за аренду жилья более двух месяцев
  • если в договоре указано проведение капитального ремонта арендатором, которого не осуществлялось в определенные сроки

В ГК РФ отмечены эти четыре необходимых пункта для расторжения договора аренды досрочно, но список может дополняться обоими сторонами по взаимному согласию, прописанному в договоре на момент его заключения.

Порядок расторжения уже знаком. Составление и отправка письменного требования досрочно расторгнуть договор аренды с указанием нарушений. Должно быть получено уведомление о получении. В случае судебного разбирательства, это уведомление понадобится для суда.

Расторжение договора аренды арендатором досрочно в одностороннем порядке

Договор аренды недвижимости может быть расторгнут по инициативе арендатора. Согласно закону (ст.620 ГК РФ), прекратить договор аренды по инициативе арендатора возможно только в конкретных случаях и при участии суда. Вот список этих ситуаций:

  • собственник сдал сдал в аренду недвижимость с недостатками, которые проявились после подписания договора
  • арендодатель каким-либо способом мешал использовать помещение или не передал его вовсе.
  • не были соблюдены условия передачи недвижимости, оговоренные в договоре (например, капитальный ремонт).
  • если имуществу в арендуемой недвижимости был причинен вред сторонними силами, за которые не отвечает арендатор.

Список ситуаций не фиксированный и может быть дополнен по согласованию двух участников договора. Все условия расторжения договора аренды недвижимости в досрочном порядке должны быть указаны в договоре на момент его подписания для того, чтобы на него можно было сослаться в суде.

Продление договора аренды или найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения

Каков бы ни был договор аренды или найма, тот, кто использует недвижимость, имеет приоритетное право продлить договор (для аренды статья 621 ГК РФ, для найма - 684 статья).

Договор найма без указания срока по умолчанию прекращает действие через 5 лет. Заблаговременно, за три месяца минимум, наймодатель предлагает нанимателю заключить новых договор, либо сообщить о прекращении сдачи недвижимости под наём. В противном случае, наниматель может продолжить проживание, а договор будет считаться продленным на тех же условиях и прежний срок, т.е. на 5 лет.

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда может быть инициировано любой из сторон. Для этого требуется написать уведомление о расторжении договора за три месяца, отправить его второй стороне и иметь документ о его доставке. Срок может быть любым, но в этом случае он обязательно должен быть указан в договоре, по умолчанию это три месяца.

Что касается договора найма. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель же может расторгнуть досрочно договор, если наниматель совершил нарушения, например, не оплачивает аренду или причиняет вред жилью. В случае, если нарушения не получается устранить между собой, наймодатель может обратиться в суд.

Конечно, лучше обойтись без суда, поскольку процесс может затянуться. Первым делом отправьте нанимателю вариант устранить нарушения с сохранением возможности проживания. Если это не помогает, обратитесь к нанимателю с предложением расторгнуть договор и предложите порядок возмещения причиненного вреда. Если и в этом случае не удалось прийти к пониманию, обращайтесь в суд.

В случае заключения договора на определенный срок и надобности расторгнуть его досрочно, действуйте следующим образом:

  • создайте проект соглашения о расторжении договора
  • направьте это соглашение другой стороне
  • вторая сторона устраняет все финансовые обязательства
  • подписывается соглашение о расторжении договора жилого помещения с составлением и подписанием акта приема и передачи.

В соглашении обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки
  • описание жилого помещения (адрес, метраж, площадь и пр.), номер и дата подписания договора.
  • точная дата, когда договор считается расторгнутым
  • дата подписания акта приема и передачи жилого помещения
  • способ и срок оплаты последнего месяца аренды или найма
  • способ и срок внесения оплаты, которая была просрочена
  • способ и срок возвращения залога (если он присутствовал и указан в договоре).

Укажите также, что стороны на момент подписания соглашения не имеют никаких претензий друг к другу. Скопируйте эту фразу и в акт приема и передачи недвижимости для предотвращения возникновения спорных ситуаций.

Если действовать по этой схеме не получается по вине второй стороны, остается два варианта: ждите окончание действия договора или обращайтесь в суд.

3
26 мая
619