Всё об аренде жилья

21 июля, вторник
75

Поднаем и субаренда квартиры в Москве. Какие риски?

Субаренда и поднаем недвижимости часто происходят незаконно. При этом сложно сказать, кто рискует больше – наниматель или собственник? Сегодня расскажем, как оба участника сделки могут обезопасить себя.

Прокомментируйте
Поднаем и субаренда квартиры в Москве. Какие риски?

Аренда и найм. В чем разница?

Разберемся в терминологии. Договор об аренде жилого помещения, заключенный между физическими лицами - называется договором найма. В случае же, если арендатором выступает юридическое лицо (например, если компания снимает жилье для своих сотрудников), соглашение между ними будет называться договором аренды. Эти понятия "аренда" и "найм", часто используют, как синонимы. Но с юридической точки зрения - между ними настоящая пропасть. Взять хотя бы то, что отношения в рамках договора аренды и найма регламентированы разными статьями ГК РФ.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

В качестве примера рассмотрим ситуацию, в которой стороны (физические лица) заключили между собой договор найма жилого помещения. Допустим, за несколько месяцев до истечения срока договора, наниматель сообщает собственнику, что обстоятельства изменились и теперь он вынужден срочно покинуть квартиру и расторгнуть договор. В подобных случаях, владелец квартиры не остается в минусе, ведь у него есть страховой депозит, который наниматели обычно вносят, в качестве платы за последний месяц проживания.

В случае, когда договор найма расторгнуть невозможно по каким бы то ни было причинам, арендатор может увидеть выход из ситуации в поднаеме, то есть впустить в арендованное жилье квартирантов. Ни один собственник не застрахован от подобного исхода, если невозможность поднаема не была прописана в договоре.

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия владельца жилья. Аренда и наем по закону - это лишь временное пользование имуществом. Ни то, ни другое не подразумевает распоряжение имуществом. А вот субаренда (субнайм) - это оно и есть, распоряжение чужими квадратными метрами, путем передачи их в пользование третьим лицам.

Владельцы элитного жилья очень редко идут на такой ответственный шаг, как согласие на поднайм. И это понятно. В свое имущество они вкладывают большие деньги, тратят кровные на дизайнерскую мебель и ремонт "с иголочки". Поэтому рисковать нажитым не хотят.

Однако, если владелец все-таки решился на поднайм, он может подстраховаться только тщательным выбором нанимателя, а так же повышенным вниманием к составлению договора поднайма. Например, в документе можно прописать невозможность заселения с детьми или домашними животными.

Сдать квартиру в поднаем. Кто рискует?

Аналогичные положения нужно прописать и в договоре поднайма. Если вы, как наниматель, по условиям первоначального договора найма, несете ответственность за имущество перед собственником и оставляете ему страховой депозит, как гарантию, советуем сделать то же самое со своими арендаторами по договору поднайма. В этом документе пропишите санкции, за нарушение ущерба.

Каждый наниматель, который планирует сдавать квартиру в поднаем имеет свой "бизнес-план". Одни снимают квартиру без ремонта, приводят её к "товарному виду", а после сдают получившуюся "конфету" туристам за вполне немалые деньги, каждый раз заключая договор краткосрочной аренды. Этот вариант популярен для недвижимости, расположенной в центре города.

Но бывают и другие, более "скользкие" истории, когда арендатор лишь временами экспериментирует со сдачей в поднайм. Например, он снимает квартиру, живет в ней несколько месяцев, а потом уезжает на зиму на Гоа, сдавая пустующую площадь на сутки-двое всем желающим, разумеется без договора и каких-либо гарантий. В данной ситуации вопрос к обеим сторонам договора найма: кто из них больше рискует? собственник, который не уточнил в первоначальном соглашении невозможность поднайма или арендатор, который сдает чужую собственность третьим лицам.

В случае с элитной недвижимостью, специалисты советуют страховать жилье, причем, обеим сторонам сделки. Сделать это можно в одной и той же страховой компании. Собственник может застраховать саму квартиру и имущество в ней, а арендатор - свои встречные риски, связанные с пользованием чужим имуществом. В таком случае, все участники соглашения защищены.

7
21 июля, вторник
75

Почитать ещё