Поднаем и субаренда квартиры в Москве. Какие риски?

Субаренда и поднаем недвижимости часто происходят незаконно. При этом сложно сказать, кто рискует больше – наниматель или собственник? Сегодня расскажем, как оба участника сделки могут обезопасить себя.

Субнайм — это передача жилого помещения, которое уже находится в найме, третьему лицу с согласия собственника. В законодательстве чаще используется термин «поднаём» или «субаренда».

Субнайм и субаренда — в чем разница

С юридической точки зрения «субнайм» и «субаренда» — близкие понятия.
В коммерческой недвижимости используется термин «субаренда».
В отношении жилых помещений чаще применяется «поднаём».

По сути это одна и та же схема: арендатор временно передает жильё третьему лицу.
Главное условие — согласие собственника.

Законен ли субнайм в Москве в 2026 году

Субнайм разрешён, если:
– договор аренды не запрещает передачу жилья третьим лицам
– получено письменное согласие собственника

Без согласия владельца жилья субнайм может быть признан нарушением договора и основанием для расторжения.

Это добавит актуальность и регион.

Аренда и наём. В чем разница?

В быту слова «аренда» и «наём» используют как синонимы.

Однако юридически договор найма заключается между физическими лицами, а аренды — когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

В качестве примера рассмотрим ситуацию, в которой стороны (физические лица) заключили между собой договор найма жилого помещения. Допустим, за несколько месяцев до истечения срока договора, наниматель сообщает собственнику, что обстоятельства изменились и теперь он вынужден срочно покинуть квартиру и расторгнуть договор. В подобных случаях, владелец квартиры не остается в минусе, ведь у него есть страховой депозит, который наниматели обычно вносят, в качестве платы за последний месяц проживания.

В случае, когда договор найма расторгнуть невозможно по каким бы то ни было причинам, арендатор может увидеть выход из ситуации в поднаеме, то есть впустить в арендованное жилье квартирантов. Ни один собственник не застрахован от подобного исхода, если невозможность поднаема не была прописана в договоре.

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия владельца жилья. Аренда и наем по закону - это лишь временное пользование имуществом. Ни то, ни другое не подразумевает распоряжение имуществом. А вот субаренда (субнайм) - это оно и есть, распоряжение чужими квадратными метрами, путем передачи их в пользование третьим лицам.

Владельцы элитного жилья очень редко идут на такой ответственный шаг, как согласие на поднаём. И это понятно. В свое имущество они вкладывают большие деньги, тратят кровные на дизайнерскую мебель и ремонт "с иголочки". Поэтому рисковать нажитым не хотят.

Однако, если владелец все-таки решился на поднаём, он может подстраховаться только тщательным выбором нанимателя, а так же повышенным вниманием к составлению договора поднайма. Например, в документе можно прописать невозможность заселения с детьми или домашними животными.

Сдать квартиру в поднаем. Кто рискует?

Аналогичные положения нужно прописать и в договоре поднайма. Если вы, как наниматель, по условиям первоначального договора найма, несете ответственность за имущество перед собственником и оставляете ему страховой депозит, как гарантию, советуем сделать то же самое со своими арендаторами по договору поднайма. В этом документе пропишите санкции, за нарушение ущерба.

Каждый наниматель, который планирует сдавать квартиру в поднаем имеет свой "бизнес-план". Одни снимают квартиру без ремонта, приводят её к "товарному виду", а после сдают получившуюся "конфету" туристам за вполне немалые деньги, каждый раз заключая договор краткосрочной аренды. Этот вариант популярен для недвижимости, расположенной в центре города.

Но бывают и другие, более "скользкие" истории, когда арендатор лишь временами экспериментирует со сдачей в поднаём. Например, он снимает квартиру, живет в ней несколько месяцев, а потом уезжает на зиму на Гоа, сдавая пустующую площадь на сутки-двое всем желающим, разумеется без договора и каких-либо гарантий. В данной ситуации вопрос к обеим сторонам договора найма: кто из них больше рискует? собственник, который не уточнил в первоначальном соглашении невозможность поднайма или арендатор, который сдает чужую собственность третьим лицам.

В случае с элитной недвижимостью, специалисты советуют страховать жилье, причем, обеим сторонам сделки. Сделать это можно в одной и той же страховой компании. Собственник может застраховать саму квартиру и имущество в ней, а арендатор - свои встречные риски, связанные с пользованием чужим имуществом. В таком случае, все участники соглашения защищены. Подробнее о рисках читайте в статье про комиссию при аренде квартиры.

Частые вопросы:

Можно ли сдавать квартиру по субнайму без согласия собственника?

Нет. В большинстве случаев это нарушение договора аренды.

Чем субнайм отличается от посуточной аренды?

Посуточная аренда — это краткосрочная форма найма. Субнайм — передача уже арендованного жилья третьему лицу.

Несёт ли ответственность основной арендатор?

Да. Он остаётся ответственным перед собственником за состояние квартиры и оплату. 

Как снять квартиру без комиссии — отдельный разбор здесь